Оценка недвижимости и расчет износа

    Доходный  подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования.

    Метод прямого сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем анализа фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнения их с оцениваемым объектом и внесения соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный другой объект с подобными полезными свойствами. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти идентичные сделки и необходимую информацию о нем.

    Правильный  выбор подхода к оценке конкретного  объекта недвижимости является залогом  адекватной оценки. При развитом рынке  и информационной инфраструктуре все  три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости  недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано  с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком. 

    3.2 Затратный подход  к оценке стоимости  объектов недвижимости 

    В основу затратного подхода положен  принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.

    Затратный подход основан на предположении: затраты  на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором  этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимости: 

                               

,                                             (1) 

    где – стоимость объекта;

     – восстановительная стоимость (стоимость замещения); 

    И – сумма износа;

     – стоимость земельного участка.

    Технология  оценки недвижимости затратным методом  включает четыре стадии:

    Оценка  стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся на земельном  участке.

    Вычет накопленного улучшениями износа.

    Оценка  стоимости земельного участка как  свободного.

    Суммирование  стоимости земельного участка и  улучшений с учетом износа.

    Затратный подход используется в следующих  случаях:

• наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;
• для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки, церковь, правительственные здания);
• в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж.

    Затратный подход не следует применять в  следующих случаях:

• для зданий, имеющих историческую ценность;
• когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;
• когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

    В настоящее время в РК затратный  подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого  рынка отсутствует. Однако всегда следует  помнить, что затраты на строительство  являются лишь базисом рыночной стоимости  и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость  шикарной гостиницы, расположенной  в неудачном месте (на окраине  города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или  если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции  под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.  

    3.3 Оценка стоимости  объектов недвижимости  с помощью подхода  прямого сравнительного  анализа продаж 

    Подход  прямого сравнительного анализа  продаж (ПСАП) предполагает оценку стоимости  объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых с оцениваемым  объектов и осуществления соответствующих  корректировок, учитывающих различия между ними.

    Данный  подход основан на принципе замещения – рациональный покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

    Сравнительный подход используется для оценки объектов на тех сегментах рынка недвижимости, где имеется достаточная база надежных данных о недавних сделках  купли-продажи или аренды, поэтому  его и называют рыночным. В настоящее  время в России это сектор жилья. В других секторах возможности широкого использования данного подхода  ограничены в силу того, что отсутствует  информация, необходимая для точной и квалифицированной оценки.

    Применение  подхода ПСАП предполагает определенную последовательность действий:

    Изучение  рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с  оцениваемым объектом.

    Сбор  и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному  объекту (источники информации: собственный  архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтеров, данные страховых компаний, периодические издания по недвижимости, данные, предоставляемые участниками  сделок и др.).

    Проведение  корректировки цен продаж по каждому  объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым  объектом. В результате устанавливается  продажная цена каждого сопоставимого  объекта, как если бы при продаже  он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Оценщик  должен отвечать на вопрос: “За какую  цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и  оцениваемый объект?”

    Согласование  скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости  для оцениваемого объекта.

    Стоимость объекта недвижимости в соответствии с этим подходом равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие  от оцениваемого объекта:

                                            

,                                                         (2) 

    где – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

      – сумма поправочных корректировок.

    Несмотря  на кажущуюся простоту формулы, определение  суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать  большое количество подробной и  достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например, для  рынка жилья: характеристика жилой  площади, местоположение, этажность, наличие  бытовых удобств и телефона, экологическая  чистота и престижность района, состояние  и отделка помещения и т. п. 

    3.4 Оценка стоимости  объектов недвижимости  с помощью доходного  подхода 

Недвижимость  обладает свойством приносить доход  своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. В этой главе будет показано, как оценивать недвижимость, приносящую доход.

    Недвижимость  может приносить владельцу следующие  виды дохода:

• денежные поступления от эксплуатации объекта недвижимости;
• доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.

    Доходный  подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих  доходов от владения, которые, как  ожидается, принесут эксплуатация и  возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

    Основные  действующие здесь принципы – это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.

    Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

• Метод валовой ренты.
• Метод прямой капитализации.
• Метод дисконтирования денежных потоков

    3.5 Определение износа 

    Любой объект недвижимости (кроме земли  при нормальном использовании) подвержен  износу. В результате ухудшаются его  технико-экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или  оказываемые услуги.

    Существует  два способа определения износа объекта недвижимости: метод разбиения  на виды износа и метод срока жизни.

    Метод разбиения на виды износа.

    Износ (или устаревание) вообще – это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. Для недвижимости различают три вида износа: физический, функциональный (или моральный), внешний (или экономический).

    Физический  износ – обусловлен изменениями физических свойств объекта в соответствии со временем под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил (снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы и т. п.). Величина физического износа определяется двумя методами:

    путем непосредственного обследования элементов  здания; значения величин износа будут  определяться опытом и знаниями оценщика;

    по  соотношению фактического ( ) и нормативного сроков службы ( ):

                

                                            

,                                                 (3) 

    Стоимость износа (И) определится следующим  образом: 

                                   

.                                 (4) 

    Физический  износ бывает устранимым и неустранимым:

• устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше добавленной стоимости;
• неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Для расчета физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия, стены и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др., т. е. элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания).

 

    Функциональный  износ – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества, устаревшая архитектура и т. п.). Функциональное устаревание обусловлено влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом. Причиной функционального износа может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.