Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      На  сегодняшний день на законодательном уровне все выглядит достаточно ясно: договоры аренды нежилых помещений регулируются только общими положениями об аренде за исключением п. 2 ст. 651 § 4 Главы 34 ГК РФ в силу Информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 г. № 53.

      Только  вот с применением таких норм на практике все обстоит достаточно сложнее. Сказывается непосредственная связь со зданиями, сооружениями. Как показывает практика, стороны договора аренды нежилых помещений при его заключении обращаются к правилам об аренде зданий и сооружений.

      Сторонники  распространенной точки зрения считают: «являясь частью здания, нежилые помещения, тем не менее не подпадают под  действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений.

      Существующая  практика отождествления нежилого помещения  со зданием признается ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства»⁸⁸.

      Действительно, только в силу прямого указания закона мы вправе применять нормы об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых  помещений.

      Но  ввиду отсутствия такового, в законодательство об аренде следует внести некоторые изменения, дабы разрешить вопросы аренды нежилых помещений и распространить на отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, правила параграфа 4 Главы 34 ГК РФ. 
 
 

      §2. Права и обязанности сторон по договору

      Содержание  всякого договора составляет совокупность прав и обязанностей сторон.

      В соответствии с п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются  общие положения об обязательствах (статьи 307-419 ГК РФ), если иное не предусмотрено специальными нормами ГК РФ. посвященными договорам. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить денги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

      Мейер Д.И. дает обязательству следующее  понятие: «Обязательством (оbligatio) называется юридическое отношение, в котором одному лицу принадлежит право на действие другого лица»⁸⁹.

      Содержание  договора аренды традиционно и по сути неизменно на протяжении многих лет. «Юридические отношения, возникающие  по договору найма, сами по себе довольно ясны. Наниматель вправе требовать от хозяина нанятого имущества, чтобы он предоставил ему пользование имуществом на время договора, а если имущество таково, что пользование им предполагает владение, ... то наниматель вправе требовать передачи себе и владения»⁹⁰.

      Кавелин К.Д., говоря о содержании договора имущественного найма, ограничивал круг условий договора обязанностью наймодателя передать вещь в пользование и обязанностями нанимателя беречь вещь и пользоваться ею в соответствии с назначением и условиями договора, вносить наемную плату, отвечать за порчу и возвратить вещь хозяину по окончании срока найма⁹¹.

      Договор аренды является двусторонним. Каждый из участников арендных отношений несет  обязанности, соответствующие правам другой стороны, и имеет субъективные права, соответствующие обязанностям другой стороны.

      Основной  обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения является его предоставление в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ). Как видим, целевое назначение имущества играет важную роль в рамках данного вида гражданско-правовых обязательств. Определенное предназначение имущества может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами права. Нежилые помещения могут быть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений в жилые в установленном законом порядке.

      Соответствие  состояния передаваемого в наем имущества условиям договора или  назначению имущества, исследователи  данного вопроса определяют как  то, чтобы имущество было передано без недостатков, оно должно быть качественным⁹².

      Качество - категория, выражающая неотделимую  от бытия объекта его существенную определенность, благодаря которой  он является именно этим, а не иным объектом»⁹³. О качестве можно говорить и тогда, когда в договоре те или иные условия, относящиеся к свойствам объекта, прямо не обозначены как требования о качестве, В договорных правоотношениях качество определяют как «совокупность свойств правового и материального объектов договора, обеспечивающую возможность нормального использования предмета в соответствии с обычным его назначением либо специальным назначением, определенным договором»⁹⁴.

      Под недостатками, за которые несет ответственность  арендодатель, можно понимать «отсутствие  в отданном в наем имуществе таких качеств, которые были обусловлены бы договором, так и вообще таких качеств, на которые наниматель вправе был рассчитывать и без особого условия»⁹⁵.

      «Состояние, соответствуюшее условиям договора»  необходимо определять с учетом правил ст. 612 ГК РФ. Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

      При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

      Одной из гарантий арендодателя в данной ситуации является то, что он, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК РФ).

      Арендодатель  освобождается от ответственности, если недостки оговорены арендодателем  уже при заключении договора аренды; они заранее были известны арендатору; должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

      Нежилое помещение должно быть передано арендодателем  арендатору в срок, определенный договором. Если имущество не передано арендатору в срок, установленный договором, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ч. 3 ст. 611 ГК РФ).

      Категория разумности недостаточно исследована  в юридической науке, а действующее  законодательство не содержит критериев  разумности. Между тем ч. 3 ст. 10 ГК РФ закрепляет презумпцию разумности в гражданском правоотношении и исходит из того, что когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданского правоотношения предполагается.

      Совершенно  очевидно, что стороны взаимно  заинтересованы в скорейшем предоставлении и получении имущества. Срок, в  течение которого арендодатель обязан передать нежилые помещения, должен позволить сторонам надлежащим образом оформить необходимые для передачи документы, произвести соответствующие действия.

      Здесь необходимо учитывать возможность  достижения в оставшийся период основной цели арендатора. Так, если арендатору необходимы помещения для проведения в течение полугода художественной выставки, а арендодатель задерживает передачу помещений, арендатор может понести убытки в виде неполученных доходов в связи с тем, что срок выставки сократился на несколько недель.

      Безусловно, категория разумности во многом носит оценочньий характер, а ее критерии должны определяться в каждом конкретном случае. Однако общие критерии, носящие абстрактно-универсальный характер, должны быть выработаны наукой гражданского права.

      В первой главе настоящего исследования мы не могли не исследовать правовую природу арендных прав. В рамках такого вопроса также следует отметить следующее. В соответствии с ч.3 ст. 611 ГК РФ арендатор вправе истребовать вещь у арендодателя в случае, если последний не предоставил сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок. Такое положение дает основание полагать, что права арендатора - вещные права. На это есть определенная точка зрения: наделение арендатора требованием отобрания ... у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую конструкцию обязательственно-правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора»⁹⁶. Причем арендатор может отобрать вещь только у арендодателя, но не у третьего лица, в пользовании которого эта вещь находится. Об этом говорит пример судебной практики.

      Так, в арбитражный суд обратился  арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения  у лица, занимающего это помещение. В обоснование искового требования истец сослался на то, что он, как арендатор, является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

      Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям. С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась, и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц, Его права могли быть защищены в соответствии с ч. З ст. 61 ГК РФ, согласно которой, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением.

      При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежит удовлетворению⁹⁷.

      Арендодатель  обязан передать имущество со всеми  его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено  договором. Если необходимые документы и принадлежности не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления таких принадлежностей и документов, либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ч. 2 ст. 611 ГК РФ).

      На  основании вышеизложенного можно  сделать вывод, что рассматриваемая  основная обязанность арендодателя - передать имущетво арендатору состоит из нескольких составляющих: имущество должно быть передано своевременно; оно передается со всеми его принадлежностями и документами; состояние имущества должно соответствовать условиям договора или назначению имущества.

      ГК  РФ также возлагает на арендодателя обязанность по проведению капитального ремонта (ст. 616). Эта норма связана со ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника.

      Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, то в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления. Закон предусматривает последствия невыполнения этой обязанности (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению (ст. 612 ГК РФ). Также они схожи с последствиями, которые были предусмотрены прежним законодательством. Норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, диспозитивна. Она допускает, что арендатор может взять на себя эту обязанность в договоре аренды.