Оценка рыночной стоимости земельных участков

Министерство  сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Пермская государственная сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н.Прянишникова» 

Кафедра земельного кадастра 
 

Курсовой проект

По  дисциплине «Оценка стоимости земли»

На  тему «Оценка рыночной стоимости  земельных участков»

14 вариант 
 
 
 
 
 

                                                                                               Выполнила: студентка  4 курса

                                                                                               Специальности «Экономика и

                                                                                               управление на  предприятии

                                                                                               (операции с недвижимым

                                                                                               имуществом)»

                                                                                               гр. 11 «Б»

                                                                                               Шифр Эну-08-6

                                                                                               Соловьева Валерия Михайловна

                                                                                               Проверил:

                                                                                              Доцент

                                                                                               Поносов Александр Николаевич 

                                                                
 
 
 

                                                                  Пермь, 2011

Содержание

                                                                                                                               стр.

Введение                                                                                                                   3

1. Анализ рынка земли на территории Чайковского муниципального           района                                                                                                                       5

2. Определение рыночной стоимости земельных участков                              21

2.1 Оценка  земельных участков методами  сравнительного подхода               21

2.2 Оценка  земельных участков методами  доходного подхода                        25

2.3 Оценка  земельных участков методами  затратного подхода                       31

Заключение                                                                                                             34

Список  использованных источников                                                                   35 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

   Земля как основной базис всех процессов  жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой  одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

   На  сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.

   В современных условиях России земля  является одним из наиболее сложных  объектов экономической оценки в  составе недвижимости, что обусловлено  следующими причинами:

   1) спецификой данного объекта;

   2) неразработанностью  нормативно-правовой  базы;

   3) неразвитостью земельного рынка  в стране.

   Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе  предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что  обусловлено ее не воспроизводимым  характером и многофункциональным назначением.

   Земельные отношения выражают отношения между  органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

   Земельные отношения имеют особый юридический  статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим  и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   

1. Анализ  рынка земли на территории Чайковского муниципального района

   Пермский  край – субъект Российской Федерации, входящий в Приволжский федеральный  округ. Пермский край образован 1 декабря 2005 года в результате объединения  Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа в соответствие с результатами референдума, проведенного 7 декабря 2003 года. В ходе референдума более 83% населения обеих территорий высказались за объединение. Край образован на основании Федерального конституционного закона от 25 марта 2004 года № 1-ФКЗ «Об образовании в составе Российской Федерации нового субъекта Российской Федерации в результате объединения Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа». Пермский край разделен на 48 муниципальных образований первого уровня – 42 муниципальный района и 6 городских округов. В состав Пермского края также входит территория с особым статусом – Коми- Пермяцкий округ.

   Пермский  край занимает площадь 160236,5 кв.м. восточной  окраины Русской равнины и  западном склоне Среднего и Северного  Урала, на стыке двух частей света  – Европы и Азии. Он охватывает примерно 1/5 территории Уральского экономического района. Территория региона почти полностью расположена в бассейне реки Камы. Максимальная протяженность края с севера на юг – 645 км, с запада на восток – 417,5 км.

   Чайковский  муниципальный район – находится на юго-западе Пермского края и занимает левое побережье реки Кама.

   Численность населения 109,7 тыс. чел., в том числе  сельское – 23,2 тыс. чел., городское – 84,6 тыс. чел. На территории расположено 50 населенных пунктов, входящих в состав 10 сельских администрация.

   Чайковский  район граничит с Удмуртией (большая  часть границы проходит по Воткинскому водохранилищу), Еловским, Куединским районами, Башкортостаном. На территории района находится один из самых восточных портов Единой глубоководной системы Европейской части России (порт Чайковский), через район проходит одна из автомагистралей, по которой осуществляется связь Пермского края с Западными районами России.

   Территорию  Чайковского муниципального района составляют городские земли, земли  сельских поселений, прилегающие к  ним земли общего пользования, рекреационные  зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального района независимо от форм собственности и целевого назначения согласно данным государственного земельного кадастра.

Территория  Чайковского района составляет 215,5 тыс. га, в том числе: 69,9 тыс. га - земли сельскохозяйственного назначения, 123,4 тыс. га – площадь земель лесного фонда.

   В районе созданы необходимые условия  для функционирования земельного рынка. Важнейшим механизмом перераспределения  земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, становятся торги (конкурсы, аукционы) по продаже земельных участков или права их аренды.

   Характерная черта поселенческой системы  Чайковского муниципального района то, что до начала строительства  Воткинской ГЭС территория специализация территории района носила преимущественно сельскохозяйственный характер. При этом, 53% района занимают лесные земли (гослесфонд и сельские леса). Поэтому, исходя из физико-географического положения, можно было выделить две экономические зоны: лесную и сельскохозяйственную, и только со строительством города Чайковский в планировочной структуре района выделилась третья зона - зона урбанизации.

   1. Лесная зона, к которой можно  отнести Ваньковское, Ольховское, Марковское, Уральское, часть Фокинского и Зипуновского сельских поселений, характеризуется более низкой плотностью заселения (8,3 человек на кв. км) по сравнению со средними показателями в районе (11,7 человек на кв. км). Эти поселения занимают 58,6% территории района, в которых проживает 41% населения. В лесной зоне отмечается очаговое расселение. Более половины населения этих поселений (55,6%) проживает в населенных пунктах, являющихся центрами сельских администраций, которые, в основном, являлись ранее центральными усадьбами колхозов и совхозов. Лесная зона располагается вдоль Воткинского водохранилища и реки Кама, а также в западной и южной частях района.