Оценка стоимости здания

    4. Сравнение объекта  оценки с объектами-аналогами

    Анализируются конструктивные и объемно-планировочные  решения, состояние объекта оценки и объектов-аналогов, условия проведения сделок и др.

    В результате проведенного анализа предполагаемые объекты-аналоги включаются или  исключаются из списка объектов-аналогов.

    5. Выбор элементов  сравнения

    Проводится  сравнительный анализ объекта оценки и объектов-аналогов по выбранной  единице сравнения, определяются элементы сравнения.

    При проведении оценки объектов недвижимости выделяются следующие основные элементы сравнения:

• имущественные права;
• условия финансирования;

• состояние рынка (время продажи, условия продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, условия использования иные).

    6. Расчет корректировок по элементам сравнения

    Рассчитываются  корректировки по элементам сравнения. При этом выделяются:

• корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом:

     – корректировка на имущественные  права,

     – условия финансирования,

     – состояние рынка 

     – условия продажи;

• корректировки, которые выполняются после корректировок первой группы в любой последовательности. К ним относятся все остальные корректировки по элементам сравнения.

    При применении сравнительного метода могут  быть использованы количественные и  качественные методы проведения корректировок, на основе которых может рассчитываться стоимость объекта оценки.

    К количественным методам  проведения корректировок  относятся:

1. анализ парного набора данных;

2. статистический анализ;

3. графический анализ;
4. анализ тенденций;
5. иные.

    Анализ  парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.

    Статистический  анализ основан на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики и регрессионного анализа.

    Графический анализ основан на расчете корректировок путем выражения результатов статистического анализа в графической форме, определения кривой распределения параметров и формулы расчета скорректированной стоимости.

    Анализ  тенденций основан на расчете корректировок путем статистической обработки большого количества информации, определения факторов, влияющих на цену продажи и элементы сравнения.

    К качественным методам  проведения корректировок  относятся:

1. относительный сравнительный анализ;

2. распределительный анализ (ранжирование);

3. индивидуальные опросы;
4. иные.

    Относительный сравнительный анализ является разновидностью анализа парного набора данных за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

    Распределительный анализ (ранжирование) основан на расчете корректировок, при котором цены продажи объектов-аналогов ранжируются в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов-аналогов. Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа.

    Индивидуальные  опросы основаны на расчете корректировок по результатам обработки информации, полученной на основе опросов профессиональных участников рынка недвижимости (экспертов).

    7. Корректировка цен  объектов-аналогов

    Проводятся  корректировки цен объектов-аналогов по элементам сравнения. Все корректировки  выполняются относительно объекта  оценки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога увеличивается  на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет  показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, то цена объекта-аналога уменьшается  на величину корректировки.

    8. Приведение стоимости  объектов-аналогов  к одной стоимости  или диапазону  стоимости объекта  оценки

    Определяется  общая сумма проведенных корректировок  по каждому объекту-аналогу в  абсолютной величине и процентах  от исходной цены объекта-аналога. Затем  производится приведение скорректированных  цен объектов-аналогов к одной  стоимости или диапазону цен (стоимости) объекта оценки.

    При выполнении оценки оценщик по заданию  заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее ее максимально продуктивное использование.

    Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи  либо о предложениях на рынке сопоставимых объектов. Для регулярно продаваемых  объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

    Подход  к оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении  оцениваемого объекта с другими  аналогичными объектами недвижимости.

    При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта  сравнения к объекту оценки.

    Последовательность  применения метода сравнения  продаж:

     1. Исследование рынка с целью  получения достоверной информации  обо всех факторах, имеющих отношение  к объектам сравнимой полезности;

     2. Определение подходящих единиц  сравнения и проведение сравнительного  анализа по каждой единице;

     3. Сопоставление оцениваемого объекта  с типовыми объектами оценки  с целью корректировки их продажных  цен или исключения из списка  сравнимых;

     4. Приведение ряда показателей  стоимости сравнимых объектов  к одному или к диапазону  рыночной стоимости исследуемого  объекта.

    На  первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы  или близки к оцениваемому.

    На  втором этапе определяются единицы  сравнения: 1 объект, 1 комната, 1 м² площади, 1 м³ объема и др.

    На  третьем этапе из списка объектов аналогов выбираются только те, по которым  можно выполнить корректировки  для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

    На  четвертом этапе объекты аналоги  приводятся в сопоставимый вид с  объектом оценки с использованием методов  корректировок.

    При выполнении корректировок необходимо соблюдать правило – все корректировки  делаются относительно объекта оценки.

    Если  объект оценки лучше объекта аналога, то корректировка по объекту аналогу  делается со знаком плюс. Если объект оценки хуже объекта аналога, то корректировка  по объекту аналогу делается со знаком минус.

    Как правило, в начале вводятся корректировки  на права собственности, условия  финансирования и продажу, а затем  все другие корректировки в любой  последовательности. 
 

     12.2 Исходные данные для реализации сравнительного метода

     Исходными данными в нашем случае являются характеристики объектов сравнения, а  также их стоимости, полученные на основании  данных риэлтерских фирм. Для удобства представим исходные данные в табличном  виде. В приложении Д указана информация об объектах-аналогах.

       
 
 
 
 
 

     Исходные  данные для реализации сравнительного метода

№ п/п	Наименование	Объект  оценки	Объект-аналог
			1
1	2	3	4
1	Адрес	г. Минск, ул.Кирова,19	г. Минск, ул.Свердлова
2	Условия продажи	сделка	предложение
3	Завершенность строительного процесса	завершен	завершен
4	Местоположение(оценочная зона)	257	140
5	Назначение	жилое	жилое
6	Площадь, м2	65,7	67,5
7	Коэффициент перевода	менее 1,5	менее 1,5
8	Тип объекта	аптека	аптека
9	Качество отделки	Без отделки	улучшенная
10	Транспортная  доступность	хорошая	хорошая
11	Удобство парковки	хорошее	плохое
12	Источник информации	-	-
Стоимость м2 с НДС, $			510
Стоимость м2 без НДС, $			425

 
 

12.3. Проведение корректировок

Корректировка на условия сделки

    Поскольку по всем представленным объектам сравнения  нет реальных сделок, а их стоимость  взята на основе предложений продажи  этих объектов по данным риэлтерских  организаций, то принимаем корректировку  в размере 10%. Т.е. предполагаем, что  в результате торга цена продажи  может отличаться от первоначального  предложения. 

Корректировка на качество внутренней отделки

    Различают следующие виды отделок:

1. Высококачественная отделка – для административных помещений предполагает наличие: мрамора, натяжного пола, стены – декоративная штукатурка, окна – ПВХ из дерева, системы электронного контроля доступа в помещение;
2.   Улучшенная отделка – для административных помещений предполагает наличие: навесного потолка, стены – покраска, плитка, хорошие обои, штукатурка, окна – ПВХ из дерева или алюминия, пол – плитка, паркет, ковролин;
3. Простая отделка – для административных помещений предполагает наличие: простой покраски, побелки, простых обоев, линолеума.

      В связи с тем, что  объекты сравнения продается с улучшенной и строительной  отделкой, а объект оценки не имеет для такого типа недвижимости отделку, необходимо предусмотреть корректировку на качество отделки. 
 

    Данные  для корректировки на качество внутренней отделки представлены в таблице. 
 

Данные  для корректировки на качество внутренней отделки

Уровень отделки объекта оценки
Уровень отделки объекта-аналога	высококаче-ственная	улучшенная	простая	строительная
высококачественная	0	-150	-300	-500
улучшенная	150	0	-150	-350
простая	300	150	0	-200
строительная	500	350	200	0