Оценка недвижимости и расчет износа

    Функциональный  износ так же может быть устранимым и неустранимым в зависимости  от затрат на исправление недостатка в сравнении с ожидаемым приростом  стоимости объекта.

    Если  функциональное устаревание устранимо, и связано с отсутсвием какого-либо элемента, например, системы кондиционирования  воздуха, то износ измеряется разницей между затратами на установку  системы кондиционирования на оценивамом объекте и затратами на ее установку  на новом сооружении.

    Необратимое функциональное устаревание, вызванное  каким-либо недостатком, обычно измеряется потерей ренты. Для расчета суммы  необратимого морального износа используется специальный показатель, который  называется валовой рентный мультипликатор (GRM), а измеряется путем деления продажной цены на годовую (месячную) арендную плату сопоставимого объекта или объектов.

    Экономический (внешний) износ – это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими (избыток предложения), либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например, общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и так далее. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к “малопривлекательным” природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, аэропортам, скоростным магистралям, заводам, железнодорожным станциям, автостоянкам, бензоколонкам, ресторанам, танцевальным площадкам.

    Данный  вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения.

    Если  физический и в определенной степени  функциональный износ можно устранить  путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.

    Способом  измерения износа внешнего воздействия  является анализ парных продаж, когда  на рынке недвижимости продаются  два сопоставимых объекта, один из которых  имеет признаки внешнего износа, другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания. Другим способом измерения внешнего износа является определение величины рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора.

    2. Метод срока жизни здания, в котором используются следующие термины.

    Срок  физической (полезной) жизни объекта – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

    Срок  экономической жизни  объекта – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

    Хронологический (фактический) возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

    Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. Эффективный возраст – это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент оценки. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца его экономической жизни. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменения уровня жизни могут существенно снизить срок оставшейся экономической жизни объекта, как, например, происходит с “хрущевскими” пятиэтажками.

    Метод расчета износа предполагает, что  эффективный возраст, выраженный в  процентах, отражает срок экономической  жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть: 

                                             

,                                                         (5) 

    где И – износ,

    ВС  – восстановительная стоимость,

    ЭВ  – эффективный возраст,

    СЭЖ – срок экономической жизни.

    Эта формула может быть записана следующим  образом:

     

                                          

.                                                     (6) 

    Применение  этого метода подтверждает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода  за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ 

Заключение

    При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так  или иначе связаны жизнь и  деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное  звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший  товар, удовлетворяющий различные  потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

    Недвижимость  – основа национального богатства  страны, имеющая по числу собственников  массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, а также в жизни любой  семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.

    Мы  изучили всю теоретическую часть в отношений к недвижимости и поняли что недвижимость это сложный объект, который имеет свою классификацию и функций за счет которого они существуют.

      Все цели нами поставленные  были достигнуты и решены. На практике мы научились рассчитывать износ недвижимости и далее оценивать его с помощью трех  подходов оценки, что в будущем дает нам узнать стоимость здания с учетом износа. Рассмотрели ранок недвижимости, как он функционирует и влияет на стоимость недвижимости.

    В результате изучения курса «Экономика недвижимости» необходимо владеть  следующими знаниями и умениями:

• знать понятие, сущность, признаки и классификацию недвижимости;
• знать сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости;
• знать основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование;
• владеть методами оценки различных объектов недвижимости;
• знать основные принципы управления недвижимостью в современных условиях.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  используемой литературы 

1. Конституция РК – А.: 1995.
2. Гражданский кодекс РК – А.:Жети жарги, 2000.
3. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости – М., МЭГУ, 1994.
4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник М.: Филинъ, 1999.
5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости – СПб: СПб ГТУ, 1997.
6. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости – М.: Мосграфизд. 1994
7. Н.Г. Волочков «Справочник по недвижимости.».1996.
8. 3. Закон об оценочной деятельности. С изм. и доп. Казахстанская правда. 19 февраля 2003 года.
9. 16. Международные стандарты оценки. Москва, 2001.
10. Указ Президента РК от 25.12.95 г. №2727, имеющий силу закона «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним».
11. Кодекс Республики Казахстан от 27.12.1994 года 
    "Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть)"
12. Кодекс Республики Казахстан от 01.07.1999 N 409-I 
    "Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть)"

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложение