Лекции по "Оценка бизнеса"

Вопросы для самопроверки:

1. Перечислите особенности рынка недвижимости.
2. Что относится к недвижимым объектам?
3. Какие типы рынков недвижимости вы знаете?
4. Функции рынка недвижимости.
5. Что такое спрос и предложение?

Рекомендуемая литература: Осн.: 4; доп.: 1. 

    Тема  лекции 14. Оценка объектов недвижимости при оценке бизнеса.

    Цель  лекции: Приобретение теоретических знаний по оценке недвижимых объектов с учетом их особенностей.

    Ключевые  слова: Оценка недвижимости. 

    Краткое содержание основных положений.

    Определение стоимости недвижимости  затратным подходом.

    Сущность  затратного метода заключается в  том, что стоимость недвижимости определяется затрата ми на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

    В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею в будущем.

    Классическая  теория оценки гласит, что для целей  оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный метод, или метод капитализации дохода (МКД). Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики часто применяют этот метод.

    Применение  затратного метода необходимо при: анализе  нового строительства; определении варианта использования земли; реконструкции здании; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

    В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует.

    Однако  всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

    Только  при новом строительстве соответствующем  ННЭИ участка земли стоимость, определенная затратным методом, соответствует рыночной стоимости.

    Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство.

    В условиях становления рынка, когда  идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

    В настоящее время в нашей стране этот момент часто не учитывается и приводит к неправильной оценке основных фондов предприятий, так как переоценка основных фондов производится в основном по затратному методу. Оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

    При социалистической системе хозяйствования государство само определяло стоимость своих активов, основываясь на затратах на их воспроизводство, при этом стоимость земли не учитывалась. Большинство руководителей предприятий до сих пор руководствуются этими понятиями, говоря о стоимости активов.

    Стоимость недвижимости по затратному методу —  это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

    Полная  стоимость воспроизводства (ПСВ) —  это стоимость строительства  в текущих ценах точной копии  оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

    Полная  стоимость замещения (ПСЗ) — это  стоимость строительства в тех  же ценах объекта, имеющего эквивалентную  полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.

    С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности — кинотеатры, магазины)

    С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.

    Исходя  из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за пост ройку нового по современным стандартам с учетом времени и риска строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

    Ограничения, связанные с применением метода.

    1. Затратный метод не отражает  стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

    2. Большие трудности и неопределенности  с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.

    3. Метод не учитывает возможности  применения варианта наилучшего п наиболее эффективного использования участка.

    Последовательность  действий при применении затратного метода следующая.

    1. Рассчитывается стоимость земельного  участка и работ по его благоустройству.  Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

    3. Производится расчет всех видов  износа: физический, функциональный, внешний.

    4. Вычитается полный износ из  ПСВ (ПСЗ) с целью получения  стоимости зданий и сооружений.

    5. Производится суммирование стоимости  земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

    Оценщики  в своей практике используют разнообразные методы определения ПСВ (ПСЗ). Среди этих методов можно выделить 4 наиболее часто применяемых метода:

    1. Метод количественного анализа.

    Этот  метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямые расходы

    Для применения этого метода вначале  необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.

    К прямым затратам (ПЗ) относятся материалы  и трудозатраты, к косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам, инженерам, оплата юридических услуг, затраты на подготовку ТЭО, отвод земли, топосъемку, согласование с различными службами города и др.

    Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для  его применения требуются определенные знания и навыки. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок. Целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков.

    2. Метод разбивки по компонентам.

    Этот  метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.

    Исходную  информацию для применения этого  метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ “Индексы цен в строительстве”.

    3. Метод сравнительной единицы.

    Применяется по отношению к стандартным типовым  зданиям ii сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.

    Полная  стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле: 

    ПСВ = B · V_стр · k ,

    где ПСВ — полная стоимость воспроизводства; В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м²) данного типа здания; V_стр — строительный объем здания; k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

    Этот  метод очень широко применяется  оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятии.

    В 1970-1972 г. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

    Всего разработано 37 сборников укрупненных  показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 м3 (1 м2) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

    В состав оценочных таблиц входят следующие  показатели:

    а) группа капитальности;

    б) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;

    в) стоимость единицы строительных работ за 1 м3 (1 м2);

    г) необходимые примечания, поправочные  коэффициенты, надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

    д) удельные стоимостные весы отдельных  конструктивных элементов в процентах;

    В рассмотренных выше источниках информации есть много тонкостей, поэтому пользоваться ими нужно очень осторожно, предварительно тщательно изучив их.

    Например, надо знать какие затраты входят в единичную восстановительную стоимость.

    Сборники  УПВС учитывают:

    • прямые затраты;

    • накладные расходы;

    • плановые накопления (прибыль);

    • общеплощадочпые расходы по отводу и освоению строительного участка;

    • стоимость проектно-изыскательских работ;

    •  затраты, связанные с производством  работ в зимнее время;

    • затраты на премиальную оплату труда;

    •  стоимость содержания дирекции строящегося  предприятия;

    •  убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;

    • расходы по перевозке рабочих  на расстояние более 3 км при отсутствии общественного транспорта;

    •  расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда.

    4. Метод “50Х50”.

    Метод «50х50» предусматривает, что при  возведении зданий с использованием импортных и дорогостоящих строительных и отделочных материалов (коттеджи, особняки, объекты, индивидуального строительства и др.) существует практика валютных взаимозачетов (рублевых расчетов по курсу ММВБ) за выполненные работы, предусматривающая равенство затрат на заработную плату и механизмы и стоимости строительных и отделочных материалов, конструкций в структуре всех затрат на СМР.

    Метод основан на применении биржевых котировок, фактических объёмов строительных материалов и соответствии затрат на материалы с затратами за выполненные работы.

    Это метод принят подрядными строительными  организациями как гарантия качества за выполненные работы, учет претензий заказчика (многовариантность перепланировок и переделок в период возведения объекта) и ответственность за возможную порчу материалов.