Автор: Пользователь скрыл имя, 13 Мая 2012 в 11:45, курсовая работа
Из элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, производственные, складские, административные, торговые и прочие здания и помещения, и иные сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития организаций и предприятий всех форм собственности. В РК случается активное развитие и формирование рынка недвижимости и все большее количество граждан, предприятий и организаций принимает участие в операциях с недвижимостью.
Введение
I. Сущность и общая классификация недвижимости…………………............4
1.1 Понятия и признаки недвижимости………………………………………4
1.2 Жизненный цикл объектов недвижимости………………………………8
1.3Место недвижимости в рыночной системе………………………...……10
II. Рынок недвижимости и его функций………………………………………12
2.1 Понятие и особенности рынка недвижимости……………………...….12
2.3 Сегментация рынка недвижимости……………………………………..12
2.4 Функций рынка недвижимости ………………………………………....14
2.5 Субъекты рынка недвижимости……………………………………………15
III. Оценка недвижимости и расчет износа …………………………………...19
3.1 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости…....19
3.2 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости……..19
3.3 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж………………………………………...21
3.4 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода…………………………………………………………………………...…22
3.5 Определение износа……………………………………………………....23
Заключение………………………………………………………………………….26
Список использованной литературы…………………………………………...…27
Приложение
1.2
Жизненный цикл объекта
недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.
В
процессе эксплуатации эпизодически осуществляется
техническое
6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.
Если
анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования земли и
Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.
7. Утилизация,
снос улучшений, захоронение или вторичное
использование материалов. Жизненный
цикл завершается сносом улучшений в конце
срока их экономической жизни. Управляющая
компания готовит предложения по назначению
сроков и экономически целесообразного
способа сноса строений, учитывая возможности
продажи элементов конструкций и материалов
ликвидируемых строений и коммуникаций
(минимизируется объем ликвидационных
затрат).
1.3
Место недвижимости
в рыночной системе
Недвижимое имущество занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной базовый объект недвижимости – земля – имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
В рыночной среде
земля имеет
В Казахстане, как
и во многих странах мира (США, Англия
и др.) установлено: когда частная
собственность препятствует реализации
общественных интересов, она подвергается
постоянным или временным ограничениям.
Постоянные ограничения права
Не
могут также государственные
и муниципальные предприятия
самостоятельно сдавать в аренду
любое недвижимое имущество закрепленное
за ним на праве хозяйственного ведения
или оперативного управления. Ограничено
и распоряжение недвижимым имуществом
в акционерных обществах, так
если предмет сделки превышает 50% активов,
то решение принимает общее
Недвижимость
находится в центре сложного переплетения
различных экономических
Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества.
Вовлечение
соответствующих категорий
Как
объект предпринимательской
Рынок
недвижимости можно определить как
систему экономических
В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:
Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.
Значительно меньшее число сделок купли-продажи.
Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки.
Сравнительно
высокая степень
Рынок
недвижимости несовершенен.
2.2
Сегментация рынка
недвижимости
Рынок
недвижимости локализован, поскольку
его объекты недвижимы и
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.
По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.
Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.