Особенности применения подходов и методов при оценке земельных участков

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Неотъемлемым элементом  любого объекта недвижимости, его  природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости, что  обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного  объекта;

2) неразработанностью  нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного  рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение  во всей системе предпринимательской  деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения  выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения  имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами  и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Цель данной работы - исследование особенностей определения подходов и методов при оценке земельных  участков.

В данной работе рассматриваются  основные понятия, что такое земельный участок, земля как объект экономической оценки, существующие методы оценки земельных участков.

 

1. Земля как объект экономической   оценки

Неотъемлемым элементом  любого объекта недвижимости, его  природным базисом выступает  земельный участок. Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может  быть делимым и неделимым. Делимым  является земельный участок, который  может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. ¹

Улучшения земельного участка  — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость  объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию  на которую определяется стоимость  объекта оценки.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости  объекта оценки — величина стоимости  объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения  результатов расчетов стоимости  объекта оценки, при использовании  различных подходов к оценке и  методов оценки.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при  вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование — процесс  определения текущей стоимости  будущих доходов и расходов.

Земельная рента —  доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости —  фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

Земельные отношения  включают установленные земельным  законодательством:

А) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

Б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;

В) плата за землю, налогообложение;         

Г) санкции за нарушение  земельного законодательства.

 В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9).

Земля и другие природные  ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9).

Владение, пользование  и распоряжение землей и другими  природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, являются государственной собственностью. В ее составе выделяют земли федерального значения, которые имеют общероссийское значение, а их правовой режим установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.

В муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Граждане РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут  иметь земельные участки на праве  собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки возникает  в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

В Гражданском кодексе  РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться  или переходить от одного лица к  другому иными способами в  той мере, в какой их оборот допускается  законами  о  земле  и  других  природных  ресурсах (статья 129).

Основным земельным  законодательным актом является Земельный кодекс, который был принят 25 октября 2001 года. Земельный кодекс определил цели и задачи земельного законодательства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам,

порядок возникновения  и прекращения прав, контроля, ответственности и другие вопросы.

В соответствии с Земельным  кодексом отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреплены:

компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственных органов всех уровней по регулированию земельных 
отношений;

все формы права собственности  и других прав на землю;

права и обязанности  всех собственников земли;

порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, землеустройства;

меры правовой охраны земель;

порядок разрешения земельных  споров;

ответственность за нарушение  земельного законодательства.

В настоящее время  подготовлен новый проект Земельного кодекса РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года рыночные преобразования, а также потребности современного экономического развития страны.

Объектами земельных  отношений являются земельные участки  и права на них. Земельный участок  — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Зонирование земель —  разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответствующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Целевое назначение земель — установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.²

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законом о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

Целевое назначение и  правовой режим основных категорий  земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование  земельного участка — использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременении.

Разрешенное использование  определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации. Разрешенное использование земельного участка может содержать требования к:

 способам использования  земельного участка и запрещению 
тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

 плотности, высоте  и глубине застройки в соответствии с 
градостроительной  документацией  и  строительными  нормами  и 
правилами;

размещению социально-культурных, коммунально-бытовых,      промышленных  и   иных    зданий,    строений    и    сооружений     в    пределах соответствующей зоны или земельного участка;

  видам пользования,  оказывающим негативное воздействие 
на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

  предельно допустимым  нормам нагрузки на окружающую 
природную среду;

сохранению зеленых  насаждений;

иным требованиям, установленным федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование  земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:

в постановлениях органов  исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

в свидетельствах, договорах  и иных документах, удостоверяющих права на землю;

в документах государственного земельного кадастра;

в документах государственной регистрации. 
        Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Земельные участки и  права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.