Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      Поэтому, по словам Е.В. Васьковского, «необходимость побудила юриспруденцию прибегнуть к фикции»²⁴, расширив границы толкования термина «недвижимое имущество» включением в это понятие и субъективных прав и обязанностей.

      Таким образом, под «недвижимыми вещами»  следует понимать часть более  емкого понятия «недвижимое имущество». Речь может идти об узком и широком  значении термина «недвижимое имущество», соответственно, как термина, касающегося  исключительно вещей, а также как термина, определяющего не только вещи, но и иное: имущественные права, включая субъективные права и обязанности. Н.В. Диаковская считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права²⁵.

      Что же касается классификации недвижимого  имущества, то отсутствие строгого определения  самой недвижимости приводит к неясности  в оценке ее отдельных видов. Этот вопрос существенен с точки зрения возможности признать тот или  иной объект недвижимостью и объектом арендных отношений, в частности это касается таких объектов, как нежилые помещения.

      Гражданский кодекс РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных  объектов гражданских прав, и , как  отмечает В.В. Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в качестве таковых нежилые помещения²⁶.

      Отсутствие  в ГК РФ упоминания о нежилом помещении  как особом виде недвижимого имущества  послужило основанием для вывода о том, что в современном гражданском законодательстве «утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «строение»²⁷.

      «Вместе с тем,  - отмечает В.В. Витрянский, - ГК РФ допускает возможность отнесения  к недвижимости федеральным законом иных объектов, не предусмотренных ГК»²⁸.

      Федеральным законом «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. нежилые помещения  были признаны объектами недвижимого  имущества.

      Ситуация  в значительной степени разрешилась после публикации Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», где нежилые помещения были прямо определены как объекты недвижимости. Но, судебная практика, также не решила всех возникающих проблем. «Основными такими проблемами являются; отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права; отсутствие законодательного режима мест общего пользования, общего имущества зданий и сооружений, где находятся нежилые помещения, и т.д.»²⁹.

      Лапачем В.А., утверждается, что «доказать  самостоятельность нежилых помещений  как объектов прав невозможно»³⁰. Вряд ли с этим следует согласиться. На это также возражает Л.Т. Кокоева: «зачем доказывать, если сама практика и реальные жизненные отношения уже признали нежилые помещения таким объектом? ... уровень так называемой «самостоятельности» объекта, в том числе объекта недвижимости, является весьма условной характеристикой. Если мы этот признак будем последовательно применять и развивать в конкретных ситуациях, то легко обнаружить «несамостоятельность» и зданий, сооружений, нормальное функционирование которых в решающей степени зависит от многочисленных коммуникаций, примыкающих и окружающих объектов инфраструктуры; последние также от чего-то зависят и чем-либо прдопределены»³¹.

      Таким образом, действующее законодательство о недвижимости из-за недостаточной  проработки основных понятий, нечетких и противоречивых формулировок, содержит немало пробелов, вызывающих ряд проблем как в теории, так и правоприменительной практике.

      Российское  законодательство и  разъяснения  высших судебных инстанций признают нежилые помещения объектами  недвижимого имущества. Вместе с  тем перечень недвижимых вещей ГК РФ не причисляет к прочим нежилым помещениям. «Может ли специальный закон (Закон о регистрации) корректировать положения акта более общего характера? С учетом социально-экономических реалий в ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ справедливо определено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Однако для того, чтобы нормы закона действовали, необходимо, чтобы они органически сочетались со всей системой категорий гражданского права, результативность которых проверяется временем. Такое положение еще не достигнуто»³².

      Также квалификационные критерии отнесения  к недвижимости тех или иных объектов не позволяют с твердой уверенностью сказать, что нежилые помещения  точно отвечают признакам недвижимости.

      Прежде  всего  это происходит из-за того, что сам  институт недвижимости в гражданском праве и критерии выделения недвижимости вызывают много вопросов и заслуживают подробного правового исследования. А нежилые помещения, не упомянутые в перечне ст. 130 ГК РФ, должны хотя бы отвечать признакам недвижимости, чтобы быть в их числе, несмотря на положения специального Закона о регистрации.

      Однако  некоторые авторы утверждают, что  нежилые помещения полностью  соответствуют законным критериям  недвижимости: «отнесение нежилых помещений  к недвижимому имуществу определяется в первую очередь физическими свойствами данного материального объекта. Нежилые помещения - это объекты, «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»³³. «В юридической литературе подразумевается недвижимый характер нежилых помещений. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев недвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

      Подобный  критерий вполне применим к нежилым помещениям. «Привязка» нежилого помещения к определенному земельному участку носит опосредованный характер через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке.

      С одной стороны, уничтожить нежилое  помещение без ущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения (включая  несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, к  уничтожению основного объекта  недвижимости. С другой, нежилое помещение нельзя возвести вне земельного участка³⁴.

      Здесь хочется обратить внимание на то, что  критерии недвижимости применены прежде всего к зданиям, а через них  к нежилым помещениям, как частям здания. Но нежилые помещения вполне самостоятельные объекты гражданских прав, причем здания и сооружения — два различных объекта недвижимости.

      Схожая  позиция у следующего автора: «Помещение не вписывается в определение  объекта недвижимости данное Гражданским  кодексом Российской Федерации  в связи с отсутствием связи с землей»³⁵.

      В рамках гражданско-правового реформирования следует пересмотреть содержание ст. 130 ГК Рф и включить нежилые и жилые  помещения в перечень объектов недвижимости. Тем более, что указанная норма  уже претерпела существенные изменения, на которые уже указывалось.

      Рабочей группой, образованной Советом по кодификации  и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, подготовлены предложения о внесении изменений в ГК РФ в части урегулирования правового режима нежилых помещений³⁶.

      Они сводятся к тому, чтобы статью 130 ГК, в которой содержится общее  определение недвижимости (недвижимого  имущества), а также дается примерный  перечень объектов недвижимости, дополнить  указанием на жилые и нежилые  помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое помещение», в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.

      В связи с этим необходимо устранить возможность одновременной государственной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения.

      Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения.

      Однако  допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности  на здание будет означать признание  права собственности одного лица на все помещения в здании без внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Такая презумпция может иметь ограниченное значение для случаев, не связанных с отчуждением помещений в здании (например, для сдачи их в аренду без права выкупа).

      Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы ГК РФ позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время. 

      §2. Юридическая природа  договора аренды

      Договор аренды один из классических видов  договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Договор аренды пришел к нам из римского права и был воспринят еще российским дореволюционным законодательством. В настоящие время аренда широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

      Словарь по гражданскому праву определяет аренду как договор, по которому  «одна  сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное пользование»³⁷ (Приложение №1). Действующий сейчас Гражданский Кодекс РФ устроен так, что сначала (в параграфе 1) регулируются общие положения об аренде, а потом (с 2-6 параграф) регулируются отдельные виды договоров аренды. Гражданский кодекс специально урегулировал только пять видов договора аренды:

1. прокат
2. аренда транспортных средств
3. аренда зданий и сооружений
4. аренда предприятий
5. финансовая аренда (лизинг)                                                                           

        По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст.  626 ГК).

        Аренда транспортных средств в свою очередь бывает двух видов: аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа. По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК). По договору аренды транспортного средства без экипажа на арендодателе не лежит обязанность по оказанию услуг управления и технической эксплуатации транспорта.

      По  договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатору здание или сооружение   (п. 1 ст. 650 ГК). В случае аренды предприятия  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

      Лизинг  – это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей.

      Деление аренды на перечисленные виды в Гражданском кодексе, не основано, на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Так аренда транспортных средств, зданий (сооружений), и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (то есть предмета) аренды, а прокат – исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского - для арендодателя. Что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры взаимоотношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Однако многие правоведы все же склонны делить аренду на виды по характеру арендуемого имущества.

        Решая вопрос о применении норм Гражданского кодекса к тем или иным договорам аренды, нужно иметь в виду, что к отдельным видам договора аренды общие правила об аренде применяются, если иное не установлено Гражданским кодексом об этих договорах (ст. 625 ГК). Так, например, не применяется правило ст. 621 о возобновлении договора аренды на неопределенный срок к договору проката и аренды транспортных средств. К договорам аренды транспортных средств (как с экипажем, так и без него) не применяют правила о регистрации договора по п. 2 ст. 609  ГК.