Лекции по "Оценка бизнеса"

     2. Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.

     3. Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

     К функциональным признакам относятся отнесение объектов в зависимости от выполняемых функций к производственным и непроизводственным объектам.

     Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки к которым относятся: разнородность, уникальность, неповторимость и т.д. Эти признаки определяются конкретными показателями в зависимости от объектов недвижимости.

           Таким образом сущность объектов недвижимости  заключается  в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая.

     Жизненный цикл объектов недвижимости как физического  объекта – это последовательность процессов существования объекта  недвижимости от  замысла до ликвидации или утилизации.

     Жизненный цикл объектов недвижимости имеет следующие  стадии:

1. Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии объекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение инвестиционных средств.
2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.
3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет  затрат и расходов.
4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает: эксплуатацию объектов, их обслуживание и ремонт.
5. Стадия закрытия объекта – это полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результатом чего является либо снос либо новое качественное развитие.

     Объект  недвижимости включает срок экономической  и физической жизни.

     Срок  экономической жизни - это период времени, в течении которого объект может быть использован как источник прибыли.

     Срок  физической жизни определяется нормативными актами действующего законодательства, т.е. это нормативный срок службы объекта.

     С точки зрения периода жизни объект недвижимости выделяют такие сроки:

    - эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т.д.;

    - хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода;

    - оставшийся срок экономической  жизни, используемый с целью  оценки объекта экспертом-оценщиком  и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни.

    Жизненный цикл можно разделить на три этапа. Каждый этап включает определенные мероприятия  и действия собственника.

    I этап. Создание. Включает : инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование, землеотвод, строительство, сдача в эксплуатацию.

    II этап. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включая продажу, сдачу в аренду и т.д. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций, получение прибыли, а также начало морального и физического износа.

    III этап. Управление объектами недвижимости, эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжительный и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

    Классификация объектов недвижимости.

          В структуре недвижимости выделяются два группы элементов:

    - естественные (природные) объекты.  Это земельный участок, лес  и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

    - искусственные объекты (постройки). К ним относятся:

    а) жилые дома,  кондоминимум, подъезд, квартира, комната, дачный домик;

    б) коммерческие – оффисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи, склады, здания и сооружения, предприятия;

    в) общественные (специальные) здания и  сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории, спортивные комлексы), учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, институты, дома детского творчества), культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки зоопарки, ботанические сады), специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, органы власти) памятники, вокзалы, порты и т.д.);

    г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.

          В зависимости от уровня платежеспособности населения  выделяют следующие виды жилых объектов:

    - жилье высокой степени комфортности (элитное)

    - типовое жилье

    - жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс).

    В зависимости от градостроительных  ориентиров выделяют:

    - дома построенные в дореволюционный  период;

    - дома постройки 1917 – 1930 гг.

    - сталинские дома;

    - дома постройки 1960-х годов (хрущевки);

    - дома постройки 1970-1980 –х годов;

    - современные жилые дома.

    В зависимости от материала наружных стен выделяют:

    - дома с кирпичными стенами,  панельные, монолитные, деревянные  и смешанного типа;

    В зависимости от продолжительности  и характера использования выделяют: первичное (место постоянного проживания) вторичное (загородное жилье) третичное (гостиницы, мотели).

    Система рынка недвижимости как сферы  инвестиций.

    Основу  рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

    Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной пропорции от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

          Экономические:

    - местоположение;

    - темпы экономического роста;

    - уровень и соотношение цен  на товары и услуги;

    - научно-технический прогресс;

    - транспортные условия;

    - уровень конкуренции;

    - налоги и ставки по закладным.

          Социально-демографические:

    - структура и состав населения;

    - уровень занятости населения;

    - доходы населения;

    - уровень деловой активности;

    - плотность населения;

    - миграция населения;

    - политика государства;

          Природно-климатические:

    - климат;

    - продолжительность времен года;

    - водный и тепловой режим;

    - тип почв;

    - запас питательных веществ в  почве;

    - механический состав почв;

    - микро – и макрорельеф;

    - контурность полей;

    - экология.

          Качество земель:

    - категория земель;

    - функциональное назначение;

    - размер и форма земельного  участка;

    - степень обустроенности4

    - окружение и планировка участка;

    - законодательные нормы

    Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества (м², м³, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается. Так, на рынке жилья в Алматы в течение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а цены постепенно растут.

    Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

    Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

    Функции рынка недвижимости:

    1. Одна из главных функций рынка — ценообразующая.

    2. Регулирующая функция.

    3. Коммерческая функция.

    4. Функция очищения. 

    5. Информационная функция.

    6. Посредническая функция. 

    7. Стимулирующая функция.

    8. Инвестиционная функция.

    9. Социальная функция.

Таблица 13.1. Классификация  рынков недвижимости