Проблемы реализации жилищной политики города Москвы и пути их решения

3.2 Иные направления  решения проблем,  возникающих  в  процессе реализации  жилищной политики.

    Потребность в жилье входит в число первичных  потребностей человека, а жилищная проблема является одной из основных социальных проблем. Отсутствие жилья  и плохие жилищные условия - одна из главных причин снижения рождаемости, семейных конфликтов, детской беспризорности. Потребность человека в жилье  зависит от многих факторов и в  принципе безгранична. Поэтому суть жилищной проблемы заключается в  дефиците жилья, рассчитанном исходя из определенных нормативов, стандартов жилищной обеспеченности. Всего выделяют четыре ступени дефицита. 
 

    Таблица 3.3.

Группы  нанимателей жилых помещений  в бездотационных домах жилищного  фонда коммерческого использования  города Москвы 

    Первая - абсолютный дефицит, когда количество жилых ячеек меньше числа домохозяйств.

    Вторая - структурный дефицит, означающий несоответствие структуры жилищного фонда структуре  семей (например, недостаток одно- и  многокомнатных квартир при избытке  двухкомнатных).

    Третья - неудовлетворенность качественными  характеристиками жилья (площадь кухни  и коридора, наличие центрального отопления, горячего водоснабжения, раздельный санузел, балкон и т.д.).

    Четвертая - потребность в престижном жилье  повышенного качества.

    Под жилищной политикой понимается целенаправленная деятельность органов государственной  власти и местного самоуправления по удовлетворению потребности граждан  в жилище. В разных странах существуют различные варианты (модели) жилищной политики: либерально-реформистский, неоконсервативный  и патерналистский.

    Либерально-реформистский  подход заключается в выделении  государственных ассигнований на строительство  жилья и сдаче его в наем за умеренную плату. Проведение такой  политики позволяет решить проблему нехватки жилья, однако не решает проблемы его качества, так как решить ее в полном объеме за счет государственных  средств практически невозможно. Более того, проведение либерально-реформистской  политики в течение длительного  времени порождает социальное иждивенчество  в жилищной сфере и неэффективное  использование финансовых ресурсов.

    Неоконсервативный подход характеризуется тем, что  основным способом решения жилищной проблемы является расширение индивидуального  домовладения, приватизация государственного и муниципального жилья и передача управления жильем частным компаниям. Такая политика позволяет значительной части населения (среднему классу) стать  собственниками жилья, однако малоимущее население имеет весьма ограниченный доступ к нему. При реализации неоконсервативной  политики ограничиваются бюджетные  расходы на жилищные программы, что  приводит к обострению дефицита дешевого жилья при значительных масштабах  пустующего дорогого.

    Патерналистский подход к жилищной политике позиционирует  жилье как важнейшее социальное благо, которое должно предоставить государство или предприятие-работодатель бесплатно и распределить в порядке  жилищной очереди. Жилье в данном случае является не товаром, а продуктом  наделения, тогда как государственное  регулирование всецело вытесняет  рынок. В структуре собственности  на него доминирует государственный  сектор. Такая политика была характерна для СССР.

    Каждый  из указанных подходов может быть эффективным лишь в определенный период времени и для определенных социально-экономических условий. Однако долгое применение какого-то одного варианта жилищной политики неизбежно приводит к кризису. Поэтому во многих странах  для решения жилищной проблемы применяется  смешанный тип жилищной политики, сочетание рынка жилья и института  государственного обеспечения. Жилищная политика, сформировавшаяся в России в начале XXI столетия, характеризуется  переходом от преимущественно патерналистского к преимущественно неоконсервативному подходу и основывается на следующих  отправных положениях.

    1. Бесплатное жилье в порядке  очереди предоставляется только  нуждающимся в нем малоимущим  и некоторым другим категориям  граждан на условиях социального  найма. Оно находится преимущественно  в муниципальной (в отдельных  случаях в государственной) собственности  и не подлежит приватизации.

    2. Остальные граждане, проживающие  в неприватизированных жилых  помещениях (кроме специализированного  жилищного фонда), могут приватизировать  их бесплатно в период до 2010 года или заключить договор коммерческого найма с собственником жилого помещения. В этот же срок малоимущие граждане, ранее приватизировавшие свои жилые помещения, имеют право передать их в муниципальную (в отдельных случаях в государственную) собственность и заключить на них договор социального найма при условии, что они являются для них единственным местом постоянного проживания и свободны от обязательств перед другими лицами.

    3. Граждане, желающие улучшить свои  жилищные условия и не являющиеся  малоимущими, приобретают жилые  посещения на рынке жилья с  использованием различных кредитных  механизмов, для чего в России  формируется рынок доступного  жилья.

    Главной задачей жилищной политики является повышение уровня обеспеченности граждан  собственным жильем на основе формирования рынка доступного жилья. Решение  данной задачи требует взаимоувязанного решения вопросов увеличения платежеспособного  спроса населения и возможностей его удовлетворения на рынке существующего  жилья и при увеличении жилищного  строительства. Одним из основных механизмов приобретения жилья гражданами является ипотека, при которой занимаемое семьей помещение вносится в качестве залога при приобретении нового или  улучшенного жилья. Формирование рынка  доступного жилья в Москве осложняется  наличием ряда проблем. Основные из них  и их причины показаны на рис.3.1.

    В целях решения указанных проблем  в 2006 году был принят пакет из более  чем 20 федеральных законов, которые  призваны создать условия для  формирования рынка доступного жилья. В частности, они призваны:

    - обеспечить доступность приобретения  жилья для населения путем  развития банковского сектора,  предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10-15 лет) кредиты на приобретение  или строительство жилья под  залог имеющегося у них жилья  (ипотека) и при умеренных процентных  ставках. Предполагается развитие  различных форм жилищного кредитования  населения: для приобретения готового  жилья, для участия в строительстве  многоквартирных домов, для строительства  индивидуальных домов и др.;

Рис.3.1. Проблемы, возникающие в ходе реализации жилищной политики города Москвы

    – обеспечить защиту прав собственности  граждан на жилье на основе государственных  систем учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы  государственной регистрации предполагается усилить гарантии прав добросовестных приобретателей жилья (т.е. купивших на законных основаниях жилье, оказавшееся  обремененным обязательствами перед  другими гражданами) и гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены;

    – защитить права кредиторов, создав возможность обращения взыскания  на жилье - предмет ипотеки в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. Иными словами, неплательщик по кредиту может быть в законном порядке выселен из занимаемого  им жилья. Эта мера должна обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, снизить кредитные риски и, как  следствие, снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для населения;

    – обеспечить доступ банков, кредитующих  жилищное строительство, к новым  долгосрочным кредитным ресурсам пенсионной и страховой систем путем развития рынка ипотечных ценных бумаг;

    – совершенствовать системы государственной  регистрации прав на недвижимость и  учета объектов недвижимости, обеспечить повышение прозрачности, надежности и информационной доступности этих систем, снижение затрат и времени  обслуживания для участников рынка  жилья, отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки;

    – снизить административные барьеры  доступа инвесторов на рынок жилищного  строительства, получения земельного участка. Предоставлять в собственность  застройщикам жилья сформированные (подготовленные к застройке) земельные  участки на торгах, причем до начала инвестиционного процесса и на конкурсной основе. Это обеспечит возможность  привлечения застройщиками кредитных  ресурсов на строительство под залог  земельных участков и возводимого  жилья.

    Реализация  данного пакета законов позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить  предложение, в том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья для основных групп населения.

    На  сегодняшний момент по сравнению  с ранее достигнутым уровнем, повышена ресурсная база городских  жилищных программ. Запланировано максимально  возможное: за три года под все  программы предполагается выделить без малого восемь миллионов квадратных метров жилых помещений – по 2,6–2,7 миллиона в год. В минувшем году на те же цели было направлено чуть более 1,8 миллиона квадратных метров. И увеличение предусмотрено почти по всем направлениям. Стоит отметить предоставление очередникам, в частности молодым семьям, жилья  по договору найма в городской  сети бездотационных домов. Это не просто новая форма работы – в ее рамках предусмотрен существенный рост выделяемых площадей по годам в течение трехлетки.

    Разработана программа временного улучшения  жилищных условий очередников путем  предоставления им компенсаций за наем жилья на свободном рынке. На эти  цели уже в текущем году выделили 79 миллионов рублей. По оперативным  данным Минрегиона за три года жилищный фонд Российской Федерации увеличился на 5,5%, с 2955 до 3118 млн квадратных метров. Обеспеченность жильем на душу населения  увеличилась на 4,9%, с 20,9 метров до 21,9 квадратных метров на человека. Годовой  объем ввода жилья вырос на 40% до 61 млн квадратных метров.

    Однако  в сфере социальной жилищной политики города Москвы до сих пор остаётся ряд не решённых проблем. К  основным из них можно отнести такие, как  несогласованность московского  и федерального законодательства в  рамках инструментов реализации жилищных программ. Национальные жилищные проекты  Российской Федерации не учитывают  финансовые и материальные особенности  каждого региона и рассчитаны на «усреднённый» уровень бюджетной  обеспеченности. Однако Москва, как  город федерального значения, финансовый, экономический и политический центр  страны имеет существенные отличительные  черты от других регионов России. К  ним можно отнести: ограниченность территорий, выделенных под строительство  и обеспечение жильём граждан  города, расширенные финансовые возможности  бюджета города, существенный перевес  среднерыночной стоимости жилья, наличие  развитого и действующего законодательства в рамках жилищной политики города. Все эти особенности являются причинами возникновения проблем  в ходе реализации жилищной политики города Москвы. Для решения возникающих  проблем необходимо пересмотреть основные положения федеральных национальных жилищных программ, учесть особенности  каждого региона, дать возможность  московскому законодательству самостоятельно развивать жилищную сферу города при текущем контроле федеральных  органов власти.