Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается  заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и соглашение облечено в  надлежащую форму.

      Формулировка  указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды нежилого помещения влечет недействительность конкретного соглашения. В современной юридической литературе существенные условия применительно к договору рассматривают с двух позиций: 1) договор - письменный документ, содержащий конкретные условия договора; 2) договор - правоотношение, содержание которого определяется не только текстом договора, но теми предусмотренными ГК РФ диспозитивными нормами, которые позволяют определить сущесственные условия конкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашения или нет. Эти диспозитивные нормы восполняют те существенные условия, без которых та или другая конструкция договора невозможна, однако стороны свою позицию по ним не определили (п. 4 ст.421 ГК РФ).

      Так, применительно к аренде, ст. 606 ГК РФ  указывает на то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.

      В соответствии с широко применяемой  классификацией все существенные условия  договора, перечисленные в статье 432 ГК РФ, делятся на четыре группы.

      Необходимым условием любого гражданско-правового  договора является условие о предмете.

      Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имущества^49. Бесспорно нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано.

      По  поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов⁵⁰ предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа ученых⁵¹ предмет договора сводит к вещам, подлежащим передаче другой стороне.

      Следующая группа цивилистов исходит из необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора⁵². «Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора»⁵³. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету договора под страхом его не заключения: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствуюший объект и его состояние.

      В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного  имущества в аренду строятся реальные арендные отношения. Четкое определение состава арендуемого имущества имеет существенное значение для обоих участников договора, так как оно влияет на расчет размера арендной платы, надлежащий контроль за состоянием имущества, своевременное проведение ремонта, а при прекращении договора - на перечень и состояние возвращаемого имущества. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии в договоре таких сведений он считается незаключенным. Именно необходимостью обеспечения защиты прав участников договора вызвано включение пункта, определяющего это условие, в текст договора.

      Условие о предмете аренды наряду с наименованием  и местонахождением имущества включает в себя качественные и определено - индивидуальные признаки объекта: год постройки, вид строения, наличие служебных построек, нежилых и жилых помещений в составе здания и их площадь. Если же предметом является нежилое помещение, то названные сведения требуют более детального изложения: площадь помещения, этаж, номер комнаты (при наличии) или другие данные, с точностью определяющие место нахождения нежилого помещения внутри здания, вид помещения (основное, служебное) и др.

      Правильное  понимание сути аренды невозможно без  четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренда нежилого помещения, хотя и специально не предусмотренного в главе 34 Гражданского кодекса РФ.

      Правовое  регулирование отношений по поводу нежилых помещений до настоящего времени вызывает много споров. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения: с одной стороны нежилые помещения - часть вполне самостоятельного и физически полноценного объекта - здания или сооружения, а с другой, фактические потребности субъектов права побуждают законодателя выделять этот объект как самостоятельный, создавать для него собственный правовой режим.

      В российском законодательстве нет официального определения понятия нежилого помещения, но законодатель довольно часто использует это выражение. Правда в разных случаях он вкладывает в слова «нежилые помещения» неодинаковый смысл. Например, ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. использует слова «нежилые помещения» в очень широком смысле, в том числе как самостоятельные строения. Утративший с введением в действие Жилищного кодекса РФ Ф3 «О товаришествах собственников жилья» от 15.06.1996г. определял нежилое помещение как единицу комплекса недвижимого имущества, в том числе как часть здания, а также как иной связанный с жилым зданием объект  недвижимости.

      Е.Е. Дорогавцева занимает по вопросу  правового режима нежилого помещения  жесткую позицию: с ее точки зрения нежилое помещение всегда часть  либо здания, либо сооружения, причем это помещение всегда изолированное⁵⁴. В любом случае, несмотря на различный подход к понятию нежилого помещения, чтобы его арендовать нельзя заключить договор аренды зданий и сооружений по правилам § 4 главы 34 ГК РФ. Речь идет о самостоятельном объекте аренды, не предусмотренном указанной главой ГК РФ. Условия применения нежилых помещений в гражданском обороте настолько сцецифичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого - использования общих статей, помещенных в главу 34 ГК РФ. С таким подходом не согласны те, кто не относят нежилые помещения к отличным от зданий и сооружений, самостоятельным объектами недвижимого имущества: «в случае признания нежилого помещения самостоятельным объектом недвижимости следует применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), а общие правила об аренде (параграф первый)⁵⁵.

      В юридической литературе имеется  и такой подход: ГК РФ не выделяет часть здания - нежилое помещение как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то или иное  вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений)»⁵⁶, Но с тем, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно»⁵⁷, не согласна Кокоева Л.Т.: «сама практика и реальные жизненные отношения уже признали нежилые помещения таким объектом. Уровень так называемой «самостоятельности» объекта, в том числе объекта недвижимости, является весьма условной. Если этот признак последовательно применять и развивать в конкретных ситуациях, то легко обнаружить «несамостоятельность» и зданий, сооружений, нормальное функционирование которых в решающей степени зависит от многочисленных коммуникаций, примыкающих и окружающих объектов инфраструктуры; последние также от чего-то зависят и чем-либо определены»⁵⁸,

      Специфика предмета договора аренды нежилых помещений  предопределяет объем правомочий арендатора в отношении земельного участка, на котором находится здание, часть которого сдается н аренду. Но этот вопрос остается достаточно дискуссионным и открытым в юридической литературе.  Проблема выглядит следующим образом: аренда нежилых помещений подчиняется общему регулированию наравне с любыми другими объектами недвижимости. Правил о судьбе земельного участка в общих правилах не содержится. Но практически при заключении анализируемого договора стороны берутся за решение данного условия при этом руководствуясь специальными положениями о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий и сооружений.

      Тогда возникает вопрос: есть ли необходимость  в решении обозначенной проблемы о земле когда действующее  законодательство нежилые помещения  вообще не признает самостоятельными объектами недвижимости.

      Вторую  группу существенных условий договора аренды нежилого помещения составляет срок, т.е. период времени, на который  сдается нежилое помещение в  аренду.

      Договор аренды по ГК РФ предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ, в отличие от Основ законодательства об аренде, не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. На практике же очень часто это условие заявляется сторонами как существенное. В таком случае, как указывалось выше согласно ст. 432 ГК РФ, по нему должно быть достигнуто соглашение, и оно будет признаваться существенным.

      Действующее законодательство не содержит ограничений  в отношении сроков аренды нежилых помещений, т.е. такие договоры могут заключаться на любой срок. Так п.2 ст.610 ГК РФ допускает заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

      По  данному существенному условию Д.И. Мейер писал: «... срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, договор найма, в котором не означено срока нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты представили себе определить его впоследствии»⁵⁹.

      В литературе указывается на то, что  «срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны  его указать»⁶⁰. Данная точка зрения не представляется приемлемой, поскольку исключает возможность заключения договора в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ без указания срока.

      К третьей группе существенных условий  отнесем арендную плату, но с оговоркой, что в силу закона (общие нормы об аренде) такое условие существенным все-таки не является. Ст.614 ГК РФ определила, что порядок, условия и сроки внесения арендиой платы определяются договором аренды, в противном случае они будут применяться как при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. То есть по общим нормам об аренде (§1 Главы 34 ГК РФ), применимым к аренде нежилых помещений, арендную плату не следует относить к существенным условиям договора аренды нежилого помещения в силу закона. Однако условие о цене аренды, наряду с объектом и сроком аренды, почти всегда ставится на согласование по заявлению сторон при заключении исследуемого договора.

      Здесь следует отметить, что цена аренды как существенное условие, получила специальное решение в нормах, посвященных договору аренды зданий, сооружений. Речь идет о статье 654 ГК РФ, в отличие от общих положений аренды предусматривающей обязательное включение в такой договор указание на размер арендной платы.

      Судебная  практика позволяет нам отождествить правовое регулирование договора аренды нежилых помещений и аренды зданий и сооружений.

      В.В. Витрянский полагает, что и срок, и арендная плата относятся к  существенным условиям договора аренды⁶¹. При этом он обращает внимание на то, что необходимость признания этих условий существенными предопределена легальной формулировкой договора аренды, где прямо указывается на необходимость установления срока и арендой платы. Но данную точку зрения не поддерживает Кокоева Л.Т., указывая на следующее: «Действительно, определение данного договора (ст. 606 ГК РФ) содержит указание на срок и арендную плату. Однако из этого еще не следует, что оба названных условия рассматриваются законодателем в качестве обязательных к согласованию, т.е. существенных. Формулируя определения соответствующих договорных институтов, законодатель преследует прежде всего цель отграничения одного договора от другого, показывает особые, отличительные их черты, но вовсе не объявляет те или иные условия существенными. Например, не подлежит сомнению, что для договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) цена не является существенным условием так как в случае ее отсутствия в договоре можно применить норму п. 3 ст. 424 ГК РФ и установить цену через цену на аналогичные товары, но уплата цены прямо названа в ст. 454 ГК РФ в числе признаков купли-продажи. Следовательно, примененная В.В. Витрянским аргументация не может быть признана надлежащей»⁶².