Оценка стоимости здания

   где V – рыночная стоимость определенная затратным подходом

     R_o –  коэффициента капитализации.

     Расчёт  коэффициента капитализации представлен  в таблице  

     Определение коэффициента капитализации

№ п/п	Наименование	Значение
1	Норма дисконтирования, %	16,1
2	Изменение стоимости  за период эксплуатации, %	30
3	Коэффициент фактора  фонда возмещения (m=1, n=5, i=0.151)	0,145
4	Корректировка нормы дисконтирования, %	4,35
5	Общий коэффициент  капитализации, %	11,75

 

      USD 

         Требуемый потенциальный валовой доход :  

PGI = NOI / K, 

        где   K – коэффициент чистого операционного дохода : 

K = NOI/ PGI, 

           (NOI, PGI – определенные доходным подходом) 

      ; 

          Требуемый: PGI = USD 

Требуемая арендная ставка: PGI / S = 11854 / 65,7 = 180  USD в год

                                                                  в месяц: 180 / 12 = 15 USD. 

       Разница между требуемой арендной ставкой и среднерыночной ставкой на момент составления реконструированного отчета о доходах равна: 

, 

        Превышение NOI рассчитали по формуле :    

                       

        Внешнее удорожание  составляет:  

                                                             

        Рыночная стоимость  объекта оценки с учетом внешнего удорожания равна:   

     , 

     Таким образом, стоимость  объекта оценки, рассчитанная  затратным  методом,   на 1 марта 2010 года без учета НДС составляет

  91 221 (девяносто одна тысяча двести двадцать один) доллара США. 
 

11. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки доходным

методом

    11.1. Основные сведения по доходному методу

    Доходный  метод представляет собой совокупность методов расчёта стоимости основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока в начале и (или) в конце срока прогноза. При реализации доходного метода используют следующие методы расчёта стоимости:

1. Прямой капитализации;
2. Капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);
3. Валовой ренты (валового мультипликатора);
4. Остатка.

    Метод прямой капитализации  – представляет собой метод расчёта стоимости, который базируется на ожидаемом годовом чистом операционном доходе, делённом на общий коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными за срок прогноза.

    Расчет  стоимости объектов недвижимости методом  прямой капитализации производится по формуле : 

,       

    где

    V − стоимость объекта недвижимости;

    NOI − годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости;

    R − общий коэффициент капитализации.

    Метод прямой капитализации применяется  для законченных строительством объектов.

   Метод капитализации по норме отдачи (метод  дисконтированных денежных потоков) – представляет собой метод расчёта стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза.

    Этот  метод пересчитывает будущие  доходы (платежи) в настоящую стоимость  объекта недвижимости либо путём  дисконтирования будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путём капитализации с применением  расчётных моделей.

    Метод валовой ренты  – представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на данных о ценах (стоимости) продаж, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном (действительном) валовом доходе объекта оценки. При этом под объектом-аналогом и объектом оценки понимается объекты недвижимости.

    Метод остатка – представляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объекта недвижимости или элементов объекта недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес, с помощью годового чистого операционного дохода по объекту недвижимости и стоимости элементов объекта недвижимости, приходящихся на известный имущественный или финансовый интерес. 

11.2. Этапы применения доходного метода

    Оценка  объектов недвижимости методом капитализации  доходов состоит из следующих  этапов:

1. Сбор и анализ информации;
2. Расчёт годового чистого операционного дохода;
3. Прогноз будущего чистого операционного дохода (для капитализации по норме отдачи);
4. Определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования, или мультипликатора валового дохода;
5. Определение стоимости объекта недвижимости.

    Сбор  и анализ информации

    Сбор  и анализ информации включает:

     – поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок;

     – ставок аренды установленных законодательством;

     – изучение условий аренды;

     – состава и величины операционных расходов;

     – других данных. 
 

11.3. Составление реконструированного отчёта о доходах

    Расчёт  годового чистого операционного  дохода производится в виде реконструированного  отчёта о доходах, в котором должны быть представлены показатели, служащие основой для его определения.

    Расчёт  годового чистого операционного  дохода производится в следующем  порядке:

1. Определяется годовой потенциальный валовой доход;
2. Определяются потери арендной платы;
3. Рассчитывается годовой действительный валовой доход;
4. Определяются годовые операционные расходы;
5. Определяется годовой чистый операционный доход.

 

Составление экспликации оцениваемого объекта и определение

потенциального  валового дохода

    Экспликация – это перечень всех помещений, находящихся в оцениваемом здании (в том числе коридоров, встроенных шкафов и т.п.) с определением их общих и нормируемых площадей. Экспликация помещений объекта оценки представлена в таблице .

    Таблица 10.1. Экспликация помещений

Наименование	Площадь, м2	Нормируемая площадь, м2
Подвал
Общее помещение	57,2	57,2
Лестничная  клетка	8,5	-
	65,7	57,2

 

    Общая площадь – площадь всех помещений, находящихся в здании или сооружении, включая лестничные клетки, антресоли, переходы в другое здание, остекленные веранды, галереи и балконы зрительных залов.

    Нормируемая площадь – сумма площадей, имеющихся в здании, сооружении за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, санузлов, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей. В нормируемую площадь здания включаются площади коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в зданиях учебных заведений, больниц, санаториев и других организаций, а также радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах и сценах, ниш шириной не менее 1 м и высотой 1,8 м и более (за исключением ниш инженерного назначения), встроенных шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения).

    Коэффициент перевода – отношение общей площади здания или сооружения к нормируемой площади здания или сооружения. Для встроенных и пристроенных помещений (зданий, сооружений), имеющих отдельный вход, коэффициент перевода определяется по фактическому соотношению общей площади встроенного (пристроенного) помещения (здания, сооружения) к нормируемой площади встроенного (пристроенного) помещения (здания, сооружения).

    На  основании технического паспорта на объект была определена общая площадь  помещений с учетом коэффициента перевода.

    Коэффициент перевода равен 65,7/57,2=1,15 
 

Составление реконструированного  отчёта о доходах

     Реконструированный  отчет о доходах – сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости доходным методом.

     Для измерения доходов, получаемых от эксплуатации недвижимости, используют понятия потенциального валового дохода, действительного или  эффективного валового дохода, чистого  операционного дохода.

        Потенциальный валовой доход (PGI)  - общий валовой доход от недвижимости при её полной занятости.

        Действительный или эффективный валовой доход (EGI) – ожидаемый доход от недвижимости с учётом потерь от незанятости и потерь при сборе арендной платы.

        Чистый операционный доход (NOI) – ожидаемый чистый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.

     Для расчета прогнозируемого потока доходов от эксплуатации объекта  недвижимости формируется так называемый реконструированный отчет о доходах. В реконструированном отчёте о доходах  могут указываться следующие  статьи доходов и расходов:

         Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади.

        Потери  арендной  платы – потери, имеющие место за счёт неполной занятости объекта, смены арендаторов и  неуплаты арендной платы.

        Операционные расходы – периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. В общем случае операционные расходы подразделяются на три основные группы:

• расходы постоянные – не зависят от степени заполнения объекта недвижимости;
• расходы переменные – связаны с интенсивностью использования собственности;
• расходы на замещение – связанные с периодической заменой  быстроизнашивающихся компонентов собственности.

   Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе  переменных расходов. Для оцениваемого объекта имеют место следующие  позиции: