Оценка стоимости здания

             Расходы на управление – затраты на управление сдаваемым в аренду имуществом. Сюда обычно входит заработная плата управляющего с учетом начислений на фонд оплаты труда, а также связанные с процессом управления расходы на канцелярские принадлежности, услуги связи и т. п.;

            Расходы на рекламу – затраты на размещение информации об объекте недвижимости в средствах массовой информации с целью привлечения арендаторов и покупателей.

     Потенциальный валовой доход зависит от площади  оцениваемого объекта и установленной  арендной ставки и рассчитывается по формуле: 

,     

PGI=65,7∙300=19710 USD без НДС

      Так как, коэффициент перевода (К_{общ/норм}) равен 1,15 <1,5 , то общую площадь, сдаваемую в аренду, принимаем  равной 65,7 м². 

    Арендная  плата в год рассчитывается по формуле :

C_a=25∙12=300 USD     

    где

    S – общая площадь, сдаваемая в аренду, м²,

    C_a – арендная плата в год за 1м², USD без НДС. 

Определение действительного  валового дохода

    Действительный (эффективный) валовой  доход (EGI) – это потенциальный валовой доход за минусом потерь при сборе арендной платы.

    Потери  арендной платы (V_&L) – потери потенциального дохода за счёт неполной сдачи в аренду площадей объекта недвижимости, неуплата арендной платы недобросовестными арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

    Обычно  эти потери выражают в процентах  по отношению к потенциальному валовому доходу и определяют на основании  обработки соответствующей информации по местному рынку за предшествующие годы.

    Для данного объекта недвижимости примем размер годовых потерь арендной платы  от незанятости помещений – 10%; размер среднегодовых потерь от неплатежей арендной платы – 1%.

    Годовые потери арендной платы от незанятости  помещений (V_&L) определили по формуле : 

V_&L =PGI∙10%=19710∙10%=1971USD,    

    Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы (V_&L) рассчитали по формуле : 

V_&L =PGI∙1%=19710∙1%=197,1 USD,    

    Действительный (эффективный) валовой доход (EGI) рассчитали по формуле : 

EGI=PGI-∑V&L=19710-2168,1= 17541,9 USD,    

Определение операционных расходов (OE)

    Операционные  расходы (расходы  на содержание) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

    Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:

    1. Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема, представленных услуг в объект недвижимости (налоги на недвижимость, землю, страхование здания, некоторые эксплуатационные расходы).

    2. Переменные расходы – расходы, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема, представляемых услуг в объект недвижимости (расходы на управление, расходы на заключение договоров аренды, заработная плата обслуживающего персонала, коммунальные услуги,  расходы на уборку, расходы на эксплуатацию и ремонт, расходы по содержанию территории и автостоянки, расходы по обеспечению безопасности и др.).

    3. Расходы на замещение – расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов объекта недвижимости (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации).

    К этой же статье расходов относят расходы  на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

    Ставка  арендной платы согласно договорам  аренды для объекта оценки не включает соответствующие затраты на электроэнергию, отопление, телефон и другие коммунальные услуги. Все расходы на обслуживание здания и коммунальные платежи оплачиваются арендодателем, поскольку согласно договору аренды устанавливается чистая арендная плата.

    Таким образом, величина операционных расходов состоит из налогов, выплачиваемых  арендодателем в республиканский  и местный бюджет, налога на недвижимость и земельного налога, также включают расходы на управление, расходы на рекламу и расходы на замещение.

Расходы на рекламу

    Расходы на рекламу – затраты на размещение информации об объекте недвижимости в средствах массовой информации с целью привлечения арендаторов и покупателей.

    Поскольку при управлении данным объектом недвижимости вполне вероятно возникновение необходимости  привлечения новых арендаторов  в связи со скорым окончанием договоров  аренды, а также возникновение  других непредвиденных ситуаций, следует  предусмотреть расходы на рекламу.

    Рассмотрим  вариант выхода рекламы в газете «Недвижимость Белоруссии» один раз в неделю в течение шести месяцев в год. Стоимость 1 строчки составляет 6610 руб. с НДС. Тогда стоимость рекламы определили по формуле: 

                              СР= 6610·1раз·26=171860 руб.,                       

    где 26– среднее количество недель за 6 месяцев.

    СР_безНДС=171860/1,2=143217 руб., 

    где НДС=20 %. 

    СР_безНДС=143217/3100=46 USD

    где 3100 – курс  USD . 

Расходы на управление 

    Расходы на управление – затраты на управление сдаваемым в аренду имуществом.

    Поскольку объект оценки занимает большую площадь, то необходимо предусмотреть расходы  на управление. Примем за расходы на управление заработную плату управляющего, работающего на полную ставку, со средней  заработной платой 300 USD/мес. Причем в расходы на заработную плату необходимо включить отчисления в Фонд оплаты труда, составляющие 35% на дату оценки согласно действующему законодательству Республики Беларусь, а также месячную сумму затрат на канцелярские принадлежности(10 USD) и сопутствующие затраты определили по формуле : 

,    
 
 
 

Налог на недвижимость

    В соответствии с главой 17 “Налог на недвижимость” Налогового кодекса  РБ (особенная часть) от 29 декабря 2009 г. № 71-3 исчисление налога на недвижимость для юридических лиц установлена  в размере 1%.

    Здесь используется стоимость, определённая при помощи сравнительного метода. Величину налога на недвижимость определили по формуле : 

НН=V∙1%=656∙0,01=1567  USD,    

    где НН – налог на недвижимость,

          V – стоимость, определённая при помощи сравнительного метода. 
 

Налог на землю

    Размер земельного налога определяется в зависимости от качества и местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной и иной деятельности землевладельца, землепользователя и собственника земли.

    Согласно  приложению 5 Налогового кодекса Республики Беларусь (Особенная часть) принимаем  ставку налога, равную 0,55% для общественной зоны.

    Кадастровая стоимость условного помещения была принята на основе данных, размещенных в интернете на сайте ГУП "Национальное кадастровое агентство".  Кадастровая стоимость помещения оцениваемого объекта составляет:

V_кад= USD

    Размер  налога определили по формуле: 

ЗН=V_кад∙0,0055=3548∙0,0055=19,514 USD,  

    где 0,0055 – ставка налога (в долях). 

Расходы на замещение

    Расходы на замещение – это расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.

    Эти расходы несет собственник имущества, поэтому их необходимо предусмотреть  данный вид расходов. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный расход будет завышенным.

    Предполагается, что денежные средства резервируются  на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого  не делают). Резерв на замещение рассчитывается с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства.

    Нормативный срок службы конструктивных элементов  объекта оценки принимается в  соответствии с техническим кодексом установившейся практики «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» (ТКП 45-1.04-14-2005). 
 
 
 

       Удельный вес конструктивных  элементов в стоимости замещения объекта оценки и их нормативный срок службы.

Конструктивные  элементы	Удельный вес, %	Нормативный срок службы, лет
Потолок Полы Окна и двери Отделочные работы Санитарно-технические  и электротехнические работы	4 8 10 16  9	10 15 30 30  25

 
 

    Результаты  расчета стоимости замещения краткоживущих конструктивных элементов объекта оценки

Конструктивные  элементы	Стоимость замещения, долл.
Потолок Полы Окна  и двери Отделочные  работы Санитарно-технические  и электротехнические  работы	2593 5185 6482 10370  5833

 

      Результаты расчета расходов  на замещение

Конструктивные  элементы	Стоимость замещения, долл.	Срок службы, лет	Коэффициент фонда  возмещения	Расходы на замещение, долл.
Потолок	2593	10	0,047	121
Полы	5185	15	0,019	100
Окна  и двери	6482	30	0,0018	12
Отделочные  работы	10370	30	0,0018	19
Санитарно-технические  и электротехнические  работы	5833	25	0,0039	23
Итого				275

 

    Стоимость восстановления для потолка находим как V=52476 0,04=2099 долл. (52476 – стоимость замещения объекта оценки из затратного метода).

    Коэффициент фонда возмещения для i-го конструктивного элемента определяется по формуле: