Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      Теперь  о коммунальный платежах при аренде нежилых помещений. Что касается оплаты коммунальных услуг при аренде, то в себестоимость продукции включаются расходы по оплате договоров на оказание этих услуг, заключенных с учетом законодательства Российской Федерации и положений нормативных актов, регулирующих такие отношения. Отношения по договору энергоснабжения регулируются параграфом 6 главы 30 ГК РФ. Правила этого договора применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ). Статьей 539 ГК РФ установлено, что договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). Таким образом, договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемому помещению должны заключаться арендатором только непосредственно с предоставляющими такие услуги организациями, и в этом случае затраты арендатора по оплате договоров на оказание коммунальных услуг можно считать документально подтвержденными и включать в себестоимость производимой им продукции в соответствии с требованиями главы 25 ГК РФ. Затраты арендатора по оплате договора на оказание коммуннальных услуг, который в соответствии с действующим законодательством может быть признан недействительным, включаться в себестоимость выпускаемой им продукции не могут.

      Необходимо  иметь в виду что согласно ст.545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации  через присоединенную сеть, другому  лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В соответствии со ст.17 Федерального закона от 08.08.01 г. №128-ФЗ (в ред. от 02.07.2005г.) «О лицензировании отдельных видов деятельности»⁶³ эксплуатация тепловых и электрических сетей (за исключением случая, когда указанная деятельность проводится для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя) входит в перечень видов деятельности на осуществление которых требуются лицензии.

      Лицензируемая деятельность осуществляется энергоснабжающими организациями, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые в качестве предпринимательской деятельности оказывают услуги и выполняют работы. Следовательно, выставление счетов арендодателем арендатору за потребленную энергию при невыполнении указанных условий можно трактовать как незаконно осуществляемую предпринимательскую деятельность,

      В ст.44 Федерального закона от 07.07.2003 г. 126-Ф3 (в ред. от 02.11.2004г.) «О связи»⁶⁴ указано, что на территории Российской Федерации услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи. Поэтому если арендатор оплачивает арендодателю, не имеющему лицензию, услуги связи, то включение арендатором данных расходов в себестоимость продукции (работ, услуг) налоговыми органами, как показывает практика, признается необоснованным. Налоговые органы могут признать необоснованным и включение в состав себестоимости продукции (работ, услуг) арендодателя расходов арендатора на междугородние переговоры с телефонов арендодателя, если последним не соблюдены указанные условия по предоставлению услуг связи.

      Если  при заключении договора аренды нежилого помещения не предусматривается заключение арендатором договоров по оказанию коммунальных услуг по этому помещению с соответствующими организациями, то вопрос о возмещении арендодателю части коммунальных услуг, относящихся к сданному в аренду нежилому помещению, должен рассматриваться при определении размера арендной платы, т.е., сумма оплаты коммунальных платежей должна быть включена в состав арендных платежей.

      В п.2 ст.614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

      платежей, определенных в твердой сумме  и вносимых периодически или единовременно;

      установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования  арендованного имущества;

      определенных услуг, предоставляемых арендатором;

      передачи  арендатором арендодателю обусловленной  договором вещи в собственность  или в аренду;

      возложения  на арендатора обусловленных договором  затрат на улучшение арендованного  имущества.

      Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Единственное ограничение установлено в п.3 ст.614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды а также для аренды отдельных видов имущества (например, Федеральный закон от 29.10.98г. №164-Ф3 (в ред. от 22.08.2004г.) «О финансовой аренде (лизинге)»⁶⁵ разрешает размер лизинговьих платежей по договору лизинга менять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца).

      Таким образом, отдельно выделенная арендодателем  и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами, стоимость коммуналыиых платежей следует отдельно не выделять, а включить в сумму арендной платы.

      Коммунальные  платежи (в том числе и за телефон) могут быть учтены в составе расходов арендатора. для этого в договоре надо указать, что арендодатель от своего имени, но за счет арендатора будет  оплачивать расходы по коммунальным платежам энергоснабжающих предприятий. В таком случае лицензии не потребуется и расходы арендатора по оплате коммунальных платежей будут признаны обоснованными⁶⁶.

      Таким образом, мы приходим к выводу о том, что определение платы за пользование  нежилым помещением должно базироваться на целостном понимании объекта аренды. А это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что арендатор не должен заключать отдельные договоры с коммунальными службами.

      Под четвертой группой понимается вся  совокупность условий договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон. Эта группа условий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений, ГК РФ не определяет конкретный круг этих условий, но в практике сложился определенный взгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора. Необходимость их согласования только лишь потому, что одной стороной предварительно были высказаны условия заключения договора, вряд ли оправдана. Представляется, что юридическая сила таких условий заключается в договорном характере тех условий, которые существенным образом влияют на определение и исполнение договорных обязательств, и недостижение соглашения может стать основанием к отказу от заключения договора одной из сторон. В.В. Витрянский на конкретном примере высказывается следующим образом: «нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполнили условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение о размере неустойки. В этом случае договор следует считать заключенным (но без условия о размере неустойки) имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора»⁶⁷. Такой вывод вполне справедлив, так как отвечает принципу свободы договора, который в данном случае проявляется в том, что субъекты гражданского оборота самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать и свободно согласовывают условия договора сообразно их индивидуальным интересам и потребностям. Отсутствие соглашения о конкретной ответственности не исключает применение к должнику мер, определенных законом.

      На  основании изложенного следует, что вопрос о существенных условиях договора также остается дискуссионньим ввиду отсутствия правового регулирования предоставления нежилых помещений в аренду. Но на  практике, по данному вопросу применяется правовое регулирование аренды зданий и сооружений. 

      §3. Правовой режим земельного участка при аренде нежилых

      помещений

      При аренде нежилых помещений в договор должны быть включены данные, позволяющие однозначно определить, какие именно помещения сдаются в аренду с указанием всех необходимых характеристик - их местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности, иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Это имеет существенное значение, так как от этого зависит, будет ли договор аренды считаться заключенным.

      Если  речь идет об аренде нежилых помещений, непосредственно связанных с  земельным участком, то немаловажна и судьба самого земельного участка, который перейдет к арендатору. Поскольку владение и пользование нежилыми помещениями предполагает наличие у арендатора определенных прав на земельный участок, то таковые должны быть переданы одновременно с передачей в аренду нежилых помещений. В данном случае в договоре стоит определить порядок пользования арендатором данным земельным участком.

      «Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком» - обращает внимание И.Исрафилов⁶⁸.

      Такой порядок пользования земельным  участком законодательно определен  ГК РФ (ст. 652 и 653 ГК РФ) применительно  к аренде зданий и сооружений.

      Учитывая, что договор аренды нежилого помещения  регулируется лишь общими правилами  Гражданского кодекса об аренде, соответственно специальные правила о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания и сооружения здесь не применяются.

      Как указывает В.С. Ем: «Если при аренде части здания или сооружения права  арендатора на земельный участок  могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при  аренде здания или сооружения в целом  права арендатора на земельный участок  могут определяться не только договором, но и законом (п.2 ст.652 Гражданского кодекса РФ)»⁶⁹.

      Таким образом, права арендатора на земельный  участок при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно  связанного с земельным участком, могут не определяться вообще, либо должны оговариваться в договоре.

      Но  и здесь не все просто. Как считает  Глинщикова Т. «помещение не вписывается  в определение объекта недвижимости, данное Гражданским кодексом, в связи  с отсутствием связи с землей. Законодатель предусмотрел возможность деления зданий не только по вертикали, т.е. с обязательной опорой на землю, но и в любых плоскостях. Это обстоятельство приводит к тому, что невозможно определиться с правами на землю, если над одним земельным участком нависают помещения, принадлежащие разным лицам. За кем из них должен быть закреплен земельный участок, понять невозможно.

      Практикуемый  вариант закрепления земли «пропорционально»  размерам принадлежащих собственникам  помещений не способен указать внятные  способы пользования и распоряжения земельным участком, что связано с тем, что такой способ закрепления земли правомерен только при общей долевой собственности и не имеет видимых законных оснований для расширительного толкования»⁷⁰.

      При отсутствии лица, которому бы принадлежало здание в целом, возникает ряд вопросов, не решенных действующим законодательством, в том числе о правах на земельный участок при аренде отдельного помещения в таком здании.

      Между тем, в юридической литературе предлагается: «если арендатор не может владеть  и пользоваться арендуемым нежилым помещемием не имея права пользования и (или) владения земельным участком, на котором находится здание, где расположено нежилое помещение, а также не имея права пользоваться общими помещениями и оборудованием самого здания, соответствующие права должны быть предоставлены ему арендодателем. Арендодатель должен предоставить арендатору эти права независимо от того, будут ли применяться к договорам аренды нежилых помещений правила ст. 652 и 653 ГК РФ или нет»⁷¹.

      Какие права пользования земельным участком могут быть предоставлены арендатору нежилого помещения? Это зависит от того, является ли арендодатель сдаваемого в аренду помещения собственником земельного участка на котором находится здание, в котором сдается помещение, или он пользуется им на иных основаниях?

      В случае сдачи собственником земельного участка в аренду нежилого помещения  в целом или его соответствующей  части, арендатору земельный участок  также предоставляется в пользование  на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды нежилого помещения.