Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      Договорам аренды, предусмотренным Гражданским  кодексом РФ, присуще следующие признаки:

1. Все договоры являются концессуальными, кроме аренды транспортных средств. Концессуальность означает, что договор аренды считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.
2. Любой вид договора аренды является возмездным, поскольку в качестве цены всегда выступает арендная плата. Если же стороны договорились, что арендатор не будет платить арендную плату, то это уже будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом.
3. Все договоры аренды являются взаимными, так как у обеих сторон (арендодателя и арендатора) есть как права, так и обязанности.
4. Аренда – это двусторонний договор, хотя многие юристы считают лизинг трехсторонним договором в связи с тем, что в нем участвует арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец.
5. Договор проката является публичным, так как организация – арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказать, кому–либо в заключение договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим.                                                                                                                                                                                                                                        

         По общему правилу существенным условием договора аренды является только предмет – то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если арендуемое имущество не указано в договоре, то договор считается незаключенным. Помимо предмета в некоторых договорах аренды имеются и другие существенные условия. Так, цена является существенным условием в договоре аренды зданий (сооружений) и аренды предприятий. Существенным условием может являться и форма договора опять таки при аренде зданий и сооружений (заключенных на срок более года) и аренде предприятий (независимо от срока договора).            Несоблюдение установленного в этих случаях порядка государственной регистрации означает, что договор недействителен. Что же касается срока, то договор аренды могут заключить как на неопределенный, так и на определенный срок. Но иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды, по истечению которых договор должен быть прекращен. Так, срок проката не может превышать одного года ( п.1 ст. 627 ГК ) .

      Подводя итог общей характеристики договоров  об аренде, следует подчеркнуть, что  договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено  ГК. Провести отличие одного договора от другого можно по предмету, специфики  целей и по особому характеру взаимоотношений между сторонами.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Глава 2. Правовая природа договора аренды нежилого помещения

      §1. IIонятие и стороны  договора аренды нежилого помещения

      Недвижимое  имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Аренда недвижимого имущества отличается особым правовым режимом.  В ГК РФ отдельно выделены специальные правила передачи в аренду лишь отдельных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), всякая другая недвижимость в аренде подчиняется, таким образом, общим положениям об аренде ( §1 Главы 34 ГК РФ). Представляется, что это было сделано скорее всего ввиду специфики указанных объектов недвижтмости, требующей особого правового регулирования. Но необходимо отметить, что при купли-продаже недвижимости предусмотрены специальные правила § 7 Главы 30 ГК РФ, касающейся продажи всей недвижимости - «Продажа недвижимости» (кроме предприятий в § 8 «Продажа предприятия»). Как нам кажется, такое обособленное регулирование продажи всех объектов недвижимости вносит определенную правовую ясность, т.к. отводит им специальные правила продажи. Ведь общими положениями о купле-продаже трудно объять все аспекты передачи в собственность вещей, в том числе и недвижимых. А вот при аренде недвижимости, как указывалось выше, приходится ограничиваться общими положениями об аренде любых вещей.

      Правда, С. Гришаев, наоборот, считает структуру  арендных отношений с недвижимостью  в ГК РФ более приемлемой, нежели при ее продаже: «законодатель не установил отдельного правового  режима для купли-продажи зданий и сооружений, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости). Такое вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества»³⁸.

        Однако при таком подходе регулирования арендных отношений вне рамок правового регулирования оказались объекты, обладающие не меньшей спецификой (упомянутые незаконченные строительством объекты, нежилые помещения). На них распространяются правила общих положений о договоре аренды.

        Подробнее о сфере применения к арендным отношениям с нежилыми помещениями общих норм об аренде и об аренде зданий и сооружений речь пойдет в Главе 3 настоящей работы.

      Договор аренды нежилых помещений получил  широкое  распространение в гражданско - правовых отношениях. В настоящее время он занимает одно из первых мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и тд. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

        Поскольку правовой статус части здания - нежилого помещения по настоящее время законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения.

        Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

        Своеобразие аренды нежилых помещений заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке.

      С принятием первой и второй частей ГК РФ процесс правового регулирования  арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном  уровне.

      Тем не менее, аренда нежилых помещений, не нашедшая своего законодательного регулирования на уровне основополагающего гражданского закона, сталкивается с проблемами как в теории, так и в практике правоприменения.

      По  договору аренды нежилых помещений  арендодатель обязуется передать такие  помещения арендатору во временное  владение и пользование или во временное владение.

      Аренду  нежильих помещений можно классифицировать по различным критериям. Так, в зависимости  от срока действия договора различают  краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т.п.

      В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права  собственности на нежилое помещение  к арендатору по истечении срока  аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

      Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая заметно  отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

      Текущая аренда представляет собой традиционно  временное получение арендатором  в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

      Условия текущей аренды установлены гражданским  законодательством, а в случае неурегулированности  отдельных вопросов арендных отношений  законом, они могут быть определены в договоре.

      Долгосрочная  аренда, как правило, предусматривает возможность перехода арендованного нежилого помещения в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

      Динамичность  общественно-политических процессов в России повлекли за собой изменения и в регулировании аренды. Подтверждением тому является Федеральный закон от 21.12.01г. №178-Ф3 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 27.02.03 г. №29-Ф3), который отказавшись от такого способа приватизации государственного и муниципального имущества как выкуп арендованного имущества, исключил использование аренды нежилых помещений в несвойственных классическому гражданско-правовому договору целях.

      В г.Элиста Республики Калмыкия порядок выкупа сданных в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, определен Решением Элистинского городского Собрания Республики Калмыкия от 20 апреля 2000г. №13 «Об утверждении новой редакции Положения о передаче в аренду зданий, сооружений и нежильих помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Элисты» (пункт 9).

      Особенности краткосрочной аренды нежилых помещений  также регулируются указанным нормативным  документом в муниципальном образовании  Республики Калмыкия - г.Элисте. Краткосрочной арендой нежилых помещений признается пользование помещениями по договору аренды, заключенному на срок не более 400 часов в год (п.7.1). Объектами, предоставляемыми по такому договору являются нежилые помещения спортивных комплексов, общеобразовательных школ и лечебных учреждений, которые используются арендаторами неполный рабочий день и (или) с длительными перерывами (более 1 месяца в течение одного года).

      Нежилое помещение (здание), используемое для  предпринимательской деятельности, может быть предметом договора финансовой аренды (договора лизинга). Суть данного договора состоит в том, что арендодатель сначала приобретает в собственость нежилое помещение (здание) у определенного продавца, а затем предоставляет его арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В договоре финансовой аренды может быть предусмотрен переход арендованного нежилого помещения (здания) в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. Таким образом арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора, которому в свою очередь данный договор позволяет получить необходимое ему помещение. Экономически выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, если сумма лизинговых платежей близка к стоимости передаваемого в аренду поещения в ценах на момент заключения договора.

      Особенностью  финансовой аренды является наличие третьего участника сделки - продавца арендуемого имущества. Не находясь в прямых договорных отношениях с продавцом имущества, арендатор наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей, онованиями для которых служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем. Арендатор вправе предъяавить непосредственно продавцу арендованного помещения требования, вытекающие из договора купли- продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества помещения и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцем.

      Сторонами договора аренды в соответствии с  Гражданским кодексом РФ  являются арендодатель и арендатор.

      Законодатель  установил специальное требование, предъявляемое стороне, выступающей арендодателем. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Отсюда «сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом»³⁹.     Российское гражданское законодательство не знает другого термина, более точного определяющего сущность сдачи имущества в наем, сведя содержание права собственности трем традиционно составляющим правомочиям: право владеть, пользоваться и распоряжаться. Следует заметить, что такая характеристика правомочий собственника свойственна только российскому праву. Так, англоамериканское право вовсе не содержит определения права собственности, и насчитыает до 12 различных правомочий собственника, не исключая его одновременного нахождения в различных вариантах у различных лиц. Право собственнику распорядиться вещью по своему усмотрению предоставляет §903 Германского Гражданского уложения; согласно ст. 544 Французского Гражданского кодекса собственник пользуется и распоряжается вещами наиболее абсолютным образом.