Оценка недвижимости и расчет износа

    Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая  обстановка и т. д.) увеличится предложение  недвижимости на вторичном рынке, это  приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время  рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном  рынке жилья, что тут же сказывается  на росте цен на вторичном рынке.

    Организованный  рынок – это хозяйственный  оборот недвижимости и прав на нее  в строгом соответствии с действующим  законодательством с участием лицензированных  профессиональных посредников. Этот рынок  гарантирует юридическую чистоту  сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

    По  виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

    По  географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

    По  стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

    По  степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

    По  форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

    По  виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

    По  использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

    2.3 Функции рынка недвижимости 

    Рынок недвижимости оказывает большое  воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

    Одна  из главных функций рынка —  установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

    Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

    Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

    Функция очищения  — это очищение экономики  от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, по не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных- собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

    Информационная  функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения  обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям  недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

    Посредническая  функция выражается в том, что  рынок выступает в качестве совокупного  посредника и места встречи множества  независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между  ними и предоставляет возможность  альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники –  риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

    Стимулирующая функция в конечном счете выступает  в форме экономического поощрения  прибылью продуктивного использования  достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

    Инвестиционная  функция – рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящей доход владельцу  недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

    Социальная  функция проявляется в росте  трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда  граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем  формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование. 

    2.4 Субъекты рынка недвижимости 

    Участниками субъектно-объектных отношений в  сфере недвижимости являются Республика Казахстан, субъекты РК, муниципальные  образования, юридические и физические лица РК и иностранных государств, вступающие в экономические связи  в процессе владения, пользования  и распоряжения недвижимым имуществом.

    Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

• законодательное установление правил и ограничений;
• учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;
• распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
• контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);
• стимулирование приватизации и национализации предприятий 
  и других объектов;
• инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

    В зависимости от особенностей вида недвижимого  имущества функции государства, субъектов РК и муниципальных органов дифференцируются. Так, в сфере лесных отношений в компетенцию Республики Казахстан входит:

• определение основных направлений государственной политики в области лесного хозяйства;
• разработка и совершенствование лесного законодательства (с учетом субъектов РК);
• распоряжение совместно с субъектами РК лесным фондом страны;
• определение порядка организации и деятельности государственных органов управления лесным хозяйством;
• установление порядка отнесения лесного фонда к группам лесов и категориям защитности, а также перевода из одной группы лесов или категории в другую;
• установление норм и правил пользования лесным фондом;
• утверждение по согласованию с субъектами PК ежегодной нормы заготовки древесины (расчетной лесосеки);
• установление системы платежей за пользование лесным фондом, а также образование и использование государственного внебюджетного фонда воспроизводства, охраны и защиты лесов;
• определение порядка и условий передачи участков лесного фонда в аренду;
• утверждение правил отпуска древесины на корню, рубок леса, воспроизводства, охраны и защиты лесов;
• организация и координация научных работ по ведению лесного хозяйства;
• разработка совместно с субъектами РК государственных программ по рациональному пользованию лесным фондом, повышению продуктивности, воспроизводству, охране и защите лесов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями и организация их выполнения;
• осуществление государственного контроля за состоянием, использованием, воспроизводством, охраной и защитой лесов и установлением порядка его проведения;
• организация ведения государственного учета лесного фонда, кадастра, лесного мониторинга и лесоустройство;
• осуществление международного сотрудничества по лесному хозяйству;
• установление статистической отчетности в области ведения лесного хозяйства;
• определение совместно с субъектами РК объемов заготовки и поставок древесины для государственных нужд;
• принятие решений о приостановлении, ограничении, прекращении деятельности предприятий, учреждений и организаций при нарушении ими лесного и иного законодательства.

    Недра, лесной и водный фонды находятся  в ведении Республики Казахстан  и ее субъектов. Владеть и пользоваться ими могут физические и юридические  лица на основании специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного  билета (ордера), горного отвода.

    В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и  муниципальной исполнительной власти: Центры недвижимости, органы Госкомзема, учреждения коммунальной собственности, Комитеты по управлению госимуществом.

    Функционирование  рынка недвижимости обеспечивают также  профессиональные его участники: риэлтеры, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры  и другие посредники. Риэлтер –  это лицо, которое занимается предпринимательской  деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с  недвижимым имуществом и правами  на него.

      Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами  и индивидуальными предпринимателями  на основе соглашения с заинтересованными  лицами (либо по доверенности) по  совершению от его имени и  за его счет либо от своего  имени, но за счет и в интересах  заинтересованного лица гражданско-правовых  сделок с земельными участками,  зданиями, сооружениями, строениями, жилыми  и нежилыми помещениями и правами  на них.

    В перечень видов риэлтерской деятельности, подлежащих лицензированию, включены следующие операции:

    продажа жилых и нежилых помещений  с аукционов и на конкурсной основе;

    деятельность  при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых  помещений (в т.ч. и посредничество), по расселению коммунальных квартир, отселению  жителей домов, подлежащих реконструкций;

    деятельность (в т.ч. посредническая) по сдаче в  аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности  как юридических, так и физических лиц;

    заключение  договоров купли-продажи жилых  помещений с пожизненным содержанием;

    деятельность (в т.ч. посредническая) по сдаче в  аренду земельных участков, находящихся  в собственности как юридических, так и физических лиц;

    Риэлтерами  могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных  товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.

    В зависимости от позиции на рынке  недвижимости всех его участников можно  условно объединить в три группы:

    продавцы  – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, комитет государственного имущества, иностранные лица);

    покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные  или привлеченные средства в форме  капитала и обеспечивающие их целевое  использование;

    Активные  участники рынка недвижимости –  инвесторы, которые могут выступать  в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные  функции.

    Субъектами  инвестиционной деятельности являются физические и юридические лица, в  том числе министерства и ведомства  РК, муниципальные органы, иностранные  государства и международные  организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей  недвижимого имущества.

    По  статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Оценка недвижимости и расчет износа

 

    3.1 Основные подходы  к оценке стоимости  объектов недвижимости 

    В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к  оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости:

• затратный подход;
• доходный подход;
• рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж).

    Затратный подход – метод оценки стоимости, который основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т. е. принцип замещения.