Проблемы реализации жилищной политики города Москвы и пути их решения

    В связи с этим в Среднесрочной  жилищной программе "Москвичам - доступное  жилье" поставлена задача по обеспечению  развития в городе Москве системы  долгосрочного найма жилых помещений  и формирования цивилизованного  рынка найма жилья. С учетом сложившихся  особенностей инвестиционно-строительного  рынка в городе Москве наиболее реалистичным и перспективным является развитие системы найма жилых помещений  в домах, находящихся в собственности  города, с оплатой за пользование, содержание и ремонт жилого помещения  по полной их стоимости. Это позволит основной массе очередников, не располагающих  достаточными средствами для приобретения жилья в собственность, принять  решение о найме жилья за вполне доступную плату, не дожидаясь подхода  очереди на бесплатное жилье, предоставляемое  по договору социального найма. Таким  образом, правоотношения найма жилья  в таких домах, по сути, можно считать  бессрочными и привлекательными для граждан.

    Данный  механизм улучшения жилищных условий  очередников также рационален для  города, поскольку сокращает затраты  городского бюджета на содержание таких  жилых помещений. Высвобождаемые средства городского бюджета могут быть перераспределены на решение иных социальных задач  в жилищной сфере, в том числе  на строительство (формирование) дополнительного  количества жилых домов городской  системы найма жилых помещений.

    Для достижения ощутимого влияния предлагаемого  механизма улучшения жилищных условий  на сокращение очереди граждан, состоящих  на жилищном учете, требуется формирование в составе государственного жилищного  фонда города Москвы коммерческого  использования значительного количества домов, эксплуатируемых по сути в  режиме доходных домов с нулевой  рентабельностью, не требующих дотирования  средств бюджета города Москвы на их содержание и ремонт. Формирование сети домов, жилые помещения в  которых будут предназначены  только для предоставления по договорам  найма установленным категориям граждан, преследует цель решения важной социальной задачи с минимальными затратами  и не направлено на создание источника  наполнения городского бюджета. Такие  дома будут именоваться "бездотационные дома жилищного фонда города Москвы коммерческого использования или  бездотационные дома".

    По  данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы более 500 тысяч московских семей нуждаются  в наемном жилье и являются потенциальными съемщиками квартир  в доходных домах. К 2012 году для обеспечения  потребности в жилье около 10% участников городского найма жилья за счет денежных средств инвесторов в Москве должно быть сформировано более 200 многоквартирных  доходных домов с площадью жилых  помещений около 2,4 миллиона квадратных метров. Это обеспечит возможность  проживания в частных доходных домах  на условиях найма около 42 тысяч  московских семей

    Во  всем цивилизованном мире строительство  и обслуживание доходных домов —  успешный и прибыльный бизнес, стабильно  обеспечивающий 10-13% годовых. В частности, в Канаде около половины населения  проживает в съемных квартирах, в США — порядка 25-30. Сегодня  в Москве официально существует лишь один доходный дом, реализованный Департаментом  инвестиционных программ строительства  города Москвы (ДИПС) по адресу: Большой  Николоворобьинский переулок, д. 10.

      Первые доходные дома появились  еще в Древнем Риме, примерно  в III веке до нашей эры. Как  правило, это были кирпичные  дома высотой от 3 до 5 этажей. Первые  этажи занимали лавки и ремесленные  мастера, а остальные сдавались  под жилье. Назывался такой  дом инсула (остров). Нередко доходные  дома, в которых, как правило,  жили простолюдины, занимали целые  кварталы.

    В дореволюционной России было более 600 доходных домов. Основной пик их строительства  в Москве и Санкт-Петербурге пришелся на вторую половину XIX века. Съем самой  дешевой комнаты стоил около 20 копеек за ночь, а койкоместа — в  четыре раза меньше (для сравнения: за 10 копеек можно было выпить рюмку  водки или съесть пирожок). Небольшую  комнату в доходном доме, рассчитанном на чиновников средней руки, можно  было снять за 10-15 рублей в месяц (стоимость коровы). Одним из самых  прибыльных считался доходный дом Афремова, расположенный по адресу: улица Садовая  Спасская, д. 19. Восьмиэтажный дом  был построен в 1904 году по проекту  архитектора Шишковского и по тем временам считался небоскребом. Также известны доходные дома купца  Солодовникова на улице Гиляровского (бывшей 2-й Мещанской). Один из них  сдавался семьям, другой — одиноким гражданам. В семейном доме было 183 комнаты  площадью от 16 до 21 кв. м. Кухни были общие, но с отдельными столами для  каждой семьи. Также жильцы могли  пользоваться общей библиотекой, яслями, помещениями для сушки, холодной кладовой и потребительской лавкой. Стоили такие квартиры 10 рублей в  месяц. Аренда элитных квартир в  доходных домах начиналась от 100 рублей, а ежемесячная плата в самом  шикарном доходном доме на Сретенском бульваре, принадлежавшем страховому обществу «Россия», достигала 500 рублей.

    Российская столица в ближайшие годы собирается возродить традицию строительства доходных домов. Концепция, разработанная Департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы, предусматривает возведение доходных домов двух видов – муниципальных и коммерческих. Всего, по планам столичных властей, к 2012 году в столице должно появиться около 380 таких объектов. Предполагается, что квартиры в них будут сдаваться существенно ниже рыночных цен. Согласно постановлению столичного правительства 02.04.02 № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве "доходного дома"», квартиры в доме будут предоставлять очередникам, а если желающих среди них не найдется, то гражданам, уже живущим в Москве не менее десяти лет. При этом оплачивать содержание и ремонт дома жильцы будут самостоятельно и в полном объеме.

    Установлены следующие условия и порядок  предоставления жилья в доходном доме.

    1. Жилые помещения предоставляются  только семьям, категории которых  установлены нормативными актами  Правительства Москвы (молодым семьям, состоящим на жилищном учете,  семьям молодых специалистов, семьям  молодых преподавателей, талантливым  ученым и аспирантам государственных  высших учебных заведений).

    2. Площадь предоставляемого семье  нанимателя жилого помещения  составляет не менее установленной  законом нормы предоставления, однако, не более одной комнаты на  каждого проживающего.

    3. Договор найма заключается на  установленный срок (до 5 лет с  возможной пролонгацией).

    4. Размер платы за наем жилого  помещения исчисляется исходя  из среднерыночной цены найма  1 кв. м жилого помещения с применением  понижающих коэффициентов, устанавливаемых  для каждой из групп нанимателей.

    5. Оплата услуг по содержанию  и ремонту жилого помещения  осуществляется нанимателем по  полной стоимости их предоставления.

    6. Нежилые помещения на первом  этаже дома, заселенного молодыми  семьями, используются для организации  досуга и быта молодых семей,  создания семейных центров, проведения  воспитательной, образовательной и  оздоровительной работы с детьми, подростками и молодежью по  месту жительства.

    Средние величины платы за наем жилого помещения  в доходном доме и оказание жилищно-коммунальных услуг в 2007 году представлены в таблице 3.1.

    Таблица 3.1.

    Средние величины платы за жилое помещение  и коммунальные услуги нанимателей  жилых (рублей в месяц)

        

    В настоящий момент в Москве на стадии реализации находятся два проекта  создания подобных домов, один из которых  будет осуществляться посредством  строительства нового жилого дома, другой - посредством эксплуатации уже имеющегося дома после проведения необходимых подготовительных процедур.

    Город, формируя сеть бездотационных домов  для предоставления жилых помещений  гражданам на условиях найма, не преследует цель создания источника для наполнения городского бюджета. Для данных домов  устанавливается нулевая рентабельность, соответствующая бездоходному режиму использования.

    Вместе  с тем с правовой точки зрения бездотационные жилые дома должны быть отнесены к жилищному фонду коммерческого  использования. В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации указанный жилищный фонд включает в себя совокупность жилых  помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного  пользования, предоставлены гражданам  по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

    Ориентированность условий и порядка предоставления жилых помещений в бездотационном жилом доме на граждан, располагающих  доходами, позволяющими оплачивать жилое  помещение и коммунальные услуги без возникновения права на предоставление им из бюджета города Москвы субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

    Указанная особенность обуславливает необходимость  предоставления городу права на осуществление  проверки платежеспособности потенциального нанимателя жилого помещения.

    Для этого должны быть установлены критерии оценки платежеспособности семьи гражданина, претендующей на наем жилого помещения  в бездотационном жилом доме. На начальном этапе при проверке платежеспособности нанимателя представляется возможным ориентироваться на установленный  постановлением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2005 г. N 541 "О  федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи  в размере не более 22 %.

    В настоящий момент в Москве на учете  нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят 161420 семей (528711 человек). Если предположить, что только половина из указанных семей реально предпочтут участие в системе найма жилых  помещений в бездотационных домах  приобретению жилья в собственность  при содействии города или получению  бесплатного жилья по договору социального  найма, то для реализации прав данных граждан на жилые помещения необходимо формирование около 170 бездотационных домов жилищного фонда коммерческого  использования суммарной площадью жилых помещений не менее 2,3 млн. кв. м. При этом будут обеспечены жилыми помещениями около 42,5 тысячи семей очередников, состоящих на учете нуждающихся в улучшении  жилищных условий. Результаты оценки потребных  объемов площади жилых помещений  в бездотационных домах для предоставления по договорам найма гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, представлены в таблице 3.2.

    Таблица 3.2.

    Оценка  объёмов площади жилых помещений  в бездотационных домах для предоставления по договорам найма гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных

        

    Очевидно, что формирование городской системы  найма жилья в бездотационных домах потребует перераспределения  объемов жилья между основными  жилищными программами, в том  числе направляемых на возмездные формы  улучшения жилищных условий. При  этом ожидается, что в связи с  бездотационным режимом содержания данных домов сократятся расходы  городского бюджета на дотирование  расходов по их эксплуатации, что в  долгосрочной перспективе должно обеспечить компенсацию понесенных городом  затрат на их создание.

    Право проживания в жилых помещениях в  бездотационных домах жилищного  фонда коммерческого использования  должно предоставляться гражданам, состоящим на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий, в  преимущественном порядке нанимателям I группы, а при их отсутствии - II группы. При отсутствии желающих на получение  жилья из числа граждан перечисленных  групп жилые помещения могут  предоставляться внаем нанимателям III группы либо направляться для предоставления гражданам, уже проживающим в  домах сети бездотационных, желающим изменить условия найма жилья.

    Группы  нанимателей жилых помещений  в бездотационных домах жилищного  фонда коммерческого использования  города Москвы, приведены в таблице 3.3.

    Формирование  в Москве сети бездотационных домов  фонда коммерческого использования  позволит Правительству Москвы защитить интересы москвичей на рынке найма  жилья, предоставит гражданам дополнительные возможности решения их квартирного  вопроса под патронажем Правительства  Москвы.