Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

      Структура и объем квалификационной работы определены целью и задачами исследования. Она состоит из введения, трех глав, включающих семь параграфов, заключения, списка литературы и приложений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Недвижимость и договор аренды как самостоятельные объекты гражданских прав

      §1. Понятие и признаки недвижимости

      Среди объектов аренды особо следует выделить недвижимое имущество, которое имеет огромное социально-политическое и экономическое значение.

      Понятие «недвижимость» использовалось еще  в дореволюционном российском праве. Указ Петра Первого о единонаследии 1714 года установил термин «недвижимое  имущество», сгладивший различия между вотчинами и поместьями².

        Российские цивилисты ХIХ — начала ХХ вв. большое внимание уделяли вопросу недвижимости. Д.И. Мейер отмечал: «имущества недвижимые составляют земли и строения, возведенные на земле»³. К.П. Победоносцев считал, что «недвижимым признаются земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, все это с законными принадлежностями, а также железные дороги со всеми их принадлежностями»⁴.

      Впоследствии  социалистическая революция 1917 года нарушив устоявшийся баланс частных и публичных интересов, стала причиной исчезновения из гражданского законодательства и науки гражданского права деления имущества на движимое и недвижимое. А.Г. Гойхбарг, рассматривая основы частного имущественного права, указывал, что «с отменой частной собственности на землю упраздняется деление имущества на движимое и недвижимое»⁵. Земля служит решающим критерием определения иного имущества относительно иных объектов недвижимости, так как таковые могут принадлежать субъектам на других правах.

        В 1990 году впервые в гражданском законодательстве России появилось сначала упоминание термина «недвижимость» в п.2 ст.7 Закона РСФСР «О собственности»⁶, а затем в п.2 ст.4 «Основ гражданского законодательства СССР и союзных республик» был дан перечень объектов недвижимости и сделана попытка указать критерии выделения таких объектов: это — «земля и все, что с нею прочно связано, а также иное имущество, отнесенное к недвижимому законодательными актами»⁷.

        В современной России «недвижимость» как правовая категория появилась с принятием нового ГК РФ в 1994 году.

        Современное понимание объектов недвижимости отражается в статье 130 ГК РФ: понятие недвижимости дается через перечисление объектов.

        С принятием первой части ГК РФ и до недавнего времени закон относил к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Спустя десятилетие и в результате долгих споров вокруг нормы статьи 130 ГК РФ по поводу перечня объектов недвижимости и квалификационных критериев их выделения, к недвижимым вещам были отнесены объекты незавершенного строительства⁸, а Федеральным законом от 03 июня 2006 года №73-ФЗ обособленные водные объекты из их ряда исключены⁹.

      К недвижимым вещам относят также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

      Отсутствует единый классификационный критерий отнесения того или иного объекта  к недвижимому. Однако из содержания ст.130 ГК РФ можно выделить в качестве критериев признания имущества  недвижимым, по крайней мере, два  разных критерия: прикрепленность этого имущества к земле, неразрывная связь с нею, а также объект признается недвижимым при условии, что его перемещение не возможно без несоразмерного ущерба его назначению.

      Однако  этим признакам отвечают не все объекты  недвижимости. Во-первых, не отвечают приведенным признакам земельные участки, участки недр, которые в силу своих природных свойств являются «основными объектами недвижимости»¹⁰.

      Участки недр, в свою очередь, яляются недвижимостью  не потому, что обладают прочной  связью с землей, а в силу «их естественных физических свойств... . В противном случае было бы невозможно установить права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю»¹¹.

      Существует  несколько взглядов на приемлемость данных критериев при отнесении имущества к разряду недвижимости. Так, В.В. Витрянский придерживается следующей позиции: «неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их значению,  позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений. Например, исходя из указанного критерия очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций»¹². Не все авторы придерживаются аналогичной позиции. Так, А.Г. Дорошкова отмечает, что и киоски, и павильоны, являются строениями, имеющие капитальный фундамент; поэтому остается не ясным: какой  же физической характеристикой должен обладать объект для того, чтобы он мог быть отнесен к категории недвижимости. Данный автор полагает, что в основе должно лежать разделение объектов на капитальные и некапитальные; к последним следует отнести автостоянки, будки, киоски, отличающиеся тем, что они монтируются на поверхности грунта без проведения каких-либо землеройных работ. Капитальные объекты строятся на фундаменте, имеют прочную связь с земельным участком, перемещение их невозможно без ущерба их дальнейшему назначению. Разделение объектов на капитальные и некапитальные можно провести также по различию в подходе к оформлению правоустанавливающих документов для их возведения¹³.

      Кроме того, в ряде случаев критерием  недвижимости выступает вовсе не связь с землей, а срочность  существования объекта; например, в  соответствии со ст. 17 Градостроительного кодекса РФ на строительной площадке без специальных разрешений могут быть размещены сооружения вспомогательного использования; нет сомнений, что такие сооружения могут иметь фундамент, но к недвижимости не относятся¹⁴.

      Современные технологии позволяют перемещать не только объекты недвижимости, но и строить таким образом, что связь с землей является минимальной (во всяком случае наличие обычного фундамента, соединяющего здание и землю, уже не обязательно).

      В этой связи определенный интерес  представляют воззрения К.П. Победоносцева на вопрос разделения имущества на движимые и недвижимые. К.П. Победоносцев проводил подобное различие не только по наличию либо отсутствию связи имущества с землей, но и по другим основаниям (в частности, он классифицировал вещи исходя из их отношения к целой природе и между собой). Недвижимым вещам ученый давал следующую характеристику: «Недвижимые по природе суть те, которые состоят в органической или механической связи с землей так, что теряя эту связь, теряют и свое первоночальное значение. Посему к недвижимым причисляют строения, возведенные на земле с целью прочного устройства..., для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели. ...между лицом владельца и движимой вещью не может быть столь тесной, прочной и неразрывной связи. Недвижимости он сообщает свою личность, свое имя. Владелец недвижимости не может взять ее с собой. Недвижимые вещи, по природе, отличаются своей прочностью, непотребляемостью. Недвижимое имущество по природе своей сохраняет свое местоположение. Посему движимость есть имущество безымянное перед законом, тогда как недвижимость непременно носит на себе имя своего хозяина. Вследствие того обращение недвижимых имуществ от одного хозяина к другому не свободно, но но связано со строгими формами передачи и укрепления»¹⁵.

      Использование в качестве критерия только прочной  связи с землей, в конечном счете, оказывается недостаточным, приходится привлекать другие критерии, котории  могут быть комбинированными, ведь задачей правового регулирования является не выявление физических свойств вещи и их фиксация, а создание требуемого правового режима.

      В научной литературе выделяют также  такие признаки, как искусственность  возведения, самостоятельность, законченность  с точки зрения возможности использования по целевому назначению, незаменимость, фундаментальность (основательность и прочность), длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность (уникальность) и т.д. Представляется, что все указанные признаки могут и должны применяться (в противном случае квалификация некоторых объектов недвижимости в качестве таковых невозможна), но все они (указанные признаки) являются лишь вспомогательными.

      Как считает Л.Т. Кокоева, нельзя изначально сформулировать строгое научное  определение явления, а затем, следуя ему, стабильно реализовывать в практической деятельности: процесс может быть только противоположным. Отсюда вытекает принципиальный  вывод — первый и главный вопрос относительно того, что есть недвижимость, это вопрос о том, зачем мы хотим выделить некоторые объекты, а также какой именно специальный режим хотелось бы установить в отношении выделенных объектов. Тогда, судя по всему, ответ будет такой: нам важно особо прочно зафиксировать права на некоторые объекты, сделать эти права безусловными и надежно защищаемыми, а также особо строго контролировать оборот таких объектов. Именно поэтому в качестве недвижимости определены как обычные здания, так и предприятия (ст. 132 ГК РФ), воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (часть вторая п.1 ст. 130 ГК РФ), не обладающие типичными для других объектов недвижимости признаками. Нет ничего удивительного и в том, что законодатель специально предусмотрел возможность расширения перечня такого рода объектов («законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» - часть вторая п. 1 ст. 130 ГК РФ): изменяющиеся представления о материальных и нематериальных ценностях, задачах правового регулирования и т.п. Не могут не привести к тому, что перечень объектов недвижимости будет также изменяться¹⁶.

      Поэтому законодатель отказался от точного  и безусловного определения недвижимости. В литературе отмечается, что приведенный  в ст. 130 ГК РФ примерный перечень недвижимости имеет не только иллюстративное значение, позволяет понять не только «букву», но и «дух закона»¹⁷. Исходя из этих же соображений, Б.М. Гонгало полагает, что подобный подход позволяет разграничить движимые и недвижимые вещи и далее указывает, что таким образом здание или земельный участок удается «вывести» из того же логического ряда, что и садовая скамейка, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению.

      Необходимо  отметить, что в науке гражданского права используются понятия «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество». Предлагается разграничивать эти понятия, так как, по мнению ряда авторов, речь идет не о простом повторении, а об осознанном использовании разных терминов с несовпадающим смыслом. Как заметил Д.И. Ильин: «вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье»¹⁸.

      Так, применительно к имущественным  комплексам совокупности недвижимого  имущества более высокого порядка) закон пользуется терминами «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь». В частности, указывается на абсолютную синонимичность данных терминов: «В этой статье (ст.130 ГК РФ) используются три обозначения исследуемого нами предмета: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Однако построение предложения таким образом, как это сделано в данной норме, свидетельствует не о различном содержании приведенных в данной статье понятий, а , напротив, об их идентичности»¹⁹.

      Указанный выше автор, Д.И. Ильин, проведя анализ соотношения понятий «недвижимая вещь — недвижимое имущество — недвижимость» говорит, что с другой стороны употребление этих терминов «может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. Являются синонимами»,  и делает вывод, что содержащиейся в ст.130 ГК РФ критерии относятся к понятию недвижимости вообще, без определения особых признаков недвижимой вещи, которые бы позволили отделить это понятие от таких, как недвижимое имущество, недвижимость²⁰.

      Как отмечает О.Б. Круглова, «термин «недвижимые вещи» нередко заменяется терминами «недвижимое имущество» или «недвижимость». Обычное использование этих равнозначных терминов не выходит за рамки разделения вещей на две категории: движимые и недвижимые. При этом речь уже изначально идет о вещах, об их классификации»²¹. Закон все-таки опирается на термин «вещь» (оно центральное в определении), т.е. по смыслу ст. 130 ГК РФ надо различать «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество», где второе словосочетание явно производно и зависимо от первого.

        К сожалению, законодатель не расскрывает точного содержания понятия «имущество», что могло бы существенно облегчить определение недвижимости; в одних случаях (ст. 15, 46 ГК РФ) под ним понимаются отдельные вещи или их совокупности, в других и те объекты, которые вещами не яляются (деньги, ценные бумаги — ст. 302 и др. ГК РФ), и наконец, понятие «имущество» включает в себя и имущественные права (ст.ст. 18 и 56 ГК РФ). Столь широкое понимание слова «имущество» стало традиционным еще в дореволюционный период²².

      Е.В. Васьковский писал: «Дело в том, что многие лица, завещая свое имущество  употребляют выражение «все мое  движимое и недвижимое имущество  завещаю тому-то» или «движимое  — одному, а недвижимое — другому»»²³.  Вместе с тем, с вещами наследнику могут передаваться и какие-либо права.