Лекции по "Оценка бизнеса"

• поправки на техническую сопоставимость,
• поправки к ценам на различия в условиях продажи.

        Поправки на техническую сопоставимость. Различают поправки на:

    •   типоразмер (мощность,  грузоподъемность,  производительность);

    •   комплектацию (наличие дополнительных приспособлений и устройств);

• возраст;
• качество;
• состояние, степень физического износа;
• местоположение объекта при продаже (на месте его использования, на складе дилера).

    Внесение  поправок на различия в условиях продажи означает приведение цен всех найденных аналогов к единым коммерческим условиям проведенных продаж. К числу наиболее важных и распространенных поправок относятся поправки на уторгование, срок поставки, дату продажи, серийность и условия платежа.

    Поправка  на уторгование. Это скидка с первоначальной цены предложения, как правило, завышенной. Размер скидки определяется множеством факторов, таких, как величина покрытия коммерческих и валютных рисков, возможная величина издержек производства и сбыта в период изготовления товара, возможные ошибки при изготовлении и реализации.

    Поправка  на сроки поставки. Срок поставки определяет уровень производственных затрат, особенно при изготовлении уникальной, малосерийной продукции. Величина поправки на срок поставки зависит от динамики изменения заработной платы и цен на материалы за период изготовления и находится в прямой зависимости от длительности производственного процесса и темпов инфляции.

    Поправка  на дату продажи. Необходимость внесения этой поправки вызывается непрерывным изменением ситуации на рынке. Чем дальше отстоит дата продажи от даты оценки, тем больше изменяются условия на рынке и цены на нем. Поэтому обязательно нужно отслеживать динамику цен за прошедшее с момента продажи время. Величина поправки может определяться с помощью трендов или индексов. Также необходимо учитывать инфляцию. В любом случае нужно стремиться к тому, чтобы дата продажи была максимально приближена по времени к моменту оценки.

    Поправка  на серийность. Увеличение количества выпускаемой однотипной продукции позволяет снизить долю затрат на проектирование и оснастку, приходящуюся на единицу продукции, а также позволяет приобретать материалы и комплектующие со скидкой, зависящей от величины серии.

    Поправка  на условия платежа. Условия платежа (авансовые платежи, платеж наличными, платеж в рассрочку, кредит, платеж в смешанной форме) характеризуют коммерческие условия продажи. Например, когда сравнивается продажа за наличные с продажей, предусматривающей предоставление кредита, необходимо либо:

• увеличить цену объекта, поставляемого на условиях оплаты наличными, на скрытую часть стоимости кредита (неучтенную в годовых процентах, взимаемых поставщиком с покупателя);
• наоборот, уменьшить цену товара, поставляемого на условиях кредита, на скрытую часть стоимости кредита.

    Таким образом, путем сопоставления коммерческих условий сравниваемых продаж или  предложений определяются их различия и соответственно поправки. Причем часть поправок делается в абсолютном стоимостном выражении, а другие вводятся в виде поправочных коэффициентов. К абсолютным поправкам относятся поправки на конкретную разницу в некоторых условиях поставки (транспортные расходы, затраты на страхование, на гарантии и пр.), к относительным — поправки на уторгование, сроки поставки, условия платежа и т. п. К коммерческим поправкам можно отнести и поправки, связанные с транспортными расходами.

    Доходный  подход к оценке машин  и оборудования.

    Этот  подход наряду с затратным и рыночным подходами применяется для оценки машин и оборудования. Доходный подход объединяет методы дисконтированных денежных потоков, прямой капитализации дохода и равно-эффективного аналога. Применение доходного подхода требует прогноза будущих доходов за несколько лет работы предприятия. Напрямую применительно к машинам и оборудованию решить эту задачу затруднительно, поскольку доход создается всей производственной или коммерческой системой, всеми ее активами, к которым наряду с машинами и оборудованием относятся здания, сооружения, оборотные средства, нематериальные активы. Такая задача может решаться как для всего предприятия в целом, так и для отдельного цеха или производственного участка. Поэтому доходные методы базируются на поэтапном решении задачи. Вначале рассчитывают чистый доход от эксплуатации всей системы, а затем на его основе либо определяют стоимость всей системы, а из нее тем или иным способом выделяют стоимость машинного комплекса, либо вначале выделяют из суммы чистого дохода ту ее долю, которая непосредственно создается машинным комплексом. Затем по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

    Применение  доходных методов требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования производственного объекта, в соответствии с которым стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда отдача от него максимальная. Только в этом случае и можно ожидать его наибольшей стоимости. Встречаются также и случаи, когда комплекс машин и оборудования наиболее эффективно эксплуатируется при условии дополнения его какими-либо устройствами или агрегатами. В этом случае оценку стоимости осуществляют с учетом этого дооснащения.

    1. Метод капитализации  прибыли.

    Метод капитализации прибыли предполагает незначительное расхождение величин будущих и текущих денежных потоков, а также их умеренные и предсказуемые темпы роста. Идея метода базируется на определении величины ежегодных доходов и соответствующих ставок капитализации, на основе которых и рассчитывается цена предприятия. Таким образом, простота капитализации потенциальной прибыли объясняется использованием только двух переменных, одна из которых — потенциальная прибыль, а другая — соответствующий коэффициент капитализации или мультипликатор. Однако при применении этого метода возникают проблемы с определением чистого дохода фирмы и с выбором коэффициента капитализации.

    Капитализация потока доходов может проводиться  до или после учета любой из таких статей, как выплата процентов, начисление износа и амортизации, отчисления в резерв на замещение, компенсация собственникам, налоги, выплаты основной суммы долга. В качестве потока доходов используются прогнозные оценки доходов, которые, в свою очередь, могут быть получены на основе анализа данных за текущий и прошлые годы, среднеарифметических или средневзвешенных величин за несколько прошлых лет, с учетом тенденций развития бизнеса.

    Определение базы прибыли. Приведем наиболее часто используемое определение прибыли: чистый доход (чистая прибыль) есть последняя статья после вычета всех затрат, включая износ и амортизацию, выплаты процентов и налоги, однако до любых капиталовложений или выплат сумм по любому долгу. Именно чистая прибыль предпочтительна для использования как подходящая доходная база в методе капитализации прибыли для предприятий, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся или устаревающее оборудование. Это наиболее часто встречающиеся в практике оценки машин и оборудования машиностроительные предприятия с большой долей в активах технологического оборудования, вычислительные центры, таксопарки легковых автомобилей и т. п.

    Для предприятий же, владеющих преимущественно  застроенной недвижимостью, балансовая стоимость которой плавно уменьшается, но фактическая остается неизменной, более предпочтительным будет показатель денежного потока.

    При выборе капитализируемой базы нужно обращать внимание на следующее:

• насколько база представляет доход в экономическом смысле;
• может ли база быть точно оценена применительно к данному предприятию;
• может ли быть дана ее точная или сопоставимая оценка по сравнимым предприятиям исходя из информации, по которой могут быть определены соотношение цена/прибыль и коэффициенты капитализации;
• насколько данная база прибыли предпочтительна для покупателей и продавцов при определении рыночных цен.

    Выбор временного периода. При оценке потенциальной прибыли важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Считается, что применительно ко многим предприятиям анализ результатов деятельности за последние пять лет позволяет выявить некоторую устойчивую тенденцию. При этом предполагается, что непродолжительность такого периода не повлияет на соответствие ретроспективных данных сегодняшним условиям функционирования предприятия. При нарушении этого предположения необходимо выбирать другой временной интервал. Например, если в последние три года в деятельности предприятия произошли существенные изменения, то целесообразно использовать данные именно за этот период. Исследователю необходимо учитывать эти обстоятельства и при выборе ретроспективного периода принимать соответствующие решения.

    При выборе способа расчета чистой прибыли  исходят из следующих предпосылок. Если в динамике ретроспективной прибыли отсутствует явно выраженная тенденция, то определение потенциальной доходности предприятия осуществляется на основе определения среднеарифметической ретроспективной прибыли. Наличие тенденции, экстраполируемой в будущее, потребует придания большего веса свежим данным по сравнению с данными предшествующего периода времени. Ну и, наконец, в случае резкого колебания прибыли в последний год целесообразным может оказаться трендовый анализ, поскольку в таких случаях прибыли не стоит придавать наибольший вес.

    1. Метод средневзвешенной.

    2. Метод дисконтирования  чистых доходов.

    3. Метод равноэффективного  аналога.

Вопросы для самоконтроля:

1. В чем состоит особенность машин, оборудования как объекта оценки?
2. Перечислите методы доходного подхода, применяемые в оценке машин и оборудования.
3. Перечислите методы сравнительного подхода, применяемые в оценке машин и оборудования. 
4. Перечислите методы определения физического износа машин и оборудования.

Рекомендуемая литература: Осн.: 1; доп.: 2. 

    Тема  лекции 13. Место и роль рынка недвижимости в оценке бизнеса.

    Цель  лекции: Изучение рынка недвижимости, а также особенностей объектов недвижимости как объектов оценки.

    Ключевые  слова: Рынок недвижимости. Объекты недвижимого имущества.

    Краткое содержание основных положений.

     С точки зрения экономики любой  объект недвижимости выступает как  единство двух сторон: как благо  и как источник дохода.

     Основными характеристиками объекта недвижимости как блага являются:

     - полезность;

     - совокупность юридических прав;

     - характеристики статуса человека.

     Характеристиками  объекта недвижимости как источника  доходов являются:

     - стоимость;

     - цена;

     - совокупность юридических прав;

     - показатели спроса и предложения;

     - средство производства.

     Под понятием благо в экономической  теории понимается любой объект потребительского выбора, способный доставить потребителю определенное удовлетворение. Благами могут служить как предметы, так и действия (услуги на рынке недвижимости).

     Признаки  объектов недвижимости делятся на две  группы –  носящие родовые признаки и функциональные признаки.

     К родовым признакам относятся:

     1. Стационарность, неподвижность – признак характеризует  прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.