Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      Таким образом, как заметил Е.А. Суханов: «Дело заключается не в количестве и не в названии правомочий, а  в той мере реальной юридической  власти, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком»⁴⁰.

      Характеризуя  полномочия арендодателя, следует отметить, что они отличаются в случаях, если имущество ему принадлежит  на ином вещном праве: хозяйственного ведения и оперативного управления, предусматривающих ограничения в распоряжении имуществом.

      Что касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником  соответствующего имущества, должно иметь  специальные полномочия на сдачу  этого имущества в аренду. Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет). Согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в т.ч. сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. Более жесткий режим предусмотрен для учреждений, которые не вправе сдавать в аренду закрепленное за ними имущество, а также имущество, приобретенное за счет средств, выделенных им по смете. Однако на основании ст. 298 ГК РФ  они могут выступить в качестве арендодателя, правда, только того имущества, которое приобретено на доходы, полученные в результате разрешенной им учредительными документами предпринимательской деятельности.

      В целом, определение особенностей правового  положения юридических лиц, обладающих вещными правами на государственную  и муниципальную собственность, как арендодателей, имеет огромное практическое значение.

      В формировании рыночной экономики в России «значимым организационным фактором служит упорядочение юридических способов хозяйственных отношений самими субъектами договорных отношений»⁴¹. Известная самостоятельность субъектов в этом отношении проявляется в том, что отдельным учреждениям законом предоставлено право самостоятельно вступать в договорные отношения при сдаче в аренду закрепленного за ними имущества. Так, образовательным учреждениям предоставлены широкие права в отношении закрепленного за ними имущества. Они могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного образовательного учреждения с использованием полученных от аренды средств на обеспечение и развитие образовательного процесса (п. 11 ст. 39 ФЗ «Об образовании»⁴²; п.4 ст.27 ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании»).

      Кроме того, согласно постановления Правительства  РФ от 27.03.1997 г. № 342 «О предоставлении государственным  научным организациям права сдачи  относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду»⁴³ временно неиспользуемое имущество федерального уровня, закрепленное за государственными научными организациями, может быть предоставлено в аренду на срок до одного года.

      Как исключение из общего правила предусмотрено Ф3 «О федеральном железнодорожном транспорте»⁴⁴ от 25.08.1995г. №153 ФЗ (в ред. 10.01.2003г.), поскольку недвижимость, находящаяся у транспортных организаций в хозяйственном ведении, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (п. 2 ч. 3 ст. 4).

      Как известно, сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи на него права собственности. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования  арендного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д. Таким образом, в составе арендного имущества, наряду с собственностью арендодателя, появляется собственность арендатора, так как арендатору принадлежит созданная продукция и доходы, полученные от эксплуатации арендованного имущества (но следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 136 ГК РФ, законом или соглашением сторон может быть установлено, что плоды, продукцил и доходы переходят в собственность арендодателя или иного третьего лица). Кроме того, арендатор может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, даже если на то не было получено согласие арендодателя. Все это еще раз указывает на двойственность правовой природы договора аренды.

      Заключению  договора аренды должно предвествовать четкое разграничение имущественных  прав на сдаваемое имущество,  особенно при совместном владении объектом, возникающим в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

      В праве пользования имуществом имеются  и ограничения у некоторых  субъектов-арендаторов. Например, юридические  лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

      На  практике часто помимо сторон в договоре аренды на стороне арендодателя выступает  балансодержатель. Проблема правового  положения балансодержателя связана  с вопросом о том, наделяются ли субъекты, обладающие имуществом на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, специальным полномочием сдавать его в аренду при наличии согласия собственника.

      Легального  определения балансодержателя не существует. В юридической литературе балансодержатель определяется как юридическое лицо, подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь последним, отвечая лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. То есть балансодержатель - это хозяйствуюший субъект арендодателя.

      Факт  нахождения имущества на балансе одного из предприятий не является основанием для признания балансодержателя единственным законным владельцем помещений, которые ранее были предоставлены другим предприятиям в установленном порядке. Необходимо выяснить, кто является законным владельцем помещений, и какие права на них имеет балансодержатель.

      В отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, отсутствует  право собственника распоряжаться  имуществом, принадлежащим унитарному предприятию. Таким образом, за пределами  предоставленных полномочий департаменты и комитеты по управлению имуществом не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за государственными или муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения без их согласия и согласования с соответствующими министерствами и ведомствами РФ. Кроме того, государственные (муниципальные) органы, включая комитеты по управлению имуществом, не вправе заключать договоры аренды имущества, числящегося на балансе предприятия. «Для того, чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми помещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учреждением, собственник должен сначала изъять это имущество у последних, что допускается в отношении излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества»⁴⁵.

      При обладании правом хозяйственного ведения  или оперативного управления «балансодержатель» может являться титульным владельцем объекта недвижимого имущества, например, находящегося в федеральной  собственности на основании распоряжения Мингосимущества РФ от 23.03.1998г. № 252-р. Следовательно, он вправе выступать в качестве арндодателя в соответствии с законодательством, а не фигурировать в договоре как «балансодержатель», правовой статус которого в законе не определен. Если же уполномоченные собственником лица (например, департаменты и комитеты по управлению имуществом) подписывают договоры аренды как арендодатели, то нет необходимости указывать в нем балансодержателя ведь это противоречит определению балансодержателя как хозяйствующего субъекта арендодателя. Из этого определения следует, что арендодатель должен ознакомить балансодержателя с заключенным им договором, но никак не спрашивать его согласия. Поэтому правовое положение балансодержателя требует четкого регулирования для избежания споров по поводу правомочности субъектов заключения договора аренды нежилых помещений.

      На  практике часто возникает вопрос, кто является арендодателем нежилых  помещений при общей долевой  собственности на них. Особенно это  касается нежилых помещений, которые  находятся в жилом многоквартирном доме (например, подвальные, чердачные помещения), В юридической литературе эта проблема уже обозначалась.

      Обобщение практики показывает, что местные  органы власти выступают в роли арендодателей  нежилых помещений в многоквартирных  домах, что не соответствует действующему законодательству.

      Статья 290 ГК РФ четко закрепляет за собственниками квартир право общей долевой  собственности на общие помещения  дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техничсское  и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Верно обозначено, что комитет по управлению имуществом или иной уполномоченный орган власти может распоряжаться этим имуществом сдавать в аренду, только если в доме нет ни одного собственника квартиры, т.е. жильцы проживают на условиях договора социального найма⁴⁶.

      В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей  долевой собственяости, осуществляется по соглашению всех ее участников. Следовательно  муниципальный орган, уполномоченный сдавать имущество в аренду, может участвовать в данном соглашении при условии права муниципальной собственности на квартиру или квартиры в многоквартирном доме наряду с другими собственниками квартир.

      В этом случае возникает проблема определения долей в праве собственности на общее имущество, в частности на нежилые помещения в жилом доме. В ст. 245 ГК РФ говорится, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, то они считаются равными. Практика показывает, что собственники обычно не заключают таких соглашений, а если и заключают, то не указывают в них размеры долей. Да и определяет доли только ГК РФ, считая их равными. Таким образом, доли устанавливаются соотношением общей площади нежилых помещений и количеством участников долевой собственности.

      По  мнению П. Скакунова критерием определения  доли в общей долевой собственности  должна являться площадь недвижимости, находящаяся в собственности. Другими словами, доля должна быть пропорциональна размеру общей площади квартиры, то есть, чем больше квартира, соответственно и больше доля в общей долевой собственности. действительно, часто дом включает в себя сотни квартир и находится в муниципальной собственности, а одна квартира в этом доме принадлежит гражданину или нескольким гражданам. В данном случае определение долей как равных приведет на практике к нелепой ситуации. Представляется более целесообразным применение в этом случае такого критерия определения доли в общей долевой собственности, как пропорциональность доли к размеру общей площади квартиры или квартир. Но, к сожалению, закон еще не выделяет такого критерия, поэтому рекомендуется заключать соглашения всех участников общей долевой собственности с установлением долей, учитывал указанный критерий.

      Также необходимо при определении доли в праве на общее долевое имущество  учитывать условие соответствующего увеличения доли участнику долевой  собственности, который осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.

      На  практике чаще всего арендаторы интересуются о правовых основаниях, имеющихся  у арендодателя на заключение договора аренды нежилых помещений. Арендодателю также следует удостовериться в  правомочиях арендатора: насколько все в порядке с правоустанавливающими документами, насколько он платежеспособен и др.

      В отношении арендатора ограничений  практически не существует: такое  право предоставлено любому физическому  или юридическому лицу.

      Если  одной из сторон по договору аренды нежилых помещений выступают физические лица, то здесь имеется своя специфика в форме заключения договора, его государственной регистрации. В предыдущем параграфе обращалось внимание на то, что такой договор с участием физических лиц как на стороне арендодателя, так и арендатора, и на срок до одного года может заключаться в устной форме. Вместе с тем договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Определенную конкретику по даному вопросу внесло Письмо Министерства по налогам и сборам РФ от 10.07.2000г. №02-05-11/234 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц», в котором указывается, что договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации. То есть фактически было допущено толкование нежилых помещений как зданий и сооружений, хотя бы только «для целей налогообложения по вопросу об аренде нежилых помещений физических лиц».

      Распространив на аренду нежилых помещений правила  об аренде зданий и сооружений противоречия в вопросах формы заключения договора и необходимости обязательной государственной регистрации будут устранены без помощи подзаконных нормативных актов. 

      §2. Существенные и иные условия договора аренды нежилого

      помещения

      Вопрос  о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным⁴⁷, Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 ГК РФ и является преобладающим в литературе⁴⁸.