Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      Указание  в акте приема-передачи на аварийное  состояние имущества при передаче имущества в аренду, не означает автоматического возложения на арендатора расходов по проведению капитального ремонта. В договоре должно быть указано, на кого из контрагентов возлагается эта обязанность.

      Так, комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании

п. 3 ч.1 ст. 619 ГК РФ обратился с иском  к обществу с ограниченной ответственностью (далее - 000) о расторжении договора аренды в связи с просрочкой внесения в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

      Решением  суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с ч.1 ст. 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.

      Постановлением  апелляционной инстанции данное решение отменено, и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту.

      Суд кассационной инстанции, проверив материалы  дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

      Согласно  ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии. Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранить последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт⁹⁸.

      В ст. 623 ГК РФ содержится традиционное определение  последствий, связанных с улучшением арендатором имущества в период его аренды (ст. 293 ГК 1964 года, п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде, п. 4 ст. 85 Основ гражданского законодательства). Если произведены отделимые улучшения, то они признаются собственностью арендатора, т.е. последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623 ГК), стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя; во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ), допускается возможность иного решения только в законе⁹⁹. В п. 4 ст. 623 ГК РФ воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения производятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).

      Еще одной обязанностью арендодателя является обязанность не препятствовать арендатору в осуществлении его права пользования арендованным имуществом. Законом эта обязанность прямо не предусмотрена, но ее наличие обусловлено тем, что арендатор, являясь титульным владельцем обладает вещно-правовыми способами защиты своих прав, в том числе от посягательств со стороны арендодателя¹⁰⁰.

      Обязанностью  арендатора, непосредственно вытекающей из обязанности пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, является обязанность поддерживать имущество  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).

      Другой  обязанностью арендатора является своевременное  внесение арендной платы. В ст. 654 ГК РФ установлено обязательное требование для аренды зданий и сооружений об обязательном письменном согласовании размера платы за аренду. Если в договоре соответствующее условие не установлено, плата за аренду нежилого помещения устанавливается за единицу площади, равной квадратному метру. В этом случае действует специальное правило: арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору нежилого помещения (ч. 3 ст. 654 ГК РФ).

      Как видим, выработанные в теории подходы  к определению форм арендной платы  в целом ориентированы на защиту прав обеих сторон. Безусловно, вопрос о выборе формы будет решаться с учетом конкретных интересов. В то же время, как показывает правоприменительная практика, наиболее востребованными являются два вида: периодические платежи в твердой денежной сумме и возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Нередко эти формы сочетаются,

      На  арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату только за фактически переданные ему помещения по договору аренды (п.10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного  информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от  11.01.02 № 66).

      Как и в прежнем законодательстве, ГК РФ предусматривает обязанность  арендатора по возвращению имущества после прекращения договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (ст.ст. 619 и 620 ГК РФ). Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, после ремонта, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность). При возвращении, арендованного имущества так же, как и при передаче, должен быть составлен передаточный акт или иной документ (протокол, соглашение и т.п.), подписанный обеими сторонами (Приложение №2).

      Итак, договор аренды нежилого помещения  имеет практический смысл в том, что его стороны при вступлении в договорные отношения определили свои права и обязанности. Однако последние, выраженные в условиях гражданско-правового договора должны отвечать принципам равенства, автономной воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений.

      Содержание  аренды представлено действующим гражданским законодательством сочетанием императивного и диспозитивного методов регулирования. Эта особенность проявляется в том, что устанавливая определенную обязанность, арендодатель и арендатор имеют возможность своим соглашением сами установить, на кого из них она будет возложена.

      Число императивных норм, связанных с содержанием  договора аренды недвижимости в Гражданском  кодексе РФ крайне незначительно. Законодатель стремится не просто декларировать  права участников, но и обеспечить их реальное исполнение. Кроме того, выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой, например, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Заключение 

      Из  приведенного в настоящей работе анализа основных положений отечественной  цивилистической доктрины, учитывая достижения современной науки гражданского права, судебно-арбитражную практику и действующее законодательство можно сделать следующие выводы.

      Аренда  как способ организации экономической  деятельности имеет достаточно сильные  позиции, что укрепляет и стабилизирует  правовй институт аренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о  востребованности данного договора в хозяйственной практике.

      При этом аренда выступает вовсе не в  качестве некоей вторичной и второстепенной - по отношению к собственности - формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и  естественно дополняющей.

      Проведенный анализ позволяет также говорить о неизменности института аренды в течение многих веков. Но несмотря на многолетний путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначньым. Прежде всего это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.

      Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит общего определения вещного права, а следуя по пути перечисления вещных прав, не упоминает в их числе право аренды. Таким образом, аренда рассматривается законодателем как один из видов обязательственных правоотношений, в котором одна из сторон за плату передает другой стороне определенное имущество. Однако, это не означает, что в теории спор о юридической природе прав арендатора нежилого помещения разрешен. Необходимо выделить особое правовое состояние после исполнения обязательств по договору аренды, когда арендатор уже получил объект в аренду и потому непосредственно воздействует на него, обладая уже вещными полномочиями. При этом не представляется возможным усматривать слияние этих полномочий различной правовой природы, т.е. в период аренды арендатор обладает как обязательственными, так и вещными правами. Вместе с тем, зависимость данных полномочий несомненна. Например, обязательственные отношения не исчерпываются простой передачей и, конечно же, не могут считаться надлежаще исполненными до тех пор пока не возникают и успешно не реализуются вещные правомочия.

      Таким образом, арендные права приобрели  черты, присущие вещным правам, став очень  похожими на них, исходя из современных  доктринальных и нормативных  их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков позволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя, Так, по своей правовой природе арендные права выглядят как вещно-обязательственные,

      Наряду  со специальными вопросами аренды нежилых  помещений, в работе рассматривается  общая категория недвижимости. Специальный  анализ позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта, государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. Вероятно, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначснию фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). Но их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости.

      Квалификационные  критерии отнесения к недвижимости тех или иных объектов не позволяют  с твердой уверенностью сказать, что нежилые помещения точно  отвечают признакам недвижимости.

      Признавая здания недвижимым имуществом, к последнему относят и нежилые помещения как части здания. Но нежилые помещения вполне самостоятельные объекты гражданских прав, причем здания и сооружения - два различных объекта недвижимости,

      Следует признать, что если арендатор не может владеть и пользоваться арендуемым нежилым помещением, не имея права пользования и (или) владения земельным участком, на котором находится здание, где расположено нежилое помещение, а также не имея права пользоваться общими помещениями и оборудованием самого здания, соответствующие права должны быть предоставлены ему арендодателем.

      В случае сдачи собственником земельного участка в аренду нежилого помещения  в целом или его соответствующей  части, арендатору земельный участок  также предоставляется в пользование  на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды нежилого помещения.

      Действующий закон не четко разграничивает земельно-правовые и гражданско-правовые отношения. Определенные трудности возникают в связи  с реализацией норм Земельного кодекса  РФ. Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс РФ содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

      Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному  определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем  недвижимости. Земельный участок и недвижимость на ней рассматриваются в ГК РФ как самостоятельные объекты, а в некоторых случаях строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и сооружений). ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливая, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком следуют его судьбе, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

      Как видим, положение п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ не носит императивного характера, а ГК РФ устанавливает прямо противоположный принцип. Вместе с тем, как указывалось выше, п.3. ст. 3 ЗК РФ устанавливает правило о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Таким образом, можно говорить о том, что п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК  РФ не применим.