Оценка стоимости здания

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем целей.
2. Оценщик не обязан приводить графические материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту оценки. 
3. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние объекта, на технические характеристики и на выполняемые функции. Оценщик не несет ответственность ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
4. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. 
5. От оценщика не требуется  появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки,  иначе как по официальному вызову суда.
6. Ни заказчик, ни оценщик, ни любой иной пользователь отчёта не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
7. Отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
8. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта  действительно только на дату оценки. 

 
 
 

4.Анализ  рынка недвижимости 

Анализ рынка  недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный  анализ для целей оценки заключается  в соотнесении общего состояния  рынка недвижимости, его конкретного  сегмента с изучаемым объектом. В  результате должен быть сформулирован  вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость  оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для  определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. 

       Основными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются:

1. Местоположение;
2. Транспортная доступность;
3. Тип объекта;
4. Площадь объекта;
5. Уровень отделки;

 
 
 

5.Анализ  местоположения объекта  оценки

1) Границы:

     Объект  расположен в городе Минске.

2) Застроенность окружающей территории:

     Территория, граничащая со зданием, в котором  расположен объект оценки, имеет достаточно высокую плотность застройки.

3)Транспортная  доступность:

     Район расположения объекта оценки, характеризуется  хорошей транспортной доступностью, а именно: метрополитен, автобусы маршрута №100, №1. 
 
 

4)Развитость  инфраструктуры:

     Инженерная  инфраструктура района местонахождения  объекта оценки развита и характеризуется наличием следующих систем инженерных коммуникаций: телефонизация и электроснабжение.

5)Типичное  использование окружающей  недвижимости:

     Типичным  использованием окружающей недвижимости является использование в качестве   административных объектов, жилых помещений.  

6)Выводы:

      Местоположение  объекта оценки характеризуется:

• Нахождением в центральной части города;
• хорошей  транспортной доступностью;
• развитой инженерной инфраструктурой.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6. Описание  объекта оценки

 

  Описание  оцениваемого объекта представлено в таблице 6.1.

Таблица 6.1. Описание объекта оценки                                                                                                                                    

ОПИСАНИЕ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

1	2
Общая характеристика	Кирпичное здание 1928г. постройки. Общая площадь 4471,54 м.кв.
Год реконструкции	Не проводилась
Привлекательность/ внешний вид	Низкая/удовлетворительный
Основные  конструктивные элементы	Конструктивное  решение и материал
Фундамент	бетонный
Стены	кирпичные
Перекрытия	железобетонные  плиты
Проемы:
оконные	двойные
дверные	щетовые
Отделочные  работы:
внутренняя  отделка	Частичная штукатурка
наружная  отделка	цоколя: облицовка силикатным кирпичом
Системы инженерного обеспечения
Отопление	стальные трубы
Водопровод	стальные трубы
Электроснабжение	скрытая проводка

7. Анализ  наиболее эффективного использования

 

    Наиболее  эффективное использование  является  основополагающей предпосылкой стоимости.

    Наиболее  эффективное использование представляет собой наиболее вероятное использование  объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству, физически  осуществимо, финансово целесообразно  и при котором стоимость земельного участка наибольшая.

    Анализ  наиболее эффективного использования  выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования  оцениваемого объекта следующим  критериям:

    Законодательная разрешенность:  рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

    Физическая  осуществимость:  рассмотрение  физически реальных в данной местности способов использования.

    Финансовая  целесообразность:  рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу собственности.

    Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какой из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимизирует настоящую стоимость собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

    При анализе наиболее эффективного использования  на предмет соответствия вышеуказанным  условиям оценщиками рассматривался следующий вариант использования объекта оценки:

    1. использование данного подвального помещения в качестве аптеки

    По  мнению оценщиков, использования объекта  оценки не будет нарушать действующее  законодательство, так как не будет  противоречить его функциональному  назначению.

    Местоположение, конструктивное решение и др. делают возможными, с точки зрения финансовой целесообразности.

    Что касается максимальной эффективности, то, по мнению, оценщиков, максимальный доход собственнику принесет вариант  использования оцениваемого помещения  в качестве аптеки. Данный вывод сделан на основании того, что:

    - объект оценки расположен в  районе, в котором сосредоточены  значительные людские потоки, что  будет положительно сказываться  на возможных арендных ставках  и загрузке объекта оценки  при использовании его в качестве  торгового;

    - арендные ставки по торговым  помещениям выше, чем по административным, следовательно, вариант использования  объекта оценки в качестве  торгового помещения принесёт  собственнику больший доход, что,  в свою очередь, приведёт к  большей стоимости.

    Таким образом, вариант использования  объекта оценки в качестве торгового  будет наиболее эффективным. 

8. Выбор методов  оценки и методов  расчёта стоимости 

     Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении  рыночной стоимости в данном отчете задействованы доходный, затратный  и сравнительный методы.

     Заключение  об окончательной стоимости объекта  оценки  сделано после анализа  полученных результатов.

     Затратный метод показывает стоимость либо восстановительную, либо стоимость замещения за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

     Различия  между терминами стоимости воспроизводства  и стоимость замещения заключается  в следующем:

     Стоимость воспроизводства – это стоимость  в текущих ценах точной копии  здания или сооружения с использованием точно таких же строительных материалов и технологий.

     Стоимость замещения – это стоимость  строительства в текущих ценах  здания или сооружения, имеющих эквивалентную  полезность с объектом оценки, но построенных  из современных материалов по современным  технологиям. 

     Доходный  метод использует в своих расчётах метод капитализации дохода, который в свою очередь основывается на принципе ожидания.

     Основные  этапы:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе текущих ставок доходности на рынке. Такой показатель называется оптимальной или рыночной ставкой;
2. Оценка затрат, которые затем вычитаются из валового дохода;
3. Расчёт издержек, которые также вычитаются из валового дохода;
4. Полученный таким образом доход затем пересчитывается в текущую стоимость.

           Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли – продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. 

     

9. Расчёт рыночной  стоимости объекта  оценки затратным  методом

 

9.1 Основные сведения  по затратному  методу 

    Расчет  стоимости недвижимости затратным  методом основывается на принципе замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной  суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.

    Данный  метод основан на определении  затрат, которые может понести  потенциальный покупатель недвижимости при строительстве объекта, аналогичного по своим физическим параметрам или  потребительским свойствам оцениваемому объекту.

    Процедура оценки затратным методом в рамках данного отчета включает следующие  последовательные шаги:

1. Определение стоимости участка земли;
2. Расчет стоимости замещения;
3. Определение величины накопленного износа;
4. Уменьшение стоимости замещения на суммарную величину износа;
5. Определение внешнего удорожания;
6. Расчет стоимости объекта затратным методом.

     9.2 Определение стоимости  земельного участка 

 

     Объект  оценки расположен по адресу г.Минск, ул.Кирова, 19. Данный участок имеет централизованное  водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение.

    Кадастровая стоимость 1 м² земель взята по адресу в населенном пункте ГУП «Национальное кадастровое агентство» и составляет на дату кадастровой оценки 01.10.2011 г. 27,00 USD (двадцать семь долларов США).

    В приложении Б приведены данные, используемые при расчете.

    Таким образом, стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки, составляет: 

     USD

 –  стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;

 –  площадь земельного участка, кв.м;

– кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, д.е./кв.м;

  – коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных участков, определенный при помощи  EXCEL;