Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      Устанавливая  нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

      Применительно к недвижимому имуществу схема правового регулирования арендных отношений имеет свои характерные особенности. Правила, касающиеся аренды недвижимого имущества, предусмотрены лишь в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ). Отдельной группы правовых норм об аренде всякой недвижимости, помещенных в самостоятельный параграф главы об аренде в целом, ГК РФ не содержит.

      Содержащиеся  в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены  по неоднократно используемой законодателем  схеме: в первом параграфе размещены  общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах — специальные нормы. В соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования. Т.е законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования в рамках общей модели договора аренды.

      ГК  РФ не содержит правил об аренде нежилых  помещений. обладающих определенной спецификой и также требующие отдельной правовой регламентации В связи с этим, остается вопрос о том, какие правила (общие   (§ 1 главы 34 ГК РФ или специальные (§ 4 главы 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должны применяться к договору аренды нежилых помещений.

      Как показали теоретические исследования и практика правоприменения, в законодательство об аренде следует внести некоторые изменения, дабы разрешить вопросы аренды нежилых помещений и распространить на отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, специальные правила аренды зданий и сооружений § 4 Главы 34 ГК РФ.

      Необходимо  отметить, что современное гражданское  законодательство, являясь наиболее динамичной сферой, должно отражать действительное экономическое развитие общества, соответствовать  потребностям в регулировании общественных отношений.

      Реформирование  рыночных отношений в России вызвало  определенный интерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимооги как нежилые помещения. Однако нормативная  база объективно оказалась не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях.

      Севершенствование законодательного регулирования аренды, обобщение и накопление судебной практики должны способствовать укреплению правового регулирования и широкому применению исследуемого вида договора аренды. 
 
 

      СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ:

      I. Нормативные правовые акты и материалы судебной практики

1. Конституция Российской Федерации (Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ в (ред. ФЗ от 23.12.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 08.12.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 5. Ст.410
4. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть третья от 26.11.2001 г. №  146-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2001 № 49. Ст. 4552.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. // Собрание законодательства РФ, 2001, № 44. Ст. 4147.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1. Ст. 16.
7. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31.05.1991 г. № 2111-1 // Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1991, № 25. Ст. 733.
8. Закон РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25.12.1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № 30. Ст. 418.
9. Закон РФ «Об образовании» от 10.07.1992 г. (с изм. от 09.05.2005 г. № 45-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 3. Ст. 150.
10. ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 25.08.1995 г. № 153-ФЗ (в ред. 10.01.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1995, № 35 Ст. 3505.
11. Федеральный закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ (в ред. от 22.08.2004 г.) «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ, 1998, № 44. Ст.5394.
12. Федеральный закон от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ (в ред. от 02.07.2005 г.) «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ, 2001, № 33 (ч. 1). Ст. 3450.
13. Федеральный закон от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ (в ред. от 02.11.2004 г.) «О связи» // Собрание законодательства РФ, 2003, № 28. Ст. 2895.
14. Федеральный закон от 30.06.2006 г. № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации // Собрание законодательства, 2006, № 23. Ст. 2380.
15. Постановление Правитильства РФ от 27.03.1997 г. № 342 «О предоставлении государственным научным организациям права передачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду» // Собрание законодательства РФ, 1997, № 13. Ст. 1549.
16. Информационное письмо Президиума Высшего Арбтражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2002,     № 3.
17. Решение Элистинского городского Собрания Республики Калмыкия от 20.04.200 г. № 13 «Об утверждении новой редакции Положения о передаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Элисты» (с изменениями от 20.06.2002 г., 24.04.2003 г.).

 
 
 
 
 
 
 

II. Специальная литература

1. Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск, 1967.-С.147.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
3. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 1. Спб., 1894. С.79.
4. Витрянский В.В. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. М.: Центр деловой информации. 1995.-С.29.
5. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.-299 с.
6. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ, 1999, № 8.- С. 104.
7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 242.
8. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право, 2003, № 6.- С. 5-16.
9. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д., 1995.-С. 488-489.
10. Глинщикова Т. Феномен нежилых помещений // Эж-Юрист, 2004, №3.
11. Гойхбарг А.Г. Основы частного имущественного права. М., 1924.-С. 79.
12. Гражданское право. Том 2. Полутом I / под. ред. проф. Е.А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп.- М.: Изд-во БЕК, 1999. С. 396.
13. Гражданское право. Том 1. / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000.-С. 486.
14. Гражданское право. Учебник. Часть 2. / Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И., М.: Юрист, 1997.
15. Гражданское Уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Том второй. Ст. 277-504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1899.-С. 28.
16. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право, 2006, №2.
17. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дисс. канд. юр. наук. М., 2003.-С. 8-12.
18. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения. Дисс. канд. юр. наук. Рязань, 2002.-С. 185.
19. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право, 2002. №7.-С. 105-107.
20. Дьяков А.Л. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право, №9, 2004.-С. 18.
21. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Современное право, 2004 № 9.
22. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений. Дисс.канд.юрид.наук. М., 2003.
23. Иконицкая И.А., Краснов Н.И. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. М., 1996.-С. 98.
24. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права, 2005,      № 8.-С. 144.
25. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права» / О.С. Иоффе. М.: Статут, 2000.- 777 с.
26. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, № 1.-С. 113-119.
27. Кавелин К. Права и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1879. С.188.
28. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России / В книге: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1998.-С. 273.
29. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство, 1999, № 12.
30. Калачева С.А. Аренда нежилых помещений. М.: Приор, 1998.-171с.
31. Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений. Дисс.докт.юрид.наук, Саратов, 2004.
32. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / под ред. В.Д. Карповича. М., 1996. С. 74.
33. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Изд. 3-е / Под.  ред. О.Н. Садикова. С.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ». ИНФРА-М, 1998.
34. Костюк Н.Н. Договор и его роль в формировании рыночной экономики в России // Юрист, 1998, № 6.-С. 16.
35. Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере. Дисс.канд.юрид.наук. Самара., 2002.
36. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство, 2003, № 4.-С. 7-11.
37. Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. Приложение к № 11, 2000.
38. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв.  ред. В.В. Витрянский. М., 2003.
39. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000.-С. 614.
40. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция, 1999, № 5.-С. 47.
41. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов: Изд-во «Научная книга», 2004.-С. 314.
42. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3-х томах / Под ред. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003.-Т.3.- 608 с.
43. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002.
44. Полунин К. Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2002, № 41.
45. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1996.-544 с.
46. Рябченко Л.Н. Правовые коллизии регулирования арендных отношений. // ЭКО, 1994, № 3.
47. Суханов Е.А. Право собственности в Гражданском кодексе // Закон, 1995, №11.-С. 23.
48. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во,  1997.-С. 195.
49. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Уфа,1998.-С. 330.
50. Усов С.Т. Понятие недвижимости в гражданском праве / Вопросы развития частного права: Сб. научн. трудов. М.: АПРЛ-С, 2001.-С. 67.
51. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спартак, 1995.-556 с.
52. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.: Изд. Бр. Башмаковых. 1911.-С. 518.

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение  №1.

ДОГОВОР

АРЕНДЫ  НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. Москва                                                                                                                       «25» декабря 2009г. 

          ООО «Венда-Маркет», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Губкина М.Р., действующей на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Видикон», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Косорукова В.В., действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили между собой договор о нижеследующем: 

1.Предмет  договора.

1.1. Арендодатель  сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть внутренних помещений общей площадью 150 кв. м  (далее именуемое «Помещение») по адресу: г. Москва, ул. Энергетическая, д.14/11 (пом. 6 (Шесть) комнаты № 504, 505, 506, 507, 508 и 312).

1.2.Цель  использования помещения: под офис.

1.3.Указанные  помещения принадлежат Арендодателю  на праве собственности (Свидетельство  № 77-01/06-820/2003-66 от 10 октября 2003 г.).                                                   

2. Срок действия  договора.

2.1. Помещение  на условиях настоящего Договора арендуется на срок с "01" января 2010г. По "31" декабря 2010г.

2.2.  При желании продлить аренду  Помещения на следующий срок  Арендатор  письменно уведомляет  об этом  Арендодателя за два   месяца до истечения срока  действия договора.  

2.3. В  случае не предоставления такого  уведомления Арендатор обязуется  не препятствовать осмотру Помещения  (в период указанный в п. 2.2.) третьим лицам, желающим по  согласованию с Арендодателем  арендовать его.

2.4. По  окончанию срока действия настоящего Договора,  а также при его досрочном расторжении, Помещение должно быть освобождено Арендатором. В противном случае Арендатор обязан вносить арендную плату в двойном размере  за все время фактического пользования помещением, а также оплатить возможные убытки Арендодателю, которые могут у него возникнуть в связи с не освобождением Помещения Арендатором.

2.5. В  случае согласия Арендодателя  продлить аренду Помещения на  следующий срок, но на других  условиях, он письменно уведомляет  об этом Арендатора не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия Договора. Новый Договор может быть заключен Сторонами до истечения срока действия настоящего Договора.

2.6. Арендатор,  надлежащим образом выполняющий  принятые на себя обязательства  имеет преимущественное право на пролонгацию настоящего Договора в соответствии с действующим законодательством. 

3.Передача  помещений.

 3.1. Передача Помещения Арендатору производится по Акту приема-передачи в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента вступления в силу настоящего Договора. Акт составляется в двух экземплярах, подписывается Арендодателем и Арендатором.

3.2. При  продлении настоящего Договора  или заключения нового Договора  Акт приемки-передачи,  может   не составляться.

3.3. В  случае прекращения/расторжения  настоящего Договора Арендатор обязан в течение трех дней  передать помещение Арендодателю по Акту.  
 

4.Использование  Помещения.

4.1.Помещение  используется Арендатором только  для целей указанных в п. 1.2. настоящего Договора. 4.2.Использование  Помещения в иных, не предусмотренных настоящим Договором целях, а также передача его третьим лицам запрещается. Нарушение Арендатором этих условий влечет уплату им неустойки в размере 25% годовой арендной платы Арендодателю.

   Независимо  от уплаты неустойки и возмещение ущерба, нарушение предусмотренных данным параграфом условий могут вызвать последствия, предусмотренные п. 13 настоящего Договора. 
 

5. Стоимость и порядок  расчетов.

5.1.Арендная  плана по настоящему Договору  производится в рублях в сумме  эквивалентной  4 800 (Четырем тысячам восьмиста) долларов США в месяц, с оплатой по курсу ЦБ РФ на день платежа.

5.2.Арендная  плата вносится Арендатором ежемесячно  до 25 числа предыдущего месяца.

5.3.Арендатор  обязуется предоставлять подтверждение  об оплате.

5.4.Платеж  Арендатором производится на счет Арендодателя.

5.5.Платеж  считается принятым при поступлении  денежных средств на счет Арендодателя.