Лекции по "Оценка бизнеса"

    Несмотря  на то, что метод весьма упрощенный, но в большинстве случаев он дает удовлетворительные результаты и может использоваться в практике оценки.

    

  Рисунок 14.1. Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости

    

  Рисунок 14.2 – Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости 

    

  Рисунок 14.3. Алгоритм доходного подхода в оценке недвижимости 

Вопросы для самоконтроля:

1. В чем сущность затратного метода?
2. Когда необходимо применение доходного подхода?
3. Перечислите основные принципы сравнительного подхода в оценке недвижимости.
4. В чем особенность методов сравнительной единицы и метода «50Х50»?

Рекомендуемая литература: Осн.: 1, 4; доп.: 1. 

    Тема  лекции 15. Место оценки бизнеса в общей концепции развития оценочной деятельности Республики Казахстан на 2010-2020 гг.

    Цель  лекции: Ознакомление с основными перспективами развития оценочной деятельности в нашей республике.

    Ключевые  слова: Концепция развития оценочной деятельности в РК. 

    Краткое содержание основных положений.

    Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочный период разработана  в целях реализации основных направлений Концепции правовой политики Республики Казахстан, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан № 858 от 24 августа 2009 года, а также закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности».  
В концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010 - 2020 годы отмечается, что "Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование которой требует постоянного внимания и совершенствования". Оценка имущества - это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другой стороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности. Рынок – это механизм саморегулирования экономических процессов, поэтому все его институты, в том числе и оценка, могут эффективно действовать в рыночной среде только в условиях саморегулирования.

    Оценка  как профессиональный вид деятельности должна отвечать требованиям проводимых экономических реформ, а также  учитывать как региональные, так и отраслевые особенности. Чтобы создать современную инновационную экономику, нужно развивать рынок объектов интеллектуальной собственности. Для этого требуется поставить на баланс предприятий имеющиеся у них в наличие технологии, доставшиеся им бесплатно в результате приватизации, и оценить их по рыночной стоимости. Только тогда появятся средства для их обновления в виде амортизационных отчислений. Это в свою очередь вызовет спрос на инновации, в результате начнут активно действовать изобретатели, появятся новые идеи.

    В связи с тем, что на подавляющем  большинстве казахстанских предприятий  балансовая стоимость активов занижена от 3х до 10-ти раз, начисленной амортизации  не хватает даже на простое воспроизводство, поэтому износ оборудования в  некоторых отраслях достиг 70%.   
Для того, чтобы повысить эффективность использования всех материальных ресурсов, их нужно правильно оценить и обложить разумным налогом. Тогда плодородные земли не будут зарастать бурьяном, т.к. потребуется платить налог не с фактического дохода, а с такого, который может быть получен при наиболее эффективно использовании земли. По этой же причины не будут пустовать квартиры и появится рынок аренды жилья. Цивилизованным образом решится проблема сноса малоэтажного жилья, расположенного в центре города. Там просто не выгодно будет иметь одноэтажный дом, так как налог на землю будет достаточно высокий.  То есть с помощью правильной оценки можно решить многие проблемы управления экономикой. "Вы не можете управлять тем, что не можете оценить" утверждал глава компании Хьюлет-Паккард.

    Достоверная оценка стоимости нужна постоянно: для кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка  ценных бумаг и т.д. К чему может  привести недостоверная оценка залогового имущества, наглядно показал финансовый кризис 2008 года. 

    Как отмечается в Стратегии территориального развития Республики Казахстан до 2015 года, для привлечения иностранных  инвестиций в экономику страны, необходимо иметь достоверную информацию о  рыночной стоимости сырьевых ресурсов, которыми мы обладаем. Чтобы оценить эффективность инвестиций необходимо произвести оценку добавленной стоимости каждого проекта. А объективной положительной оценкой результата любой хозяйственной деятельности может служить только факт увеличения стоимости собственного капитала. Именно по этой причине в Международных стандартах финансовой отчетности была признана необходимость учета активов на балансе предприятий не по исторической, а по справедливой рыночной стоимости, которую определяет профессиональный оценщик. 
Только достоверная оценка имущества и адекватная компенсация его порчи или изъятия могут быть реальным механизмом защиты права собственности, которое гарантировано Конституцией Республик Казахстан.

    Концепция базируется на следующих основных принципах: 

• правового, методологического и информационного единства оценочной деятельности на всей территории Казахстана
• конституционных гарантий соблюдения прав собственности; 
• конституционного права свободы выбора общественных объединений;
• национальной безопасности.

 

 Основные задачи Концепции заключаются в следующем: 

    • обеспечение защиты прав собственности  на имущество за счет объективной  рыночной оценки его стоимости;

    • формирование и развитие цивилизованного  саморегулируемого рынка оценочных  услуг; 

    • разработка, внедрение и поддержание  единых правил добросовестной конкуренции  на отечественном рынке оценки

    • совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;

    • формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;

    • совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;

    • создание системы общественного  контроля субъектов оценочной деятельности;

    • защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;

    • обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.

    Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие задачи: 
• разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;

    • создать системы и организационную  структуру саморегулирования оценочной  деятельности;

    • совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;

    • создать постоянно действующий  Межведомственный совет по оценочной  деятельности;

    • разработать механизм эффективного контроля качества оценочных работ;

    • реорганизовать РГП Центры по регистрации  недвижимости, исключив из их функций деятельность по оценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления технического паспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу по лицензии, выданной их учредителем;

    • обеспечить переход от лицензирования к саморегулированию эволюционно - без потерь для субъектов оценочной деятельности – как потребителей услуг оценочной деятельности, так и самих оценщиков; 

    • не допустить возникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и между объединениями оценщиков; 

    • обеспечить меры по поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительности соблюдения требований Закона и Стандартов, а  в дальнейшем, и повышения требований к оценщикам за счет разработки и  внедрения единой системы сертификации;

    • добиться протекционистских мер  по защите отечественных производителей оценочных услуг, подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум). Добиться на отечественном  рынке равных условий с западными оценщиками (задача-минимум)

    • создать единую систему обучения и переподготовки оценщиков для  чего ввести аккредитацию ВУЗов и  учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения и  переподготовки оценщиков;

    • исключить из законодательства понятие «оценщик – юридическое» лицо и установить, что оценщик – это только физическое лицо, которое несет личную ответственность за недостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком в соответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, но персональную ответственность должен нести оценщик.

    • создать системы досудебного  регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем создания экспертных советов и третейских судов;

    • принять меры по расширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствовать развитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению их эффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты, кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды, интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должны выполнять оценщики.

    • осуществить переход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, аренда госсобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционных проектов, и т.д.);

    • разработать нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение  между оценщиками и аудиторами, банками, страховыми компаниями, финансовыми  институтами и т.д.

    • создать систему информационного  обеспечения оценочной деятельности; 

    • создать условия для организации  научных исследований в области  оценки имущества в рамках программы  инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ). 

    Основные  принципы перехода на саморегулирование  оценочной деятельности:

    • максимальная независимость саморегулируемых организаций от государственных  структур; 

    • прозрачность процессов саморегулирования; 

    • независимая и стабильная финансовая обеспеченность процессов саморегулирования; 

    • соблюдение принципа повышения компетентности при аккредитации и сертификации организаций, аттестации и сертификации персонала (специалистов-оценщиков);

    • гармонизация стандартов и правил осуществления  оценочной деятельности; 

    • объединение в составе палаты не менее 200 оценщиков; 

    • наличие опубликованных правил и стандартов оценочной деятельности, обязательных для выполнения всеми участниками (членами) саморегулируемой организации; 

    • наличие у саморегулируемой организации  оценщиков механизмов обеспечения  ответственности ее участников (членов) перед потребителями; 

    • наличие функционально специализированных органов, осуществляющих контроль выполнения правил и стандартов оценочной деятельности участниками (членами) саморегулируемой организации и рассмотрение дел  о наложении на ее участников (членов) мер ответственности. 

    Процесс оценки стоимости связан с проведением  анализа больших массивов информации. Основные текущие затраты при  проведении конкретных оценок связаны  с поиском и обработкой различной  информации, необходимой для реализации цели оценки. Поэтому развитие информационного обеспечения работы оценщиков является одним из важнейших факторов успешной реализации перспективной цели Концепции.