Оценка недвижимости и расчет износа

Сожержание 

    Введение 

I. Сущность и общая классификация недвижимости…………………............4

    1.1 Понятия и признаки недвижимости………………………………………4

      1.2 Жизненный цикл объектов недвижимости………………………………8

      1.3Место недвижимости в рыночной системе………………………...……10

II. Рынок недвижимости и его функций………………………………………12

      2.1 Понятие и особенности рынка недвижимости……………………...….12

      2.3 Сегментация рынка недвижимости……………………………………..12

      2.4 Функций рынка недвижимости ………………………………………....14

      2.5 Субъекты рынка недвижимости……………………………………………15

III. Оценка недвижимости и расчет износа …………………………………...19

      3.1 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости…....19

      3.2 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости……..19

      3.3 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж………………………………………...21

      3.4 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода…………………………………………………………………………...…22

    3.5 Определение износа……………………………………………………....23 

Заключение………………………………………………………………………….26 

Список  использованной литературы…………………………………………...…27 

Приложение 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение

     
         Из элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, производственные, складские, административные, торговые и прочие здания и помещения, и иные сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития организаций и предприятий всех форм собственности. В РК случается активное развитие и формирование рынка недвижимости и все большее количество граждан, предприятий и организаций принимает участие в операциях с недвижимостью.

    Недвижимость - главное предметом обсуждения при приватизации муниципальной и государственной собственности, при аренде нежилых помещений, при приобретении и продаже жилых помещений. Возник слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во массы сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

    Употребляя  термин «недвижимость» мы считаем, что  прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя  видимость  далеко не совпадает с  юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимся  историческими традициями и другими  условиями.

    Цель: Рассмотреть сущность недвижимости и их классификаций, также  рассмотреть все виды износа недвижимого имущества и как они влияют на жизненный цикл недвижимости. Понять, как функционирует рынок недвижимости.

    Задачи: Наиболее доступно и понятно раскрыть сущность недвижимости, ее роль в жизни человека, понятие недвижимости и виды. Научиться рассчитывать виды износа объекта недвижимости, также на основе износа рассчитать оценочную стоимость недвижимости с помощью трех подходов.

    Теоретическая значимость курсовой работы состоит  в полном изучений и рассмотрений всей теоретической части недвижимости, структуры и функций рынка  недвижимости, также экономики недвижимости в целом.

    В практической части курсовой работы будут рассмотрены и применены  на практике расчет всех видов износа недвижимого имущества,  а также оценка недвижимости с помощью трех методов принятых в оценочной деятельности. 
 
 
 
 
 
 

1. Сущность и общая классификация недвижимости

 

    1.1 Понятие и признаки недвижимости 

    Понятие недвижимости не сводится только к  дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а  является синтезом, суммой знаний о  предмете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия  – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). В то же время  казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные  и морские суда, суда внутреннего  водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью  распространения  на них специального правового режима, установленного для  действительно недвижимых объектов, называемых «имущественный комплекс» 

    В теории и практике следует различать  понятие недвижимого имущества  как материального (физического) объекта  и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав

    Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих условиях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

    Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других  процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении  и пользовании имуществом.

    Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект  инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

      На юридическом уровне недвижимость  – совокупность публичных и  частных прав, устанавливаемых государством  с учетом отечественных особенностей  и международных норм. Частные  права могут быть неделимыми  или частичными (совместное имущество)  и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и  воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гарантировано частным  лицам право покупать, продавать,  сдавать в аренду или передавать  имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и т.д.                                  

          Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. 

    Признаки  недвижимости

    Все объекты недвижимости обладают уникальными  характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

    Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

    Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.

    Уникальность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

    Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.

    Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всего срока жизни.

    Долговечность. Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

    Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

    Определение недвижимости как физического объекта  имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают  понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как  комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав

    Соответственно  принято различать четыре концепции  недвижимости: географическую; экономическую; юридическую; социальную. Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Экономическая концепция  рассматривает недвижимость как  предмет потребления и как  эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. На юридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

    Характеристика  объекта недвижимости как физического  объекта, а также объекта экономико-правовых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении.

    Качество  местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием  его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической  среде, получило название ситуса. Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды по крайней мере на пяти уровнях. На схеме они отмечены условными блоками, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта. 

 

    Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

 

    Рис. 2. Ситус объекта недвижимости