Оценка недвижимости и расчет износа

Автор: Пользователь скрыл имя, 13 Мая 2012 в 11:45, курсовая работа

Описание работы

Из элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, производственные, складские, административные, торговые и прочие здания и помещения, и иные сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития организаций и предприятий всех форм собственности. В РК случается активное развитие и формирование рынка недвижимости и все большее количество граждан, предприятий и организаций принимает участие в операциях с недвижимостью.

Содержание

Введение
I. Сущность и общая классификация недвижимости…………………............4
1.1 Понятия и признаки недвижимости………………………………………4
1.2 Жизненный цикл объектов недвижимости………………………………8
1.3Место недвижимости в рыночной системе………………………...……10
II. Рынок недвижимости и его функций………………………………………12
2.1 Понятие и особенности рынка недвижимости……………………...….12
2.3 Сегментация рынка недвижимости……………………………………..12
2.4 Функций рынка недвижимости ………………………………………....14
2.5 Субъекты рынка недвижимости……………………………………………15
III. Оценка недвижимости и расчет износа …………………………………...19
3.1 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости…....19
3.2 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости……..19
3.3 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж………………………………………...21
3.4 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода…………………………………………………………………………...…22
3.5 Определение износа……………………………………………………....23
Заключение………………………………………………………………………….26
Список использованной литературы…………………………………………...…27
Приложение

Работа содержит 1 файл

КУРСОВАЯ Эк недвиж.docx

— 116.28 Кб (Скачать)

    1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости 

    Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

    1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

    2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

    3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

    4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

    5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

    В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование  и текущий ремонт отдельных элементов  улучшений без прекращения использования  объекта в целом.

    6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

    Если  анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет  целесообразность частичного изменения  функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с  изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта  элементов улучшений, сохраняющих  первоначальное функциональное назначение.

    Если  анализ использования объекта в  существующем состоянии показывает необходимость полной замены его  функционального назначения, то реконструкция  может сопровождаться не только радикальным  изменением планировки, но также пристройкой  или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части  земельного участка.

    7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат). 

    1.3 Место недвижимости в рыночной системе 

    Недвижимое  имущество занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

    Основной  базовый объект недвижимости – земля  – имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим  в производстве всех других товаров  и благ.

          В рыночной среде  земля имеет многофункциональное  значение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это и почва, верхний  слой нашей планеты, ее поверхность  или пространственный базис –  объект хозяйствования, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что  она служит местом обитания и условием жизни людей. Недаром экономист  и премьер-министр Великобритании XVIII века Уильям Питт говорил, что –  «земля мать человечества, а труд его  отец». И, наконец, земля, как территория государства Казахстан, обуславливает  политическую функцию. Поэтому совршение  сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами  и земельным правом, но и гражданским  законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.  

          В Казахстане, как  и во многих странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная  собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности  на землю, обусловленные ограниченностью  ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей  земли; соблюдение условий использования  особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки  населенных пунктов; принудительный выкуп  земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др. Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных  земель при условий сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная работоспособность отдельных категорий земель.

    Не  могут также государственные  и муниципальные предприятия  самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения  или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах, так  если предмет сделки превышает 50% активов, то решение принимает общее собрание акционеров, а не правление.

    Недвижимость  находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

    Совершение  сделок с земельными участками и  другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических  знаний особенностей рынка, обусловленных  спецификой самого товара – недвижимого  имущества.

    Вовлечение  соответствующих категорий земель или прав пользования ими в  узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

    Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией  стабильности бизнеса и воспроизводства  капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствии из владения престижной собственностью. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Рынок недвижимости и его функций
 
    1. Понятие и особенности  рынка недвижимости
 

    Рынок недвижимости можно определить как  систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в  определенном “месте” осуществляется передача прав собственности и связанных  с ней интересов от продавца к  покупателю непосредственно или  через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. Под замкнутым образованием здесь понимается сложившаяся система  территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют  в интересах удовлетворения социально-экономических  потребностей населения этих образований.

    В отличие от других видов рынок  недвижимости имеет ряд специфических  особенностей:

    Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.

    Значительно меньшее число сделок купли-продажи.

    Владение  недвижимостью и сделки с ней  обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные  инвестиции; на поддержание объекта  в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная  пошлина и другие сборы на сделки.

    Сравнительно  высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским  законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного  специального права).

    Рынок недвижимости несовершенен. 

    2.2 Сегментация рынка недвижимости 

    Рынок недвижимости локализован, поскольку  его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве: сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и  экономических условиях.

    Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

    По  способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

    Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

    На  вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Информация о работе Оценка недвижимости и расчет износа