Оценка стоимости здания

      Корректировка на качество внутренней отделки для объекта-аналога, расположенного по адресу ул.Свердлова, принимаем равную -150 (т.к. продается с улучшенной отделкой). 

Корректировка на местоположение

    Корректировка на местоположение может определятся любым из методов проведения корректировок, в том числе как разница между кадастровой стоимостью 1 м² земельного участка объекта оценки и кадастровая стоимость 1 м² земельного участка объекта-аналога по формуле:

                                              

- корректировка местоположения, %;

, - кадастровая стоимость земельного участка объекта оценки и объекта-аналога соответственно, USD/кв.м.

    Для  объекта, расположенного по адресу г.Минск, ул.Свердова  ; кадастровая стоимость 1 м² земель взята по номеру оценочной зоны.

    Корректировка на местоположение для объекта-аналога:

    ; 
 

12.4. Определение весовых коэффициентов для каждого из объектов

сравнения

    Значение  стоимости 1 м² площади объекта оценки, рассчитанное с применением сравнительного метода, получено в результате взвешивания скорректированных по отношению к объекту оценки стоимостей 1 м² площади сопоставимых объектов.

    Взвешенное  значение стоимости 1 м² определяется по формуле:  
 
 

    где

    С_взв – взвешенная стоимость;

    С_i – скорректированная стоимость 1 м² площади i-го объекта недвижимости;

    В_eci – весовые коэффициенты по каждому из вариантов;

    n– количество объектов-аналогов.

    Присвоение  весовых коэффициентов проведено  на основании степени отличия  объекта-аналога от объекта оценки. При этом учитывалось значение абсолютной валовой корректировки.

    Расчёт  весовых коэффициентов проводился по формуле  
 
 

    где

    АВК_i – значение абсолютной валовой корректировки по каждому из вариантов;

    n – количество объектов сравнения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Сводный расчёт по сравнительному методу 

№ п/п	Наименование	Объект  оценки	Объекты-аналоги
			1	2	3	4
1	2	3	4	5	6	7
1	Стоимость		25	18	29	31
	Условия продажи	сделка	предложение	предложение	предложение	предложение
	Корректировка,%		-10%	-10%	-10%	-10%
	Скорректированная стоимость, $		383	375	206	295
2	Местоположение (оценочная зона)	257	140	157	216	184
	Корректировка,%		0,11	0	25	0,45
	Скорректированная стоимость, $		381	375	258	267
3	Качество отделки	Без отделки	улучшенная	строительная	простая	без отделки
	Корректировка, %		-150(39%)	200(53%)	0	0
	Скорректированная стоимость, $		381	575	258	423
4	Источник		www.realt.by	www.realt.by	www.realt.by	www.realt.by
Абсолютная  валовая корректировка, %			50	63	35	48
Количество  корректировок			3	2	2	2
Вес, %			31,03	26,34	34,42	28,65
Средневзвешенная  стоимость			328
Стоимость, определяемая сравнительным  методом			112532

 

    Таким образом, стоимость  объекта оценки, определенная в рамках сравнительного метода, на 1 марта 2011 года без учета НДС составляет 112532 (сто двенадцать тысяч пятьсот тридцать два) доллара США. 
 

Наименование  метода	Стоимость, USD	Весовые коэффициенты
1	2	3
Сравнительный метод	112532	0,4
Доходный  метод	92110	0,5
Затратный метод	91221	0,1
Стоимость (округленно)	295863

 

13. Обоснование итоговой рыночной стоимости

    После выполнения оценки различными методами применяется процедура согласования рыночной стоимости. Проводится анализ значимости результатов, на основании  которого каждому из методов присваивается  весомость. Результаты оценки рыночной стоимости и весомость отдельных  методов представлены в форме  таблицы. 
 
 
 
 

Обоснование итоговой рыночной стоимости

Наименование  метода	Стоимость, USD	Весовые коэффициенты
1	2	3
Сравнительный метод	112532	0,4
Доходный  метод	92110	0,5
Затратный метод	91221	0,1
Стоимость (округленно)	96993

 

На данном этапе, для достижения окончательного результата стоимости, определялась достоверность  информации, условия полученных данных, сопоставлялись сведения, полученные из разных источников. Проведена проверка произведённых расчётов.

Экономической основой теории оценки недвижимости является положение о том, что  в условиях совершенного рынка рыночная стоимость, полученная стандартными методами должна иметь одно и тоже значение. Теоретически, на сбалансированном и совершенном рынке недвижимости, рыночные издержки на создание объекта недвижимости и капитализированный доход от объекта недвижимости должны соответствовать одному и тому же значению стоимости, которое уравновешивает в каждый текущий момент времени силы спроса и предложения. Различия оценок, полученных стандартными методами, свидетельствуют о том, что рынок на текущий момент находится в стадии формирования и о наличии прочих факторов, имеющих влияние на стоимость недвижимости. 

    Выбор весовых коэффициентов осуществлялся  исходя из следующих соображений.

    За  основополагающий метод в определении  рыночной стоимости принят доходный, соответственно именно ему придаем  максимальный вес в размере 50%. Это  обосновано тем, что информация, используемая для его реализации, является вполне достоверной, что дает возможность  производить обоснованные расчеты. Это делает целесообразным применение его как основополагающего для  оценки рыночной стоимости приносящей доход недвижимости.

    Сравнительный метод является вторым по значимости. Некоторое снижение его значимости связано с тем, что в период экономического кризиса на рынке  объектов недвижимости снижается спрос, что может привести к недостоверным  данным. Весомость метода оценена  в 40%.

    При реализации затратного метода, наиболее достоверные результаты дают методы, предполагающие использование фактической сметной документации. Получить исходную проектно-сметную документацию по данному зданию не представляется возможным.  Определение объемов выполненных строительно-монтажных работ путем фактического обмера помещений и составление укрупненных смет на эти объемы работы, либо использование данных сборников УПВС не позволяет в полной мере определить стоимость затрат, которые будут понесены при строительстве аналогичного объекта на дату оценки. Кроме того, из-за отличий  помещений здания, в котором расположен объект оценки,  по объемно-планировочным и конструктивным характеристикам, полученное значение не будет полностью достоверным. Вследствие этого, данный метод в оценке недвижимости имеет наименьшую весомость, равную 10%.

    Таким образом, рыночная стоимость жилого здания, а именно подвала отведённого под аптеку, расположенного по адресу: г.Минск, ул.Кирова,19 на 1 марта 2010 года составляет без учета НДС округленно 96993  (девяносто шесть тысяч девятьсот девяносто три ) долларов США.

 

Список используемой литературы 

1. Указ Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь»;
2. СТБ 52.0.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения»;
3. СТБ 52.3.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий и сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества»;
4. Инструкция по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, утв. Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь №67 от 20.12.2007 года;
5. Международные стандарты оценки. Кн.1, Г. И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина; в подготовке дополнений принимали участие (в скобках - номера дополнений): Д.М. Гриненко (5), А.Н. Козырев (2), Г.В. Попов (1). М.: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2000.-264 с.;
6. Международные стандарты оценки. Кн.2, Г. И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. М.: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2000.-360 с.;
7. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.;
8. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003. – 422 с.;
9. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995. – 480 с.