Особенности договора аренды нежилых помещений по российскому законодательству

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«МОСКОВСКИЙ ИНСТИТУТ ПРАВА»

Факультет юриспруденции

Специальность юрист 

Допустить к защите:

Заведующий  кафедрой

Гражданско-правовых дисциплин

к.ю.н., доцент, Баев Анатолий Андреевич 

''____'' _______________  201__г. 
 
 
 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА  

На  тему: «Особенности договора аренды нежилых  помещений по российскому  законодательству» 
 

                                                     Выпускник: _____________________________

      ________________________________________

      (фамилия,  имя, отчество и подпись)                  

      Руководитель  работы: к.ю.н., доцент,

Шмакова Наталья Сергеевна

      ________________________________________

      (ученая  степень, звание, фамилия, имя,  отчество и подпись)     
 
 

      СОДЕРЖАНИЕ

      стр.

ВВЕДЕНИЕ.............................................................................................................3 

Глава 1. Недвижимость и договор аренды как самостоятельные объекты гражданских прав.................................................................................................10

§1.Понятие и признаки недвижимости................................................................10

§2.Юридическая природа договора аренды........................................................22 

Глава 2. Правовая природа договора аренды нежилого помещения..............27

§1.IIонятие и стороны договора аренды нежилого помещения........................27

§2.Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения...39

§3.Правовой режим земельного участка при аренде нежилых помещений....52 

Глава 3. Договор аренды нежилого помещения как вид договора аренды зданий и сооружений............................................................................................62

§1.Применение общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений.......................................................62

§2.Права и обязанности сторон по договору......................................................71 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ...................................................................................................82

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ.................................................................................87

ПРИЛОЖЕНИЯ..................................................................................................93 
 
 
 
 
 
 

      ВВЕДЕНИЕ 

        Актуальность темы исследования.  Договор аренды с присущим ему консерватизмом и стабильностью является одним из классических и популярнейших договоров в гражданском праве.

        С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества¹.

        Многовековой путь развития института аренды с постоянными внутренними переменами всегда сопровождался попытками охватить все новые экономические отношения. Вполне закономерно, что с расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров.

        Аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладая достаточными денежными средствами для приобретения имущества  в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а как титульный владелец обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью.

        Существенными особенностями обладают отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости.

        В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение.

        В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, производственные, торговые, складские, подсобные помещения и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

      Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном регулировании отношений, предметом которых они являются.

      Одна  из ключевых проблем заключается  в том, что Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых  помещений как  самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.

      Помимо  общего указания на то, что жилое  помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

      Правовые  проблемы аренды нежилых помещений  в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

      Целый ряд рекомендаций по совершенствованию  правового регулирования отношений  в этой сфере и многие сформулированные в этой литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем, интересы экономического развития общества предполагают дальнейшее, более всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так и с практической точки зрения.

      Исходя  из вышеизложенного, можно сделать  вывод, что российское законодательство в части аренды недвижимого имущества  нуждается в совершенствовании  для того, чтобы оно создавало  правовую основу и содействовало  нормальным арендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения.

      Теоретическая основа. Некоторым поставленным в работе вопросам посвящено достаточно много статей в периодической печати, имеются проблемы, широко исследуемые в отечественной научной литературе, например, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, природа арендных прав или феномен нежилых помещений как объектов аренды или недвижимости. Теоретической основой исследования послужили труды таких представителей отечественной правовой мысли, как М.Ф. Владимирский-Буданов, И.С. Иоффе,  Д.И. Мейер, Н.О.  Г.Ф. Шершеневич.

      Проанализированы  работы советского и современного периодов:  М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.А. Красавчикова, С.Ф. Савкина, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова,  В.С. Толстого, Ю.К. Толстого, В.А. Хохлова и других.

      Целью квалификационной работы является исследование российской правовой системы в рамках  природы договора аренды нежилых помещений и его практическим применением.

      Задачи  исследования:

• определить место института аренды в системе договорных институтов, выявить закономерности его развития и влияние на состояние современного гражданского законодательства;
• проанализировать соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;
• исследовать общую правовую категорию недвижимости и обозначить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу;
• выявить особенности нежилых помещений как объектов недвижимости;
• определить основные особенности договора аренды нежилого помещения, обусловленные спецификой его предмета;
• проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений;
• установить существенные условия договора аренды нежилых помещений;
• определить особенности прав арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещений, а также соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;
• установить сферу применения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений;
• охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды нежилых помещений;

      Объект  исследования - общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды недвижимости и урегулированные гражданским правом.

      Предмет исследования - нормы отечественного законодательства, определяющие правовое регулирование договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

      Нормативная и эмпирическая база. В процессе работы исследовано отечественное гражданское законодательство, регулирующее договор аренды недвижимости. Изучены материалы судебной практики.

        Основные положения квалификационной работы:

1. Проведенный анализ современной правовой базы позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта, государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. По нашему мнению необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). В то же время, их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости. Среди ученых нет единства мнений по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. В связи с чем, встает вопрос о конкретизации не только перечня, но и квалификационных критериев отнесения того или иного имущества к недвижимому.
2. Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, что вызывает потребность в создании для данного объекта своего собственного правового режима.
3. Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере. В законодательстве отсутствуют закрепленные понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», что создает определенные сложности и не позволяет установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений  на практике.
4. Аренда нежилых помещений — один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора, его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений. В данной работе мы постарались изучить проблему необходимости самостоятельного выделения аренды нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений.
5. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, т.е. пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды. В нашей работе мы рассмотрели правовой режим земельного участка при аренде нежилого помещения и выяснили, что, т.к. договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, то он в силу договора аренды приобретает право пользования  земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Таким образом, мы приходим к выводу, что договор аренды нежилого помещения является правоустанавливающим юридическим актом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: по временному владению и пользованию нежилым помещением, а также по использованию части земельного участка, занятой зданием, в котором находится арендованное нежилое помещение.
6. Значение передаточного акта в договорных отношениях имеет принципиальное значение. Участники гражданского оборота придают акту приема-передачи нежилых помещений особую правовую силу, но законодательно он выглядит как формальный документ. Проведенный анализ законодательной базы и судебной практики позволил определить потребность в необходимости распространения правил о значении данного документа при аренде зданий и сооружений на нежилые помещения.