Виды стоимости при оценке земельных участков

Челябинский государственный университет

Институт  экономики отраслей бизнеса и  администрирования 
 
 
 
 

Реферат

по предмету

«Экономическая оценка земельных участков»

на тему

«Виды стоимости  при оценке земельных участков» 
 
 
 
 

выполнила:

студентка группы

2011г

     Содержание

1. Введение
2. Стоимость земельных участков и влияющие на нее факторы
3. Виды стоимости земельных участков
4. Рыночная стоимость права собственности на земельный участок
5. Рыночной стоимость права аренды
6. Заключение
7. Литература

Введение

     Земля испокон веков считалась самым большим богатством и в настоящее время ее можно назвать базисом любой недвижимости. Оценка земельного участка, определение ее рыночной стоимости – это то, с чего начинается оценка любого объекта недвижимости. Без проведения оценки стоимости земельного участка невозможно провести расчеты экономических интересов владельца участка, а так же ожидания предполагаемых будущих инвесторов. Говоря об оценке земли и оценке земельного участка необходимо подразумевать разницу между двумя этими схожими понятиями, которые очень часто принимают за одно или путают. 

     Оценка  земли больше относится к неосвоенной собственности, а оценка земельного участка – к оценке участка земли уже освоенного (улучшенного), что позволяет использовать его по какому-либо целевому назначению. Например, для сельскохозяйственного направления или же индивидуального жилищного строительства. Какие причины чаще всего побуждают людей проводить оценку земли и оценку земельного участка?

     Во-первых, обязательно проведение процедуры  оценки стоимости земельного участка в случае участия в сделке земельных участков, которые принадлежат полностью или частично государству.

     Во-вторых, нужно производить оценку земельного участка при совершении сделок купли-продажи с единым объектом недвижимости.

     В-третьих, проводится оценка земельного участка для проведения торгов.

     В-четвертых, перед изъятием земельных участков для государственных или муниципальных  нужд проводят профессиональную оценку земли.

     В-пятых, необходима оценка земли для получения кредита под залог земельного участка.

     Так же очень часто обращаются в компании по оценке, когда хотят вносить  земельные участки в Уставной капитал вновь создаваемого предприятия. Необходимость проведения оценочных  мероприятий может возникнуть и  в ряде других случаев, главное доверить этот процесс, компетентным специалистам по оценке, которые рассчитают рыночную стоимость земли с учетом ее местоположения, существующей конкуренции на земельном рынке, уровня цен. А так же от рыночного потенциала, то есть того возможного дохода, который принесет ее использование. Возможно, в ходе подобного оценочного аудита оценки стоимости земельного участка появятся предложения о перепрофилировании участков с целью увеличения их рыночной стоимости (например, строительство в курортной зоне).

     Для проведения оценки земельного участка необходимы: документы, удостоверяющие право владельца участка на землю (собственность, аренда), данные о закрепленных границах участка, информация об отсутствии обременения или об имеющихся обременениях (залог, долговые обязательства).

     Все земельные участки в любой  стране имеют определенную ценность и принадлежность. Государство, юридические  и физические лица обладают земельными участками, при этом с ними возможны операции по купле, продаже и аренде. По сути, земельный участок является материальным средством и имеет свою стоимость, которая определяется методом оценки земельного участка. Стоимость земельного участка определяет оценочная компания, специалисты которой в полной мере владеют всеми юридическими и экономическими аспектами, чтобы произвести точную оценку. Каждый владелец земельного участка, будь то физическое или юридическое лицо, имеет право на продажу, сдачу в аренду или оформления  в залог земельного участка. Точная оценка стоимости земельного участка позволит Вам безопасно провести любую операцию с землей. При произведении оценки земельного участка есть множество нюансов.

     Стоимость земельных участков

     и влияющие на нее факторы

     Необходимо понимать, что стоимость земельного участка – величина динамичная, оценка стоимости земельного участка может предоставить абсолютно разные цифры в зависимости от того, когда она была произведена. Посудите сами, существует огромное количество факторов, которые в совокупности дают итоговую оценку земельного участка. Земельные участки, находящиеся вблизи мегаполисов, возрастают в цене при расширении границ города, в качестве примеров можно рассматривать Москву. Буквально десять лет назад многие окраины города являлись самостоятельными городками, а на сегодняшний день являются непосредственно частью столицы.

     Одним из основных факторов при оценке стоимости  земельного участка является его  географическое месторасположение. Изначальная  стоимость участка земли учитывает  ее рыночную стоимость, на рынке земельных  участков сложилась их зональная стоимость в зависимости от расположения. Кроме территориального расположения на стоимость земли активно влияет рыночная ситуация, где цена на земельные участки имеет привязку к экономической ситуации в стране и в мире. Также большое влияние на стоимость земельного участка при оценке оказывает соотношение спроса и предложения на текущий момент. Оценка стоимости земельного участка учитывает все эти моменты в комплексе, что в итоге дает корректные данные на текущий момент.

     Немаловажным  фактором, который учитывается при оценке земельного участка, является и, так называемый, состав земли и ее рельеф. Поэтому при оценке стоимости земельного участка производятся аналитические работы по геодезии и геологии. Определяется состав грунта и рельеф поверхности, также учитывается возможность изменения рельефа, ведь при последующей застройке земельного участка нагрузка на грунт увеличивается. Данные мероприятия призваны определить, возможно ли строительство объектов на данном земельном участке без риска приседаний почвы. Оценка земельного участка по составу почвы необходима также для последующего использования земельного участка для сельскохозяйственных работ.

     Во  многих случаях земельные участки  используются для дальнейшей застройки, поэтому большое значение при  оценке стоимости земельного участка имеет наличие коммуникаций, отсутствие магистральных коммуникаций, к которым можно подключить объект при постройке снизит цену данного земельного участка. Конечно, оценка земельного участка учитывает наличие основных коммуникаций, однако за последнее время их список растет, к примеру, большое значение имеют коммуникации связи.

     В целом, помимо основных факторов, большое  значение при оценке земельного участка  имеет его целевое назначение при купле-продаже. В большинстве  случаев оценка земельного участка производится для последующей застройки, однако существует еще несколько целевых назначений земельного участка.

     Оценка  стоимости земельного участка производится с целью получения кредитов, иными  словами для оформления его в  залог. При этом на стоимость земельного участка при оценке влияют, так называемые, обременительные факторы, как наличие транспортных магистралей, нефтепроводов и газопроводов, линий электропередач и прочее. Также при оценке для оформления в залог земельного участка большое значение имеет наличие на территории строений, так как оценка строений производится отдельно. Что касается документов на землю, которые потребуются при оценке стоимости земельного участка, то это: кадастровый план и пакет правовых документов.

     Многие  компании вносят земельные участки  в размер уставного капитала, что  позволяет минимизировать налоги на прибыль. В данном случае, оценка земельного участка будет зависеть от его  географического местоположения, размера  и количества участков.

     Оценка  земельного участка необходима при разделе имущества, что производится как на уровне физических, так  юридических лиц. Раздел имущества для физических лиц необходим, допустим, при разводе супружеской пары, при этом, оценка стоимости земельного участка производится в совокупности со строениями. Для юридических лиц оценка земельного участка необходима при определении имущественных долей совладельцев организации или акционеров, в зависимости от юридического наименования компании. Раздел имущества зачастую подразумевает последующие судебные разбирательства, поэтому в данном случае оценка стоимости земельного участка может производиться неоднократно.

     Одним из целевых назначений оценки земельного участка является вступление в наследство нескольких преемников. В данном случае участок делится после произведения полноценной оценки земельного участка включая строения, при несогласии одной из сторон, результаты оспариваются в судебном порядке.

     Рассмотренные примеры целевого назначения оценки земельного участка являются самыми популярными, на самом деле, каждый конкретный случай имеет собственные нюансы. Подводя итог, можно сказать, что независимо от того, для чего производится оценка, данное мероприятие необходимо доверять лишь в руки высокопрофессиональных специалистов.

     Механизм проведения оценки стоимости земельного участка является сложным комплексом работ, в результате которого Вы сможете получить корректные данные. В первую очередь, любая компания по оценке земельных участков руководствуется основными подходами: прибыльным, затратным и сравнительным. Как можно понять из определений, прибыльная составляющая подсчитывает чистый доход с земельного участка, затратная – размер вложений на улучшения земельного участка. Сравнительная же составляющая производит анализ с подобными участками и дает сопоставление по стоимости с ними. Все подходы к оценке земельного участка одинаково применимы, однако, учитываю нестабильность рынка, в современном мире наиболее приемлемым считается сравнительный подход. На самом деле стоит применять все методы в совокупности, так как комплексная оценка земельного участка даст наиболее точные данные. 

Виды стоимости  земельных участков

     Потребительная стоимость – это специфическая (особая, личная) оценка недвижимости (земельного участка) конкретным лицом исходя из его сугубо личных интересов, предпочтений и целей пользования, а не продажи или совершения других сделок на рынке, т. е. это субъективная оценка имущества при фактически сложившемся его использовании. Она определяется системой естественных и экономических характеристик земельного участка с точки зрения конкретного пользователя, для которого особо важное значение может иметь, например, плодородие почв, местоположение, функциональное и разрешенное использование земли или другие качественные и количественные показатели.

     Меновая стоимость возникает в процессе обмена объекта недвижимости – земельного участка на денежный эквивалент.

     Потребительная  стоимость земельного участка подразделяется, например, на инвестиционную, налогооблагаемую, балансовую.

     К меновой стоимости земельного участка  могут быть отнесены рыночная, залоговая, кадастровая, арендная, страховая виды стоимости.

     Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка в определенный момент времени на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в условиях, когда: