Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      Аренда  земельного участка, оговоренная сторонами  в договоре, будет подчиняться  правилам Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), который развивает  нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам права собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

      Аренда  земли как возмездный переход  ее от одного владельца и пользователя к другому с сохранением целевого назначения и разрешенного ее использования есть составная часть рыночного земельного оборота. Арендные отношения данного вида выражают и частные интересы участвующих в них субъектах, и публичные интересы, реализация которых может обеспечить рациональное использование земли и охрану ее от порчи и других вредных воздействий⁷².

      Оборот  земли осуществляется в той мере, в какой он допускается законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п.1 ст. 260 ГК РФ).

      Из  п. 1 ст. 27 ЗК РФ следует, что оборот земельных  участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством России и ЗК РФ.

      Однако  согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные  отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

      Следовательно, земельные участки являются объектами  гражданского, земельного и иных отраслей права⁷³.

      По  своей социально-экономической сущности и юридической природе институт аренды земли, является, по мнению специалистов в области земельного права, комплексным  и должен составлять предмет регулирования  земельного, аграрного и гражданского законодательства. Если при решении каких-либо вопросов аренды земельных участков, используемых в сельском хозяйстве, не будут учтены положения аграрного и земельного законодательства, то едва ли такой юридический механизм может успешно функционировать. В то же время общие положения методологического характера должны строиться на основе общих норм гражданского законодательства⁷⁴.

      Именно  таким способом решается сегодня  вопрос аренды земли названными кодексами.

      В рамках данного вопроса нельзя не отметить следующее. Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Земельный участок и недвижимость на ней рассматриваются в ГК РФ как самостоятельные объекты, а в некоторых случаях, строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и сооружений). ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок устанавливая, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком следуют его судьбе, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

      Как видим, положение п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ не носит императивного характера, а Гражданский кодекс РФ устанавливает  прямо противоположный принцип. Вместе с тем, как указывалось выше, п.3. ст.3 ЗК РФ устанавливает правило о том что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Таким образом, можно говорить о том, что п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ не применим.

      Устанавливая  нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные  отношения представляют собой отношения  по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч.1 ст.3 ЗК РФ). В то же время Нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз.2 ч.2 ст.3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

      Возвращаясь к аренде нежилых помещений следует  напомнить, что земельный участок, кроме как на праве аренды, может  быть передан и на ином основании  предусмотренном в договоре аренды помещения. Причем определение порядка пользования земельным участком не является обязательным условием заключения договора аренды.

      Судебная  практика показала следующее. Как следует  из п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

      Так как договор аренды нежилого помещения  в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения⁷⁵.

      Очевидно, что иные основания (кроме права  аренды) предоставления земельного участка  арендатору нежилого помещения содержатся в перечне прав на земельные участки, установленном Земельным кодексом РФ: постоянное (бессрочное) право пользования, пожизненное наследуемое владение, сервитут и безвозмездное срочное пользование земельным участком.

      По  действующему ЗК РФ основания возникновения  права постоянного (бессрочного) пользования  не носят договорного характера. Кроме того, субъектами такого права  могут быть только государственные (муниципальные) унитарные предприятия, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти или местного самоуправления. Таким образом, собственник земельного участка не может передать арендатору помещения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

      Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения с введением ЗК РФ не предоставляются (ч. 1 ст. 21 ЗК РФ).

      Сервитут  предполагает существование двух соседних земельных участков, один из которых  обременяется сервитутом (ст. 23 ЗК РФ) ст. 274 ГКРФ).

      Таким образом, арендодатель может передать земельный участок, на котором расположено  арендуемое помещение, также в безвозмездное  пользование⁷⁶.

      Когда же арендодатель помещения не является собственником земельного участка, к арендатору переходит объем правомочий собственника нежилого помещения по пользованию земельным участком на котором оно расположено и который необходим для обеспечения нормального пользования арендуемым помещением, если это не будет противоречить условиям пользования участком, определенным законом или договором с его собственником. Также в данном случае не требуется согласия собственника земельного участка на аренду помещения в здании, которое находится на земельном участке.

      Из  всего вышеизложенного представляется, что право пользования земельным участком при аренде нежилых помещений может, но не должно быть предусмотрено в самом договоре аренды помещения. Дополнительного договора о праве на земельный участок или иного правоустанавливающего документа не требуется. Это подтверждается примером судебной практики.

      Так, ЗАО «Фирма «Гимэкс» обратилось в  Арбитражный суд г.Москвы с заявлением об оспаривании постановления заместителя  Главного государственного инспектора г.Москвы по использованию и охране земель от 08.04.2003г. №1448-03-35 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях. В результате проверки, проведенной Государственной земельной инспекцией Московского земельного комитета, установлено, что общество осуществляет использование земельного участка площадью 30,0 кв.м для размещения и эксплуатации арендуемого помещения под офис и склад без правоустанавливающих документов. По данному факту в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении, общество привлечено к административной ответственности в виде взыскания штрафа в сумме 15 000 рублей.

      Решение суда 1 инстанции в удовлетворении заявления отказано.

      Постановлением  суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

      Постановлением  Президиума ВАС РФ №11301/04 от 01.02.2005г. решение суда 1 инстанции, постановление  суда апелляционной инстанции было отменено. Постановление Госинспектора  по использованию и охране земель о привлечении к административной ответственности признано незаконным и отменено. Такое постановление было вынесено на основании следующего:

      В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса  РФ и ст. 607 Гражданского кодекса  РФ в аренду могут передаваться земельные  участки в виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленной законом порядке.

      Возможность приобретения арендаторами нежилых  помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрены.

      Так как договор аренды нежилого помещения  в здании заключается арендатором  в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает  право пользования земельным  участком, на котором расположено здание в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

      Действующее законодательство не содержит определенно  выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее административную ответственность. Таким образом правовых оснований для привлечения общества к административной ответственности не имелось⁷⁷.

      Данный  пример судебной практики проиллюстрировал нам отсутствие правовой необходимости  в оформлении документов на земельный  участок при аренде нежилого помещения внутри здания. Представляется, что аналогичным образом решается вопрос и о судьбе земельных участков при аренде нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком.

      Итак, судебная практика показала, что право пользования земельным участком при аренде нежилых помещений вытекает из общего предназначения аренды (п. 1 ст. 611 ГК РФ), указав на то, что действующее законодательство не регулирует вопросы оформления таких прав. Тем не менее стороны при заключении исследуемого договора чаще всего решают вопросы прав на землю. Их регулируют и нормативные правовые акты, принимаемые специальными компетентными органами.

      В Положении о передачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в муниципальной  собственности г.Элиста, утвержденном Решением Элистинского городского собрания от 20 апреля 2000г. №13 (с изм. от 24.04.2003г.) установлено возникновение у арендатора права аренды на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (с. 25-32).

      Нетрудно  заметить, что права на земельный  участок и порядок пользования  им регламентированы по схеме ст. 652 ГК РФ применительно к зданиям  и сооружениям (потому, что их аренда предусмотрена указанным документом), но заодно и к нежилым помещениям.

      Таким образом, аренда нежилых помещений, как расположенных внутри зданий, так и непосредственно связанных  с земельным участком, оставляет  открытым вопрос о правах арендатора на земельный участок и порядке  пользования им. Возникает потребность в применении к договорам аренды нежилых помещений специальных правил аренды зданий и сооружений (ст.ст. 652 и 653 ГК РФ). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Глава 3. Договор аренды нежилого помещения как вид договора аренды зданий и сооружений

      §1. Применение общих  норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений

      Применительно к недвижимому имуществу схема  правового регулирования арендных отношений имеет свои характерные  особенности, отличные, к примеру, от регулирования договора купли-продажи.

      Так, ГК РФ содержит специальные правила, регламентирующие куплю-продажу недвижимости (§7 главы 30 ГК РФ). Правила же, касающиеся аренды недвижимого имущества, предусмотрены лишь в общих положениях об аренде (§1 главы 34 ГК РФ). Например: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ) и другие положения. Отдельной группы правовых норм об аренде всякой недвижимости, помещенных в самостоятельный параграф главы об аренде в целом, ГК РФ не содержит.

      Содержащиеся  в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах - специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и финансовой аренде (лизинге)). В соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования.