Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      Следовательно, законодатель оценивает аренду как  единое явление вне зависимости  от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования в рамках общей модели договора аренды.

      Законодатель  среди пяти видов договора аренды выделяет аренду зданий и сооружений, а также аренду предприятий не на основе квалификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

      Так, ГК РФ содержит специальные правила  аренды указанных видов недвижимости, специфика которых требует особого  правового регулирования. Вместе с  тем, существуют объекты недвижимости, обладающие не меньшей спецификой и также требующие отдельной правовой регламентации (нежилые помещения, незавершенные строительством объекты и др.).

      ГК  РФ не содержит правил об аренде нежилых  помещений. В связи с этим острым остается вопрос о том, какие правила, общие (§ 1 главы 34 ГК РФ) или специальные (§ 4 главы 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должны применяться к договору аренды нежилых помещений.

      В.В. Витрянский полагает, «что в отношении  аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме»⁷⁸.

      По  мнению В.С. Ема, предметом договора аренды здания или сооружения «может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды⁷⁹.

      Абсолютно противоположная точка зрения у  И.Исрафилова: «Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений»⁸⁰.

      Так смотрит на данный вопрос Л.Т. Кокоева: «в случае признания нежилого помещения самостоятельным объектом недвижимости следует применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), а общие правила об аренде (параграф первый)»⁸¹.

      То  есть, указанный автор считает, что  арендные отношения с нежилыми помещениями  регулируются правилами ГК РФ, сформулированными  для аренды зданий и сооружений, ввиду того, что нежилые помещения  не выделены законодателем в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

      Такой подход вполне объясним и связан  с тем, что нежилые помещения  рассматривают как части здания, а признание нежилых помещений  отдельными объектами недвижимого  имущества не происходит.

      В одном из комментариев Гражданского кодекса РФ предлагается следующий выход из сложившейся ситуации: «к отношениям с нежилым помещением нормы § 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 «Аренда» применяются лишь в случае, если стороны об этом договорятся. Но «если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение правил § 4, то применяются правила § 1...)⁸². То есть речь идет о регулировании отношений общими положениями об аренде.

      Комарова  Т.Ю. делает следующее заключение: «если, следуя логике ГК РФ, употреблять понятие  нежилого помещения в широком значении, то при аренде нежилых помещений необходимо руководствоваться в первую очередь нормами § 4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ»⁸³,

      Как видим, нет единства мнений по поводу применения тех или иных правил об аренде к нежилым помещениям, Отсутствие правового режима последних порождает правовые проблемы их оборота.

      Следует ли рассматривать нежилые помещения  в неразрывной связи со зданиями, сооружениями с применением правил аренды зданий и сооружений? Конструкция  главы 34 ГК РФ дает ответ: аренда недвижимости, не выделенной отдельно в данной главе (в том числе нежилых помещений, объектов незавершенного строительства и др.) регулируется общими положениями об аренде. Специальными правилами § 4 главы 34 ГК РФ охватываются арендные правоотношения, вытекающие из договора аренды объектов, которые однозначно относятся к зданиям и сооружениям.

      На  практике до середины 2000 года возникали  сложности с государственной  регистрацией договора аренды нежилых  помещений, заключенного на срок менее одного года. Применение общих правил об аренде приводило к тому, что независимо от срока договоры аренды нежилых помещений подлежали регистрации. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года №53 разрешило возникшую проблему, изрядно усложнившую порядок пользования нежилыми помещениями и отяготившую стороны договора бюрократическими требованиями. Теперь к таким договорам стало применяться специальное правило п. 2 ст. 651 ГК РФ.

      Необходимо  учитывать, что высший судебный орган распространил на аренду нежилых помещений только лишь одну специальную норму 4 Главы 34 ГК РФ. Это значит, что во всех других вопросах следует обращаться по-прежнему к общим положениям аренды.

      Как бы мы ни делали отсылку к общим правилам аренды, но сталкиваемся с тем, что нежилые помещения, отличные от зданий являются их частью и неразрывно связаны с ними.

      Поэтому вопрос о том, какие правила ГК РФ (общие об аренде или специальные  об аренде зданий и сооружений) должны применяться к договору аренды нежилых помещений, остается открытым. При заключении такого договора необходимо быть внимательным, учитывая те и другие правила.

      Так, по правилам параграфов 1 и 4 Главы 34 ГК РФ по разному решаются вопросы определения  цены договора, формы заключения договора аренды нежилого помещения, оформления документа о передаче нежилого помещения от арендодателя к арендатору, о правах арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещений.

      1. Определение арендной платы по  договору аренды зданий и сооружений является существенным условием данного договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии в нем согласованного условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. При этом определение цены по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ не применяется.

      Однако  при аренде иного недвижимого  имущества, на которое данная специальная  норма не распространяется, размер арендной платы может быть определен  по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. В случаях  когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

      2. Признавая применение общих положений  о договоре аренды к исследуемому его виду, надо обратить внимание на то, что договор аренды нежилых помещений на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

      То  есть «п. 1 ст. 609 ГК РФ предоставляет  возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между  собой как в письменной, так  и в устной форме, но последняя  допустима лишь при сроке аренды не более одного года»⁸⁴.

      Из  смысла указанной нормы вытекает, что независимо от срока договор аренды нежилых помещений также может быть заключен и в письменной форме, причем не только путем составления и подписания сторонами одного документа, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

      Но  заключенный таким образом договор  на один год или срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации по рекомендациям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженным в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

      В соответствии со ст. 26 Ф3 «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Согласно Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 23 января 2002 г. № 18 среди документов, представляемых на государственную регистрацию договоров аренды, в соответствии с п. 1 статьи 17, п. 5 статьи 18 Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указан подлинник договора, совершенный в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов.

      Таким образом, нужно признать, что на практике договоры аренды нежилого помещения (и  на срок меньше года) всегда заключаются  путем составления одного документа, подписанного сторонами.

      3. Другой момент, в правовом решении которого мы отдаем предпочтение нормам закона об аренде зданий и сооружений - о правах на земельный участок. Решение судьбы земельного участка при аренде нежилых помещений исходя из общих положений об аренде, а точнее из-за отсутствия в них норм о праве пользования земельным участком при аренде недвижимости, возлагается на стороны договора. Специальные правила о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения в законе содержатся (ст. 652 и 653 ГК РФ).

      Проблемы пользования арендатором земельным участком и затрудняющие пользование арендуемым нежилым помещением могли бы не возникать в случае урегулирования таких вопросов. Прибегнуть к схеме решения данной проблемы, предложенной специальными правилами ст. 652 и 653 ГК РФ все же придется «если арендатор не может владеть и пользоваться арендуемым нежилым помещением, не имея права пользования и (или) владения земельным участком, на котором находится здание, где расположено нежилое помещение, а также не имея права пользоваться общими помещениями и оборудованием самого здания, соответствующие права должны быть предоставлены ему арендодателем. Арендодатель должен предоставить арендатору эти права независимо от того, будут применяться к договорам аренды нежилых помещений правила ст. 652 и 653 ГК РФ или нет»⁸⁵.

      4. По определению арендодатель  обязуется предоставить арендатору  имущество. Предоставление имущества  по ст. 611 ГК РФ означает обеспечение  арендодателем арендатора возможностью  использовать имущество со всеми  принадлежностями и относящимися  к нему документами в соответствии с его назначением в состоянии, соответствующем условиям договора.

      При предоставлении в аренду зданий и  сооружений законодатель предусмотрел необходимость составления передаточного  акта (ст. 655 ГК РФ). Вполне разумный подход к передаче недвижимости, а именно нежилых помещений, по акту, с фиксацией всех деталей при передаче (состояние помещений, наличие оборудования арендодателя в нем, согласование вопросов предстоящих ремонтов (капитальных или текущих, как оговорено в договоре) и др.) привел к тому, что без такого документа практически не обойтись при исполнении договора.

      «Передача нежилого помещения отделом муниципального имущества мэрии г. Элисты по управлению муниципальным имуществом (Комитет) и принятие его арендатором оформляются  передаточным актом, подписываемым сторонами.

      Уклонение одной из сторон от подписания передаточного  акта на условиях, предусмотренных  договором аренды, рассматривается  как отказ соответственно Комитета - от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества»⁸⁶.

      На  основании вышеизложенного, можно  сделать вывод, что сегодняшняя  структура гл. 34 ГК РФ не бесспорна. В частности, можно обсуждать  причины, по которым законодатель не создал единый параграф для всей недвижимости или не выделил параграфы, посвященные другим важным объектам аренды (например, аренде земли).

      К слову сказать, «не вполне удачным  видится выделение параграфа  шестого «Финансовая аренда (лизинг)». Вынесенные в него специальные нормы  незначительны и вполне могли  бы быть безболезненно и с не меньшим эффектом закреплены в соответствующих статьях первого параграфа главы 34»⁸⁷.

      Отсутствие  же отдельного правового регулирования  договора аренды нежилых помещений, либо специального указания закона на то, какие правила нужно применять (общие положения об аренде или специальные правила аренды зданий и сооружений), вызывает трудности при заключении такого договора.

      Дискуссионной остается данная проблема в теоретических  работах российских юристов.