Проблемы реализации жилищной политики города Москвы и пути их решения

     Что касается второго этапа реализации программы «Жилище», то здесь следует  отметить такие подпрограммы, как "Обеспечение  земельных участков коммунальной инфраструктурой  в целях жилищного строительства", "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры", "Обеспечение  жильем молодых семей", "Выполнение государственных обязательств по обеспечению  жильем категорий граждан, установленных  федеральным законодательством" и мероприятия по обеспечению  жильем отдельных категорий граждан.

       Общий объем финансирования Программы  в 2002 - 2010 годах за счет средств федерального бюджета составит 298,8 млрд. рублей. Реализация Программы должна обеспечить достижение в 2010 году следующих показателей (по сравнению с 2004 годом):⁴

1. улучшение жилищных условий граждан Российской Федерации (рост жилищной обеспеченности с 20 кв. м на человека до 21,7 кв. м);
2. повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года (в 2004 году - 3,9 года);
3. увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего  стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, - с 9 до 30 процентов;
4. увеличение годового объема ввода жилья с 41,2 млн. кв. м общей площади жилья до 80 млн. кв. м;
5. увеличение объема выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам с 20 млрд. рублей до 415 млрд. рублей;
6. снижение среднего времени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 20 лет до 5 - 7 лет;
7. содействие в обеспечении жильем за счет средств федерального бюджета в 2006 - 2010 годах 181,7 тыс. молодых семей;
8. улучшение жилищных условий в 2006 - 2010 годах за счет средств федерального бюджета более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством;
9. повышение уровня адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг;
10. повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50 процентов);
11. совершенствование нормативной правовой базы Российской Федерации в целях повышения доступности жилья для населения;
12. создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе.

     Общий объём и структура финансирования федеральной национальной программы  «Жилище» отражены в табл. 1.1.

     Как видно из таблицы, основной удельный вес в финансировании  программы  приходится на финансирование за счёт средств частных инвесторов (52%) и  средств федерального бюджета (27%).

     Это связано с тем, что при предоставлении средств федерального бюджета для софинансирования проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры особое внимание уделяется привлечению средств частных инвесторов на ряда подпрограмм федеральной программы «Жилище». С этой целью разработана методическая база оценки инвестиционных проектов в коммунальной сфере и их реализации на принципах государственно-частного партнерства.

    Таблица 1.1.

    Финансирование  федеральной целевой программы «Жилище» в 2006-2010 годах⁵

    Развертывание приоритетных национальных проектов на территории субъектов Российской Федерации, в том числе проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам  России», привело к значительному  росту участия федеральных органов  власти в формировании и реализации основных направлений жилищной политики субъектов Российской Федерации. Это проявилось в активизации разработки федерального жилищного законодательства, увеличении объемов финансирования федеральной целевой программы «Жилище» из федерального бюджета, возрастании объема предоставляемой в федеральные инстанции отчетности и количества мероприятий по контролю.

    Москва  как город, обладающий  преимуществами в финансовой обеспеченности по сравнению  с другими субъектами Российской Федерации, имеет возможность осуществлять свою социальную жилищную политику, выделяя  на неё большие финансовые  средства. Федеральная социальная политика, в  свою очередь, является достаточно «усреднённой»  и рассчитана на средний уровень  бюджетной обеспеченности субъекта. Всё это является следствием развития социально-жилищной политики города Москвы, которая развивается параллельно  с федеральной политикой, превышая уровень социальной поддержки нуждающимся  в улучшении жилищных условий  по сравнению с федеральными программами  и программами субъектов Российской Федерации.⁶ 

    В соответствии с жилищной политикой  города Москвы темпы обеспечения  жильем граждан, принятых на учет в  качестве нуждающихся в улучшении  жилищных условий, не могут быть признаны удовлетворительными. В очереди  на улучшение жилищных условий стоят  около 149700 семей. Среднее время ожидания предоставления  
жилых помещений социального использования составляет 15 - 20 лет. Российская Федерация в соответствии с федеральным законодательством на начало 2008 года имела государственные обязательства по обеспечению жильем перед 487696 гражданами, значительная часть которых также признана органами управления города Москвы нуждающимися в улучшении жилищных условий.

    На  данный момент наиболее эффективной  формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем за счет средств федерального бюджета  является предоставление субсидий на приобретение жилья с использованием механизма государственных жилищных сертификатов. Наиболее последовательно  этот подход был реализован в рамках федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20 января 1998 г. № 71, а в дальнейшем - в подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2003 г. № 700, которая входила с состав Программы «Жилище» на первом этапе ее реализации.⁷

    В долгосрочной перспективе (после 2010 года) прогнозируется обеспечить устойчивое функционирование жилищной сферы, которое позволит удовлетворять жилищные потребности населения без существенного участия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств. В данных условиях роль государства будет ограничена в основном регулированием жилищных отношений, обеспечением прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением технических регламентов в жилищном строительстве, жилищно-коммунальном комплексе и основных принципов градорегулирования. При этом средства федерального бюджета могут использоваться исключительно для обеспечения жильем отдельных категорий граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации, поддержки граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг.⁸

    Необходимость ускоренного перехода к устойчивому  функционированию и развитию жилищной сферы по новым принципам на новой  основе определяет целесообразность использования  программно-целевого метода для решения  указанных проблем.

    Однако, недостаточно проработанной представляется выдвинутая в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» идея увеличения строительства жилья в субъектах РФ, не учитывающая реальное положение в данной сфере в регионах. Задачи по увеличению строительства жилья применительно к Москве можно, в целом, считать за последние 10 лет уже выполненными. Строящиеся в городе в настоящий момент ежегодно почти 5 млн. кв. метров жилья – это практически в два раза больше объемов строительства начала 1990-х годов. При этом необходимо учитывать, что дальнейшее двукратное увеличение строительства в Москве (до 10 млн. кв. метров в год) практически невозможно и нецелесообразно, с учетом как отсутствия свободных площадей под застройку, так и необеспеченности подобных гигантских объемов строительства соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

1.2. Региональная жилищная политика как часть социальной политики города Москвы

    По  обеспеченности населения жильём Москва находится ниже средне российского  уровня, занимая последнее место  по регионам центрального федерального округа, и одно из последних мест в сравнении с 20-ю крупнейшими  городами мира, уступая по этому  показателю большинству европейских  столиц.⁹

    Уменьшался  объем строительства государственного жилья, и, соответственно, росли объемы жилья, выставленного на продажу для использования в коммерческих целях. При этом Москва в пределах своих границ просто не имеет возможности увеличить объемы жилищного строительства до необходимого уровня. Если в Московской области при избытке свободных территорий строится больше 1 кв. м жилья в расчете на душу населения в год, то в Москве этот показатель в 2 раза ниже. При избытке строительных мощностей складывается дефицит земельных участков, пригодных для строительства в границах города (где эти мощности могли бы быть использованы на 100%), что вносит свой вклад в рост цен на жилье. Вместе с тем, Не все социальные жилищные программы города позволяют предоставлять жильё за чертой города.

    В настоящее время сформирован  и стабильно работает инвестиционно-строительный комплекс города, который позволяет вводить порядка 5 млн. кв. м общей площади нового жилья в год. Создана система мониторинга технического состояния, позволяющая осуществлять планирование работ по капитальному ремонту. При этом программы капитального ремонта при росте их объемов финансируются за счет средств городского бюджета.¹⁰

    В Москве создан самый развитый в стране рынок жилья как первичного (т.е. рынка новостроек), так и вторичного (т.е. рынка приватизированного жилья) и адекватная законодательная база. Разработано и реализуется социальное направление жилищной политики города: социальная ипотека, бесплатное и льготное предоставление жилья очередникам, молодым семьям и другим категориям социально незащищенных категорий граждан; имеются подходы к развитию муниципальной и коммерческой аренды жилья по типу «доходных домов».

    Вследствие  резкого роста цен на жилье  увеличился их отрыв от доходов основной массы населения и доступность  приобретения жилья жителями Москвы на рынке резко сократилась: 10% населения Москвы с наиболее низким уровнем доходов (средний доход в этой группе населения составил 2331 руб. на человека) средний срок накопления на стандартную квартиру (54 кв. м по цене 4721 долл. за 1 кв. м общей площади) составляет 80 лет (от 108,7 лет в Центральном АО, до 66,9 года в Юго-Восточным АО). И только для 15% наиболее обеспеченных жителей города срок накопления на стандартную квартиру составляет около 3 лет и только именно эти семьи могут рассчитывать на то, что им удастся взять ипотечный кредит.

    Одновременно  с этим потребность в жилье  среди  наиболее богатых доходных групп жителей города Москвы составляет 6%, тогда как потребность в  жилье наименее обеспеченных групп населения составляет порядка 80%.

    Ипотечный кредит, практически недоступный  для подавляющего большинства населения, используется богатыми заемщиками в основном с целью инвестирования средств в жилье для дальнейшей перепродажи. Значительное число новостроек (более 60%) приобретается платежеспособными приезжими из регионов России и ближнего зарубежья и различного рода "инвесторами" для отложенной перепродажи, в результате чего большая доля введенного жилья остается фактически незаселенной.

    Физическое  старение жилищного фонда Москвы, недостаточные объемы реконструктивных и модернизационных работ, в том числе капитального ремонта (в соответствии с действующими нормами потребность ежегодного капитального ремонта многоквартирных домов составляет около 8-8,5 млн. кв.м. общей площади, фактически ежегодно ремонтируется лишь порядка 300-500 тыс. кв.м.)¹¹ ведут к росту количества ветхого и аварийного жилищного фонда (в ветхом и аварийном жилищном фонде по предварительным оценкам проживает около 600 тыс. семей).

    Ежегодный объем финансовых ресурсов, необходимых  для проведения капитального ремонта в соответствии с нормативами, составляет в среднем (по предварительным оценкам) 40 млрд. руб¹², что в настоящее время реализуется в рамках Городской целевой программы капитального ремонта на период 2008 – 2014 гг. В то же время имеет место нежелание собственников помещений участвовать в расходах на капитальный ремонт общего имущества в пятиэтажных панельных домах первого этапа индустриального домостроения, ремонт в которых не производился и в вышеуказанную программу не включен.