Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности т. е. определение направления использования собственности предприятия юридически, технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерении, то данный принцип не применяется.

7. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

 

Оценку бизнеса  осуществляют с позиции трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть  определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного  подхода во главу угла ставится доход  как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем  больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность  периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для  оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подход является более точным и эффективным. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной с помощью других подходов.

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов. Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины  (на этом принципе основывается оценка недвижимости с позиций затратного подхода) и экономического разделения.

В целом все  три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование  различных видов информации, получаемой на рынке.

При выборе подхода перед оценщиком открываются  различные перспективы. На идеальном  рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение  и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут  быть неправильно информированы, производители  могут быть неэффективны. По этим, а  также и по другим причинам данные подходы могут давать различные  показатели стоимости.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле (1):

V = D /  R                           (1),

где   D - чистый доход бизнеса за год, R - коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования  денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода (рис. 2). 

 

                                        

 

                                                          

                                                                                                 

 

 

                                          Рис. 2. Методы доходного подхода

Рыночная  стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Ликвидационная  стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной  стоимостью всех активов предприятия  и затратами на его ликвидацию (рис. 3).

 

 

                                        

 

                                                          

                                                                                                 

 

 

Рис. 3. Методы затратного подхода

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики (рис. 4).

 

                                        

 

                                                          

                                                                                                 

 

 

Рис. 4. Методы сравнительного подхода

8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

 

Процесс оценки бизнеса предусматривает определение  задачи, сбор и анализ информации в  целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки бизнеса  может быть разделен на семь этапов: - определение задачи;

- составление плана оценки;

- сбор и проверка информации;

- выбор уместных подходов к  оценке;

- согласование результатов и подготовка  итогового заключения;

- отчет о результатах оценки  стоимости;

- представление и защита отчета.

9. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

Юридические ограничения являются той базой, которую необходимо всегда учитывать  при оценке бизнеса. Оценка бизнеса  опирается на определенную нормативную  базу действующего в стране законодательства и  принятые стандарты. К основным нормативным документам оценки бизнеса  следует отнести:

1. Конституция РФ;

2. Гражданский кодекс Российской  Федерации; 

3. Федеральный закон «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»;

4. Федеральный закон «Об акционерных  обществах»;

5. Федеральный закон «Об обществах  с ограниченной ответственностью»;

6. Федеральный закон «О рынке  ценных бумаг»;

7. Федеральный закон «О банках  и банковской деятельности»;

 8. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №256;

9. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости  (ФСО N 2)", утвержден приказом  МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №255;

10. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об  оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом  МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №254;

11. Государственный стандарт Российской  Федерации "Единая система  оценки имущества. Основные положения", ГОСТ Р 51195.0.01-98;

12. Государственный стандарт Российской  Федерации "Единая система  оценки имущества. Термины и  определения", ГОСТ Р 51195.0.02-98;

13. СТО РОО 20-01-96 Общие понятия и принципы оценки;

14. СТО РОО 21-01-95 Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества;

15. СТО РОО 27-01-95 Кодекс профессиональной  этики членов Российского общества  оценщиков. РОО. Москва 1995 г.;

16. Международные стандарты оценки  МСО 1-4. Международный Комитет  по Стандартам Оценки Имущества  (МКСОИ). Москва 1995 г.

Упор на законодательную базу придает оценке бизнеса  дополнительную ценность.

Таким образом, развитие рыночной экономики, института  частной собственности обусловливают  необходимость и возможность  оценки собственности предприятия (бизнеса). Оценка бизнеса производится на определенный момент времени и  в зависимости от цели проводимой оценки определяют различные виды стоимости. Процесс оценки базируется на определенных принципах, методах и стандартах. Оценщик в своей деятельности руководствуется определенными  правовыми, профессиональными и  этическими нормами.

2. Отчет об оценке рыночной стоимости

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объект оценки	Недвижимое имущество, указанное в Таблице 3.1., расположенное по адресу: Владимирская обл., Суздальский район, 244 км +700 м (слева) Федеральной автодороги М-7 (свидетельство о государственной регистрации права хх №ххххх от хх.хх.хххх г.)
Имущественные права на объект оценки	Право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	22 февраля 2011 г.
Дата составления отчета	06 мая 2011 г.
Срок проведения оценки	22 апреля―06 мая  2011 г.
Допущения и ограничения, на которых  должна основываться оценка	Исполнитель не несет ответственности за точность и достоверность информации, которая будет предоставлена представителями Заказчика в рамках оказания услуг по Договору на проведение оценки (далее – Договор) и другими лицами, которые будут упоминаться в отчете об оценке (далее – Отчет), в письменной форме или в ходе деловых бесед. Вся информация, которая будет получена от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде, будет рассматриваться как достоверная. Исполнитель в рамках оказания услуг по Договору не будет проводить юридической экспертизы полученных документов и будет исходить из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Исполнитель не будет нести ответственность за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но вправе ссылаться на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на Объекты оценки. Права на Объекты оценки считаются достоверными и достаточными для рыночного оборота данного имущества. Исходные данные, которые будут использованы Исполнителем при подготовке Отчета, будут считаться достоверными и полученными из надежных источников. Тем не менее, Исполнитель не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, будут делаться ссылки на источник информации. Исполнитель не будет нести ответственность за последствия неточностей в исходных данных и их влияние на результаты оценки. Исполнитель не будет заниматься измерениями физических параметров Объектов оценки (все размеры и объемы, которые будут содержаться в документах, представленных Заказчиком, будут рассматриваться как истинные) и не будет нести ответственность за вопросы соответствующего характера. Исполнитель не будет проводить технических экспертиз и будет исходить из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости Объектов оценки, которые не могут быть обнаружены при визуальном осмотре. На Исполнителе не будет лежать ответственность по обнаружению подобных фактов. Мнение Исполнителя относительно величины стоимости будет действительно только на дату оценки. Исполнитель не будет принимать на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость Объектов оценки. Отчет будет содержать профессиональное мнение Исполнителя относительно стоимости Объектов оценки и не будет являться гарантией того, что в целях, указанных в Отчете, будет использоваться стоимость, определенная Исполнителем. Отчет, составленный во исполнение Договора, будет считаться достоверным лишь в полном объеме. Приложения к Отчету будут являться его неотъемлемой частью. Исполнитель оставляет за собой право включать в состав приложений к Отчету не все использованные документы, а лишь те, которые будут представлены Исполнителем как наиболее существенные для понимания содержания Отчета. При этом в архиве Исполнителя будут храниться копии всех существенных материалов, использованных при подготовке Отчета. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором. В расчетных таблицах, которые будут представлены в Отчете, будут приведены округленные значения показателей. Итоговые показатели будут получены при использовании точных данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по округленным данным результаты могут несколько не совпасть с указанными в Отчете. От Исполнителя не потребуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененных Объектов оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. В расчетах будут использованы курсы иностранных валют, установленные ЦБ РФ на дату проведения оценки. В связи с невозможностью выявления всех обременений и ограничений на стадии заключения Договора иные допущения и ограничения, не указанные выше, будут представлены в Отчете об оценке.