Оценка стоимости здания

    где

    i – годовая норма процента (i=16,1%);

    m – интервал начисления процентов (m=1);

    n –нормативный срок службы i-го конструктивного элемента, лет

    Для крыши коэффициент фонда возмещения равен: 

     А расходы на замещение равны: 2593 0,047=121 долл. 

Расчёт  нормы дисконтирования

Расчёт  нормы дисконтирования

№ п/п	Наименование	Значение
1	Безрисковая процентная ставка, %	9,6
2	Риск рынка  недвижимости, %	2
3	Риск низкой ликвидности, %	2
4	Риск управления недвижимостью, %	1
5	Финансовый  риск, %	1,5
6	Норма дисконтирования, %	16,1

 

    За  уровень безрисковой ставки принято округлённое значение средней процентной ставки по валютным депозитам на срок свыше одного года (на основании данных Национального Банка Республики Беларусь, приложение Е).

    Реконструированный  отчёт о доходах. 
 
 
 
 
 
 

Реконструированный  отчёт о доходах за 12 месяцев

№ п/п		Наименование	Общая площадь	Арендная  плата в месяц  без НДС	Арендная  плата в год  без НДС	Общая арендная плата
1		2	3	4	5	6
1		Жилое здание	65,7	25	300	19710
2	Итого потенциальный  валовой доход (PGI), USD					19710
3	Потери  арендной платы от незанятости помещения				10%	1971
	Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы				1%	197,1
	Итого потери, USD (V&L)					2168,1
4	Действительный  валовой доход (EGI)					17541,9
5	Операционные  расходы (OE)
6	Расчет  налога на недвижимость:
7	Стоимость, определяемая при помощи сравнительного метода					156706
8	Годовая ставка налога на недвижимость, %					1
9	Налог на недвижимость					1567
10	Расчет  суммы налога на землю:
11	Кадастровая стоимость земельного участка					3548
12	Ставка  земельного налога, %					0,55
13	Сумма налога на землю, USD					19,514
14	Расчет  расходов на управление:
15	Заработная  плата управляющего, USD					300
16	Коэффициент, учитывающий налоги и отчисления					1,35
17	Месячная  сумма затрат на канцелярские принадлежности и сопутствующие затраты, USD					10
18	Сумма затрат на управление в год					4980
19	Сумма затрат на рекламу					46
20	Сумма расходов на замещение, USD в год					275
21	Итого операционные расходы, USD (OE)					6998
22	Чистый  операционный доход  от сдачи в аренду, USD в год (EGI – OE)					10543,9
23	Коэффициент операционных расходов (OE/EGI)					0,39
24	Коэффициент чистого операционного дохода (NOI/EGI)					0,43
25	Коэффициент соотношения чистого операционного  и потенциального валового доходов (NOI/PGI)					0,65

 
 

11.4. Описание прогнозных вариантов

    1. Пессимистический  – этот сценарий предполагает существенное влияние мирового финансового кризиса на рынке недвижимости в РБ. Вследствие чего станет некоторое снижение ставок аренды за площади объекта оценки в первом году эксплуатации объекта и привлечёт снижение чистого операционного дохода (NOI) на  15%,во втором году эксплуатации – на 5 %, за третий год чистый операционный доход (NOI) не изменяется. В четвёртом и пятом году ситуация на рынке улучшится относительно прошлых лет предполагается, что увеличение составит 5 % в год. В первый год эксплуатации норма дисконтирования не изменится, во второй и третий года – увеличится на 0,5%, а в четвертый и пятый года – уменьшится на 0,5%  ежегодно. 

    2. Наиболее вероятный – этот сценарий предполагает, что в первый  год чистый операционный доход (NOI) уменьшится на10%, во второй год не изменится, за третий год – увеличиться на 10%. Далее (четвёртый и пятый прогнозные годы) предполагается рост NOI на 15 % ежегодно. В первый год эксплуатации норма дисконтирования не изменится, в последующие года (второй, третий, четвертый и пятый) – будет уменьшаться на 0,5%  ежегодно. 

    3. Оптимистический  – этот сценарий предполагает, что в первый год чистый операционный доход (NOI) уменьшится на 10%, во второй – увеличится на 10%, третьем году эксплуатации  объекта – увеличится на 15%. Далее (четвёртый и пятый прогнозные годы) предполагается более существенный рост цен, изменение NOI за год составит 20 % ежегодно. В первый год эксплуатации норма дисконтирования не изменится, в последующие года (второй, третий, четвертый и пятый) – будет уменьшаться на 0,5%  ежегодно. 

Описание  вариантов

№ п/п	Наименование		Значение
1	2		3
Пессимистический  вариант
1	NOI, $		10543,9
2	Уменьшение  NOI за 1ый год эксплуатации, %		15
3	Уменьшение  NOI за 2 г., %		5
4	NOI не изменялся за 3 год		-
5	Ежегодное увеличение NOI за 4 и 5 г., %		5
6	Норма дисконтирования  за 1г., %		16,1
7	Норма дисконтирования  за 2г., %		16,6
8	Норма дисконтирования  за 3г., %		17,1
9	Норма дисконтирования  за 4г., %		16,6
10	Норма дисконтирования  за 5г., %		16,1
11	Вероятность прогноза		25
	Наиболее  вероятный вариант
1	NOI, $		10543,9
2	Уменьшение  NOI за 1 год, %		10
3	NOI не изменился за 2 год		-
4	Ежегодное увеличение NOI за 3 г., %		10
5	Ежегодное увеличение NOI за 4 и 5 г., %		15
6	Норма дисконтирования  за 1г., %		16,1
7	Норма дисконтирования  за 2г., %		15,6
8	Норма дисконтирования  за 3г., %		15,1
9	Норма дисконтирования  за 4г., %		14,6
10	Норма дисконтирования  за 5г., %		14,1
11	Вероятность прогноза		50
	Оптимистический вариант
1	NOI, $		10543,9
2	Уменьшение  NOI за 1 год, %		5
3	Увеличение  NOI за 2 год,%		10
4	Ежегодное увеличение NOI за 3 г., %		15
5	Ежегодное увеличение NOI за 4 и 5 г., %		20
6	Норма дисконтирования  за 1г., %		16,1
7	Норма дисконтирования  за 2г., %		15,6
8	Норма дисконтирования  за 3г., %		15,1
9	Норма дисконтирования  за 4г., %		14,6
10	Норма дисконтирования  за 5г., %		14,1
11	Вероятность прогноза		25

 
 
 

11.5. Расчёт потоков доходов по прогнозным вариантам 

    Расчёт  потоков доходов по прогнозным вариантам  представлен соответственно в таблицах  

Потоки  доходов при пессимистическом варианте

Период	Поток NOI, USD	Норма дисконтирования	Коэффициент дисконтирования	Настоящая стоимость единицы	Настоящая стоимость i-го платежа
	Ci	Yi	D=1/(1+Yi)	PVRi	Ci× PVRi
1	8962	0,161	0,861326	0,868810	7786
2	8514	0,166	0,857633	0,74512	6343
3	8514	0,171	0,853971	0,636311	5417
4	8939	0,166	0,857633	0,545721	4878
5	9386	0,161	0,861326	0,470044	4411
Итого					28835
Реверсия	52020	0,161	0,861326	0,470044	26313
Стоимость, USD					55148

 
 
 

Потоки  доходов при наиболее вероятном  варианте

Период	Поток NOI, USD	Норма дисконтирования	Коэффициент дисконтирования	Настоящая стоимость единицы	Настоящая стоимость i-го платежа
	Ci	Yi	D=1/(1+Yi)	PVRi	Ci× PVRi
1	9489	0,161	0,861326	0,868810	8244
2	9489	0,156	0,865052	0,751566	7131
3	10438	0,151	0,868810	0,652968	6815
4	12003	0,146	0,872600	0,56978	6839
5	13804	0,141	0,876424	0,499369	6893
Итого					35922
Реверсия	107243	0,141	0,876424	0,499369	58718
Стоимость, USD					94640

 
 
 
 
 
 

Потоки  доходов при оптимистическом  варианте

Период	Поток NOI, USD	Норма дисконтирования	Коэффициент дисконтирования	Настоящая стоимость единицы	Настоящая стоимость i-го платежа
	Ci	Yi	D=1/(1+Yi)	PVRi	Ci× PVRi
1	10016	0,161	0,861326	0,868810	8702
2	11018	0,156	0,865052	0,751566	8280
3	12671	0,151	0,868810	0,652968	8273
4	15205	0,146	0,872600	0,56978	8663
5	18246	0,141	0,876424	0,499369	9111
Итого					43029
Реверсия	174399	0,141	0,876424	0,499369	80986
Стоимость, USD					124015

 
 
 

11.6. Расчёт рыночной стоимости доходным методом 

Расчёт  рыночной стоимости доходным методом.

№ варианта	Стоимость, USD	Весовой коэффициент, %
1	2	3
Пессимистический	55148	25
Наиболее  вероятный	94640	50
Оптимистический	124015	25
Средневзвешенная  стоимость	92110	100

 
 
 

    Таким образом, стоимость  объекта оценки, рассчитанная доходным  методом, на 1 марта 2010 года без  учета НДС составляет 92110 (девяносто две тысячи сто десять) долларов США.

12. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

    сравнительным методом 

12.1. Основные сведения по сравнительному методу

    Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения.

    Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения  или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

    Расчет  стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей  последовательности:

1. исследование рынка;
2. анализ и отбор информации по объектам-аналогам;
3. определение единиц сравнения;
4. сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;
5. выбор элементов сравнения;
6. расчет корректировок по элементам сравнения;
7. корректировка цен объектов-аналогов;
8. приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

    1. Исследование рынка

    Осуществляется  поиск исходных данных на рынке недвижимости с целью получения информации о сделках с объектами сходного функционального назначения (спросе на них и предложении).

    2. Анализ и отбор  информации по  объектам-аналогам

    Проводится  анализ информации об объектах сходного функционального назначения и выбор  из их числа предполагаемых объектов-аналогов.

    3. Определение единиц  сравнения

    Выбираются  единицы сравнения, по которым будут  сравниваться объекты-аналоги и  определяться стоимость объекта  оценки. Единицами сравнения могут  быть цена одного квадратного метра, цена одного кубического метра, цена одного места, цена одного объекта недвижимости, цена одного земельного участка и  др.