Оценка стоимости здания

  – корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка.

10. Расчет косвенных затрат

    Косвенные затраты – это дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости в период размещения объекта недвижимости на рынке до его продажи.

    Они включают:

    − расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в  том числе затраты на рекламу;

    − затраты на проведение технической  инвентаризации;

    − затраты на изготовление землеустроительного  дела;

    − затраты на регистрацию имущественных  прав;

    − затраты на содержание объекта недвижимости в период его размещения на рынке до продажи;

    − другие затраты.

    Для целей данного проекта величина косвенных затрат принята на уровне 5 % от стоимости нового строительства, что оценено по экспертным данным.  
 
 
 

     10.1 Определение величины накопленного износа 

     Выявляются  условия эксплуатации объекта оценки, современные требования, предъявляемые  к объекту недвижимости на рынке  недвижимости, влияние внешних факторов и существующих улучшений на дату оценки.

     Накопленный износ состоит из совокупности физического, функционального и внешнего износов.

     В данном случае рассматриваются следующие  виды износа:

• неисправимый физический износ;
• функциональный износ;
• внешний или экономический износ.

     Физический  износ определяется как износ конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и объекта оценки в целом вследствие утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надёжности) и в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

    Исправимый  физический износ (отложенный ремонт). Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости недвижимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания,  имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

    Неисправимый  физический износ. Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных  материалов, конструкций и инженерного оборудования.  Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

    Фактические сроки эксплуатации определяются с даты ввода зданий, так как капитальный ремонт с заменой конструкций по  данным собственника не проводился.

     Функциональный  износ определяется как износ, вызванный несоответствием характеристик объекта оценки современным требованиям рынка недвижимости.

     Функциональный  износ улучшений делится на исправимый и неисправимый.

     Этот  износ рассчитывается от стоимости  восстановления конструктивных элементов  улучшений за минусом физического  износа (исправимый и неисправимый).

     Внешний износ представляет собой износ, вызванный негативным влиянием внешних факторов стоимости объекта оценки, могут оказаться экономическими, природными и другими факторами (ситуация на рынке, условия финансирования, ограничение в использовании, изменение законодательства, градостроительной ситуации в регионе, инфраструктуры, изменение климатических условий и экологической обстановки, превышении допустимых пределов вредных воздействий на окружающую среду, антропогенных факторов и др.).

     Расчет  представлен в таблице  
 
 
 
 
 

Расчет  физического износа объекта оценки

Наименование  компонента	Удельный вес, %	Износ, %	Физический  износ компонентов, %
Фундаменты	9	35	2,97
Стены	21	0,5	10,5
Перекрытия	14	0,31	4,34
Потолок	4,08	2	8
Полы	8	0,67	5,36
Проемы	10	0,67	6,7
Отделочные  работы	16	0,5	8
Санитарно-технические  и электротехнические устройства	9	0,8	7,2
Прочие	9	0,67	6,03
	∑=100%		∑=59%

 

     Нормативный срок службы конструктивных элементов  объекта оценки принимается в  соответствии с техническим кодексом установившейся практики «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» (ТКП 45-1.04-14-2005).

     Пользуясь методом нормативного износа, находим  физический износ, равный фактический  срок службы здания деленный на нормативный срок службы конструктивного элемента(21/60=0,35, где 21 - фактический срок службы здания, 60 – нормативный срок службы фундамента).

     Величину  накопленного износа определили по формуле  

      =  %

CN ,

     Для начало определим стоимость прямых издержек:

     Стоимость здания определена по формуле 

    ,                               

      где   – строительный объем равен 247

              – строительный объем равен 1370 м³. 

     руб.

               19,1 – стоимость 1 объекта-аналога по УПВС;

     стоимость  на 01.03.10 г.: 

                                                     

руб

                      

где    – коэффициент перевода цен из 1969 г. в 1984 г.(1,2);

– индекс изменения сметной стоимости  СМР для помещений(1,98);

      – коэффициент перевода цен из 1984 г. в 1991 г.(0,99);

– общий  индекс изменения стоимости СМР  из 1991 г в текущий период времени 2058,648. Приведен в приложении Г;

      – индекс отчислений налогов(1,1).            
 

       =95979100 руб.

     Косвенные затраты:

       , 

                              руб. 
 

     Определив каждую составляющую рыночной стоимости  объекта недвижимости, можем определить ее по формуле: 

V = V _L + V_B +ЕР+IC – АD,  USD

где V _L -стоимость земельного участка,

V_B - стоимость улучшений,

    ЕР  -предпринимательская прибыль,

        косвенные затраты,

        накопленный износ 

Расчет рыночной стоимости объекта оценки приведен в таблице  

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

     

Величина	Обозначение	Формула подсчета	Значение
			руб	USD
Стоимость земли	VL	определен по данным сайта национального кадастрового агенства	12 648 000	4080
Стоимость улучшения	VB	определена  по УПВС	162 675 600	52 476
Косвенные издержки		5%	8 134 400	2 624
Прибыль предпринимателя		16,1%+ )	1 314 400	424
Накопленный износ	AD	определен физическому износу	95 979 100	30 961
Рыночная  стоимость объекта оценки без учета внешнего удорожания	V	V = V L + VB +ЕР+IC – АD	280 751 500	90 565

 
 

     10.2 Определение величины внешнего удорожания 

     Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект оценки (рыночной ситуацией, ограничениями в использовании окружающих объектов недвижимости, изменениями окружающей среды, инфраструктуры, законодательства и других факторов). В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю.

     В таблице представлены исходные данные. 

     Таблица Исходные данные

Наименование  объекта	Стоимость местоположения, USD	Стоимость замещения, USD	Физический  износ, USD	Итого стоимость, USD
Жилое здание	4 080	30 540	30 961	65 581

 

     Определение величины внешнего удорожания по объекту

Наименование	Общая арендная площадь, м.кв.	Стоимость замещения с учетом накопленного износа и стоимости местоположения, USD	Коэффициент капитализации	Требуемый чистый операционный доход, USD	Коэффициент отношения чистого  операционного дохода и потенциального валового дохода	Требуемый потенциальный валовой  доход	Требуемая ставка арендной платы  в месяц, USD/м.кв.	Значение  рыночной арендной ставки в месяц, USD/м.кв.	Превышение  чистого операционного  дохода, USD/год	Внешнее удорожание, USD
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Жилое здание	65,7	65581	0,1175	7705	0,65	11854	15	25	7705	656

 
 

     Внешнее удорожание рассчитывается исходя из требуемого чистого операционного дохода : 

,