Оценка земельного участка

в составе земель сельхозназначения выделяются:

-         земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйство),

-         земли под ведение садоводства и дачного хозяйства,

-         сельхозугодия;
крестьянские (фермерские) хозяйства;

-         земли промышленности.

Рисунок 1 – Структура предложения земельных участков в зависимости от целевого назначения

С учетом разделения земельных участков по видам разрешенного использования структура предложения пермского земельного рынка выглядит следующим образом:

Рисунок 2 – Структура предложения земельных участков в зависимости от целевого назначения[3]

На сегодняшний день объем рынка земельных участков (предлагаемых к продаже на территории Пермского края) составляет порядка 1000 – 1200 предложений ежемесячно.

Рисунок 3 – Динамика числа предложений земельных участков

На сегодняшний день рынок земли в Пермском крае является более закрытым по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. Во многом это связано с пробелами в области земельного законодательства, отсутствием разработанных планов зонирования территорий в большинстве муниципальных образований края, наличием ограничений на свободный оборот земельных участков и т.д.

Более 15-ти лет, с начала 1990-х годов, в России фактически не велось никакой работы по территориальному планированию. Изменения начались с принятия в 2004 году Градостроительного кодекса РФ. Неразвитость рынка земли видна и на примере пермского рынка. Так, ведутся работы по формированию схем территориального планирования во всех муниципальных образованиях и краю в целом, по подготовке градостроительной документации для обеспечения жилищного строительства.

На развитие земельного рынка, как и на все секторы и сегменты рынка недвижимости, оказал влияние кризис, однако и в докризисный период рынок земли как таковой фактически не был сформирован. В течение «кризисного» 2009 года на всех подсегментах земельного рынка наблюдалось снижение средних цен предложения. К концу 2009 года на отдельных подсегментах земельного рынка был отмечен переход к стабилизации, который продолжился в течение 2010 года. [4]

В течение первых трех месяцев 2011 года на каждом из подсегментов земельного рынка наблюдался рост числа предложений. Во многом это можно объяснить повышением активности на рынке с приближением весенне-летнего периода. В отношении среднеценовой ситуации на рынке отметим, что на большинстве подсегментов (в разрезе территориальной принадлежности) наблюдается рост средних предложения в пределах от 2% до 10%. На отдельных подсегментах средние цены за период не изменились.

По отдельным предложениям (более ликвидным участкам) рост цен предложения доходил до 11 – 20%. Вместе с тем по отдельным менее привлекательным предложениям наблюдалось снижение цен от 3% до 30%. Важно отметить, что колебания расчетных средних цен предложения связаны в основном с изменениями структуры предложения – появлением предложений по более высоким либо более низким ценам. Такая ситуация характерна в целом для земельного рынка как неразвитого и несформированного сектора рынка недвижимости.

Средняя цена предложения на земельные участки под многоэтажное строительство (по г. Перми) за 1-ый квартал 2011 составила 950 тыс.руб./сотку (стабилизация). В разрезе целевого назначения таких земельных участков цены варьируются: средняя цена предложения на участки под строительство многоквартирных жилых домов составила 1000,0 тыс.руб./сот., на участки под строительство объектов коммерческого назначения – 1033,23 тыс.руб./сот., на участки под строительство объектов производственного назначения – 257,14 тыс.руб./сот.

Среди участков, которые могут быть использованы под малоэтажное строительство, наибольший уровень цен предложения сохраняется за участками под ИЖС – 64,74 тыс.руб./сотку. Далее по уровню средних цен предложения следуют участки под садоводство и ЛПХ – 21,91 и 10,21 тыс.руб./сотку соответственно. Наименьшим уровнем цен характеризуются участки земель сельхозугодий – 1,60 тыс.руб./сотка.

Рисунок 4 – Средние цены на земельные участки, т.р./сотка

Таким образом, цены на землю в г. Перми стабильны. Можно говорить о том, что рынок, в отсутствие крупных девелоперских проектов стагнирует.

.

2. Расчет стоимости земельного участка

2.1.Характеристика участка

В первую очередь обозначим основные характеристики объекта оценки:

Таблица 1 – характеристика объекта оценки

2.2 Оценка стоимости участка доходным подходом

Оценку стоимости склада доходным походом выполним с использованием метода остатка. Для расчета используем следующие данные:

Величина арендных ставок определена по данным компании REZON REALTY

Ставка аренды офиса (для удаленных от центра районов) – 300 руб./кв.м.

Ставка аренды склада (в среднем по Перми) – 185 руб./кв.м.

Здания будут передаваться в аренду собственником – компанией на УСНО (налог 6% от выручки)

Стоимость замещения примем по указанной в открытых источниках экспертами себестоимости строительства 1 кв.м:

-         офисное здание – 25 т.р./кВ.м.

-         складская недвижимость  -  12 т.р./кв.м.

Величина износа – 30% Таким образом, стоимость замещения с учетом износа составит:

Для офисного здания 25*(1-0,3) = 17,5 т.р./кв.м.

Для складов 12*(1-0,3) = 8,4 т.р./кВ.м.

Выполняем оценку потенциального валового дохода по формуле: (2)

ПВД = (АС+Ккр)*П*12                                                                                                  (2)

где

АС – арендная ставка

П – площадь

Ккр – компенсация арендатором эксплуатационных расходов

Потери от недозагрузки составят 1/12 (площади будут простаивать один месяц в году). 

Эксплуатационные расходы составят:

Для офиса – 60 руб./кВ.м./мес.

Для склада – 30 руб./кВ.м. /мес..

Расчет чистого дохода показан в таблице 2

Таблица 2– Расчет чистого дохода

Рассчитаем ставку капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации рассчитывается по формуле: (3)

К = НВК+ИД                                                                                                                              (3)

Где

НВК – норма возврата капитала (ставка рекапитализации)

НП – норма прибыли

НП = БС+ПРВ+ПНЛ+ПИМ

Где

БС – безрисковая ставка

ПРВ – премия за риск вложений в недвижимость

ПНЛ – премия за низкую ликвидность

ПИМ- премия за инвестиционный менеджмент

Безрисковую ставку примем равной ставке рефинансироания ЦБ РФ (8,25%)

Премию за риск вложений в недвижимость примем равной  страховой премии по страхованию объектов недвижимого имущества (0,5%)

Премию за низкую ликвидность примем равной  превышению ставки банковских кредитов на недвижимость над безрисковой ставкой. (15-8=7%)

Премия за инвестиционный менеджмент составит 1% (средняя комиссия управляющих недвижимостью)

Тогда НП = 8%+0,5%+7%+1% = 16,5%

Далее исследуем норму возврата капитала. Ее исчислим по методу Ринга.

НВК = 1/n

Где n-срок экономической жизни объекта недвижимости. Для зданий n=50 лет

Тогда

К = 16,5+1/50 = 16,52%

Стоимость объекта оценки находим по формуле: (4)

Со=ЧД/К                                                                       (4)

Где:

ЧД – чистый доход

К – ставка капитализации

Расчет доли чистого дохода, приходящегося на улучшения рассчитывается по формуле: (5)

                                                     ЧДУ = СЗ*К                                                                                                                              (5)

Где

СЗ – стоимость замещения

К – ставка капитализации

Расчет приведен в таблице 3:

Таблица 3– Расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения

Далее рассчитаем стоимость земельного участка доходным подходом по формуле: (6)

                                                СЗУ(д) = (ЧД-ЧДУ)/К                                                                                                                (6)

Расчет приведен в таблице 4

Таблица 4 – расчет стоимости земельного участка доходным подходом