Специфика расчета накопленного износа недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 

Тема: Специфика расчета  накопленного износа недвижимости. 

Содержание

Введение------------------------------------------------------------------------------- 3.

1.Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости--- 5.

1.1Преимущества  и недостатки оценки недвижимости  с применением затратного подхода-------------------------------------------------------------------5.

1.2Применение  затратного подхода----------------------------------------------6.

1.3Оценка рыночной  стоимости земли-------------------------------------------7.

2.Практическое  решение оценки недвижимости-------------------------------9.

2.1Виды износа применяемые в оценочной практике------------------------18.

Заключение----------------------------------------------------------------------------35.

Список литературы-------------------------------------------------------------------37.  

Введение 

В данной курсовой работе рассмотрены особенности  оценки недвижимости затратным подходом.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный  подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что  разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость  строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии  или воспроизведения его потребительских  свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором  этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между  восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких  же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ.

 При  определении восстановительной  стоимости воспроизводится тот  же функциональный износ объекта  и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки. 
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на

воспроизводство точной копии объекта, а стоимость  замещения - издержками на

 создание  современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения  всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости  от

условий применения затратного подхода.

Согласно  Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять рыночную стоимость земельного участка; 
        -восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения; 
        -величину накопленного совокупного износа объекта; 
        -рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа. 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости. 

       Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно  затратному подходу общая стоимость  объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу+Свс –Сиз.

1. Преимущества и недостатки оценки недвижимости с применением  затратного подхода.

Затратный подход обладает рядом преимуществ  и недостатков.

- Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный  подход является наиболее надежным.

Данный  подход является целесообразным или  единственно возможным в следующих  случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

- Недостатки затратного подхода:

• Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
• Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
• Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
• Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
• Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
• Отдельная оценка земельного участка от строений.
• Проблематичность оценки земельных участков в России.

 
 
 

1.2. Применение затратного подхода.

Применение  затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

 

1.3. Оценка рыночной стоимости земли 

Для оценки рыночной стоимости земли применяют  следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько  единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце  несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Практическое решение оценки недвижимости. 

    1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

Пример. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

90/(90+100+80)=0,333 

2. Определим  стоимость земельного участка: 

Стоимость участка может находиться в диапазоне  от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона  значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в  ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховка, заработная плата ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.

Пример. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

Решение:

1. Определим  потенциальный доход от продажи  подготовленных участков:

30 ·  25 = 750 тыс. руб.