Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Автор: Пользователь скрыл имя, 17 Марта 2012 в 15:44, дипломная работа

Описание работы

Целью дипломной работы является проведение финансового анализа для оценки рыночной стоимости имущества, автозаправочного комплекса ООО «Патрик».

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3
РАЗДЕЛ 1. СУЩНОСТЬ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 4
1.1. ОСОБЕННОСТИ БИЗНЕСА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 5
1.2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ, ФИРМЫ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 5
1.3. НЕОБХОДИМОСТЬ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 6
1.4. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ 7
1.5. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ВЕЛИЧИНУ ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 9
1.6. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 9
1.7. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 11
1.8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 13
1.9. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 13
РАЗДЕЛ 2. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 15
2.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 15
2.2. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА 18
2.3. ОБЗОР РЫНКА 25
2.4. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ 34
2.5. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ, ДОХОДНЫМ И СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 40
2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА) МЕТОДОМ ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ 52
2.7. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА 66
2.8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 75
2.9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 90
2.10. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 96
2.11. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 103
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 110
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 111

Скачать полностью (2.45 Мб) Сколько стоит заказать работу?
Работа содержит 1 файл

диплом.docx

— 2.55 Мб (Скачать)

        1.  ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

    Применяемые стандарты оценки

    1. Федеральный стандарт оценки "Общие  понятия оценки, подходы к оценке  и требования к проведению  оценки (ФСО №1)" от 20.07.2007 г.

    2. Федеральный  стандарт оценки "Цель оценки  и виды стоимости (ФСО №2)" от 20.07.2007 г.

    3. Федеральный  стандарт оценки "Требования к  отчету об оценке (ФСО №3)" от 20.07.2007 г.

    4. Стандарты  и правила оценочной деятельности, утвержденные НП "СМАОс".


     

        1. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ЗАКАЗЧИКЕ

    Исполнитель

    Общество с ограниченной ответственностью "ХХХ"

    ИНН ххххххх, КПП хххххх

    Почтовый адрес Исполнителя

    РФ, г. Москва, ул. Красная, д. 5, стр. 5

    Банковские реквизиты Исполнителя

    Р/с хххххххх в ЗАО "Банк", г. Москва к/с ххххххх, БИК ххх

    Свидетельство о государственной  регистрации Исполнителя

    Серия хх №хххххх, выдано Межрайонной инспекцией ФНС №хх по г. Москве хх.хх.хххх г.

    Информация о членстве Исполнителя  в саморегулируемой организации  оценщиков

    Является членом Некоммерческого  партнерства "ххх " №хх, дата выдачи: хх.хх.хххх г.

    Сведения о добровольном страховании  ответственности Исполнителя

    Страховой полис ОАО "ххх" №хх добровольного страхования ответственности юридического лица. Срок действия: с хх.хх.хххх г. по хх.хх.хххх г.

    Страховая сумма: 1 000 000 000 рублей.

    Оценщик

    Ендовицкая Юлия Александровна

    Информация о членстве Оценщика в  саморегулируемой организации оценщиков

    Является членом Некоммерческого  партнерства "ххх", включена в реестр оценщиков хх.хх.хх г. за регистрационным №ххх

    Сведения о получении Оценщиком  профессиональных знаний и стаже  работы в оценочной деятельности

    Диплом  Санкт-Петербургского государственного университета о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"

    № ххх "хх" хх хххх г.

    Сведения об обязательном страховании  гражданской ответственности Оценщика

    Полис обязательного страхования ответственности  оценщика, выдан страховым обществом  ххх № ххх от хх.хх хххх г. Срок действия: с хх.хх.хххх г. по хх.хх.хххх г

    Сведения о трудовом договоре между  Исполнителем и Оценщиком 

    Трудовой  договор между Ендовицкой и ООО "ХХХ" №хх от хх.хх.хххх г.

    Заказчик

    Общество  с ограниченной ответственностью "Патрик"

    ОГРН: ххххх ИНН/КПП ххххххх /хххххх

    Место нахождения Заказчика

    г. Москва, ул. Б. Ордынка, д. 77

    Банковские реквизиты Заказчика

    р/с хххххххх в ОАО «Банк», г. Москва

    к/с ххххх БИК ххххх


     

        1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

    Объект  оценки

    Недвижимое  имущество, указанное в Таблице 3.1., расположенное по адресу: Владимирская обл., Суздальский район, 244 км +700 (слева) Федеральной автодороги М-7 (свидетельство о государственной регистрации права хх №хххх от хх.хх.хххх г.)

    Вид стоимости

    Рыночная  и ликвидационная стоимости

    Цели  проведения оценки

    Определение рыночной стоимости объекта оценки

    Задачи  проведения оценки

    Результаты  оценки планируется использовать при  передаче в залог оцениваемого имущества

    Дата  оценки

    22 апреля 2011 г.

    Дата  составления отчета

    06 мая 2011 г.

    Правообладатель оцениваемого имущества

    ООО "Патрик"

    Основание для проведения оценки

    Договор №ххх от хх.хх.хххх г. между ООО «Патрик»и ООО "ХХХ"

    Балансовая (остаточная) стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 22.04.2011 г., руб. (НДС не учитывается)

    41 931 369 (Сорок один миллион девятьсот тридцать одна тысяча триста шестьдесят девять) руб.

    Результат оценки стоимости объекта оценки, полученный при применении доходного  подхода (без учета НДС (18%))

    71 200 562 (Семьдесят один миллион двести тысяч пятьсот шестьдесят два) руб., что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (27,9398 руб./долл. США) составляет 2 548 356 (Два миллиона пятьсот сорок восемь тысяч триста пятьдесят шесть) долл. США.

    Результат оценки стоимости объекта оценки, полученный при применении затратного подхода (без учета НДС (18%))

    37 494 163 (Тридцать семь миллионов четыреста девяносто четыре тысячи сто шестьдесят три) руб., или по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (29,32 руб./долл. США) 1 278 791 (Один миллион двести семьдесят восемь тысяч семьсот девяносто один) долл. США

    Итоговая  величина рыночной стоимости объекта  оценки на дату оценки

    (без учета НДС (18%))

    69 179 397 (Шестьдесят девять миллионов сто семьдесят девять тысяч триста девяносто семь) руб., что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (27,9398 руб./долл. США) составляет 2 476 016 (Два миллиона четыреста семьдесят шесть тысяч шестнадцать) долл. США.


     

       
       
       

     

        1. СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

    1. В расчетах использованы курсы иностранных  валют, установленные ЦБ РФ на дату проведения оценки 22.04.2011 г.: доллар США ― 27,9398 руб. за 1 долл. США; евро ― 40,8117 руб. за 1 евро.
    2. Исполнитель осмотрел имущество, входящее в состав объекта оценки и предоставленное Заказчиком на осмотр. В процессе осмотра Исполнитель произвел фотографирование объектов, провел интервьюирование технических специалистов Заказчика о характеристиках и состоянии осмотренных объектов. Все заключения Исполнителя о количественных и качественных характеристиках объекта оценки основаны на информации, предоставленной Заказчиком (техническое описание, технические документы и т. п. ― копии представлены в Приложении 5 к Отчету). По результатам осмотра был составлен акт осмотра, который приведен в Приложении 3 к настоящему Отчету.
    3. На оцениваемое имущество автозаправочного комплекса Исполнителю была предоставлена копия свидетельства о государственной регистрации права2. Перечень объектов в составе оцениваемого автозаправочного комплекса (объекты недвижимого и движимого имущества) был определен Исполнителем на основании описания, представленного в техническом паспорте на объект оценки, а также на основании консультаций с представителями Заказчика и визуального осмотра оцениваемого имущества.
    4. При проведении настоящей оценки Исполнитель исходил из допущения о неизменности характеристик Объекта оценки с даты оценки – 22.04.2011 г. до даты визуального осмотра – 25.04.2011 г.
    5. В рамках данного Отчета даты постройки оцениваемых объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО "Патрик", Исполнитель определял на основании данных технических паспортов БТИ, данных бухгалтерского учета Заказчика.
    6. Более частные предположения, допущения и ограничивающие обстоятельства приведены в тексте Отчета.

      1. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА           

        1. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ООО "Патрик"

    Общество с ограниченной ответственностью "Патрик" (ООО "Патрик") образовано в 2002 году.

    Компания  «Патрик» при поддержке АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО) г. Москва, осуществляет проект создания региональной сети многотопливных автозаправочных комплексов (МАЗК).

    Основными направлениями деятельности компании являются розничная и мелкооптовая реализация нефтепродуктов и газа, сопутствующих товаров и оказание дополнительных услуг автовладельцам, а также проектирование, строительство  и дальнейшая эксплуатация МАЗК.

    По состоянию  на дату оценки ООО «Патрик» является собственником 19 автозаправочных комплексов на территории Владимирской и Нижегородской областей.

        1. ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА

    Объектом оценки в  рамках настоящего Отчета является комплекс имущества, принадлежащий ООО «Патрик» и представляющий собой автомобильную заправочную станцию (АЗС №2), расположенную по адресу: Владимирская обл., Суздальский район, 244 км +700 (слева) Федеральной автодороги М-7.

    В состав объекта оценки включены следующие виды имущества:

    • земельный участок;
    • сооружения;
    • оборудование.

    Оцениваемые объекты недвижимого и движимого  имущества принадлежат ООО «Патрик» на праве собственности. Земельный участок, на котором расположено оцениваемое имущество, принадлежит ЗАО "Патрик" на праве аренды согласно договору аренды земельного участка №95 от 12.07.2010 г.

    Собственником земельного участка является Комитет  по управлению имуществом и землеустройству администрации Суздальского района Владимирской области.

    Заказчиком  была предоставлена бухгалтерская  информация об оцениваемом имуществе  по состоянию на дату оценки, анализ которой приведен далее.

    Таблица 2.1. Перечень оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Патрик» по состоянию на дату оценки

    Инв. №

    Наименование 
    основного средства

    Дата ввода в эксплуатацию

    Дата изготовления

    Первоначальная балансовая стоимость, руб.

    Остаточная стоимость на дату оценки, руб.

    9223:02

    АЗК 2 Суздаль

    		    

    67 005 879,11

    41 931 369,06

    473

    Система видеонаблюдения

    25.02.2010

    2010

    233 985,59

    135 371,63

    109

    КТП (Суздаль)

    07.11.2008

    01.11.08

    921 529,50

    778 972,54

    222

    Автомат Rubino 200 (полная комплектация) со сдачей

    31.07.2009

    2009

    105 516,70

    1 283,18

    223

    Информационная стойка

    31.07.2009

    2009

    188 844,32

    49 752,59

    224

    Камера холодильная

    31.07.2009

    2009

    289 621,88

    122 936,86

    225

    Островной стеллаж L1000

    31.07.2009

    2009

    50 298,94

    13 251,62

    226

    Островной стеллаж L1600

    31.07.2009

    2009

    59 629,24

    15 709,78

    227

    Стеллаж пристенной линии L= 665.H=2100

    31.07.2009

    2009

    80 582,89

    21 230,26

    228

    Стол барный

    31.07.2009

    2009

    39 699,90

    10 459,31

    229

    Шкаф за кассовым модулем

    31.07.2009

    2009

    102 643,56

    27 042,33

    230

    Стеллаж пристенной линии

    31.07.2009

    2009

    51 896,82

    13 672,61

    231

    Островной стеллаж L1000

    31.07.2009

    2009

    50 298,94

    13 251,62

    232

    Островной стеллаж L1000

    31.07.2009

    2009

    50 298,94

    13 251,62

    233

    Островной стеллаж L1600

    31.07.2009

    2009

    59 629,23

    15 709,77

    237

    ККМ-IBM SUREONE-K № 1

    02.07.2009

    2009

    79 220,50

    20 871,24

    238

    ККМ-IBM SUREONE-K № 2

    02.07.2009

    2009

    79 220,50

    20 871,24

    239

    Бегущая строка

    02.07.2009

    23.01.2009

    89 728,84

    17 945,84

    241

    Система управления торговлей IBS GAS

    02.07.2009

    2009

    412 080,50

    82 416,10

    251

    Ливневая канализация

    02.07.2009

    2009

    404 732,25

    340 524,46

    252

    Молниеотводы

    02.07.2009

    2009

    455 636,73

    120 041,23

    253

    Навес

    02.07.2009

    2009

    5 622 788,22

    4 728 413,48

    254

    Операторная

    02.07.2009

    2009

    12 879 940,60

    10 831 225,01

    256

    Система измерения Струна-М

    02.07.2009

    2009

    411 578,59

    108 433,78

    257

    Стелла дополнительных услуг

    02.07.2009

    2009

    151 797,26

    64 433,96

    258

    Технологическая система ЖМТ

    02.07.2009

    2009

    1 936 232,77

    1 351 843,33

    262

    ТРК  4 шт

    10.07.2009

    10.07.09

    2 930 618,45

    740 233,21

    263

    УРЖ 4 шт

    10.07.2009

    10.07.09

    521 611,68

    137 422,89

    264

    Площадка с покрытием

    21.07.2009

    21.07.09

    7 676 083,90

    5 359 305,65

    265

    ПСП

    02.07.2009

    2009

    9 060 295,42

    6 325 737,61

    266

    Наружнее освещение (фонари)

    02.07.2009

    2009

    1 271 971,45

    1 070 182,56

    267

    Стелла

    21.07.2009

    21.07.09

    877 321,03

    372 399,83

    269

    Газон

    11.08.2009

    11.08.09

    220 805,08

    209 183,73

    297

    Ноутбук Lenovo SL500

    17.07.2009

    17.07.09

    20 154,28

    4 030,88

    302

    Кнопка тревожной сигнализации

    29.07.2009

    2009

    44 439,44

    11 707,90

    310

    Технологическая система СУГ

    06.10.2009

    2009

    8 926 267,57

    4 276 119,98

    311

    Антикражная система

    14.10.2009

    2009

    128 260,00

    40 402,49

    250

    Резервуар аварийный V=15

    02.07.2009

    2008

    538 213,21

    228 457,39

    255

    Резервуар пожарный V=60 4шт

    02.07.2009

    2008

    3 381 784,25

    1 435 478,92

    259

    Резервуар ЖМТ  V=50 3 шт

    10.07.2009

    2008

    5 219 078,64

    2 215 362,38

    260

    Резервуар ЖМТ  V=25 1 шт

    10.07.2009

    2008

    1 064 013,60

    451 645,91

    261

    Резервуар стеклоомывающей жидкости V=3

    10.07.2009

    2008

    317 527,90

    134 782,34


    Источник: данные Заказчика

    Оцениваемое имущество  представляет собой совокупность объектов недвижимого и движимого имущества, которые составляют единый автозаправочный комплекс общей остаточной стоимостью по состоянию на 22.04.2011 г.:

    41 931 369 (Сорок один миллион девятьсот тридцать одна тысяча триста шестьдесят девять рублей) руб.

        1. РАСПОЛОЖЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА

    Оцениваемое имущество расположено в Владимирская обл., Суздальский район, 244 км +700 (слева) Федеральной автодороги М-7, с. Троица-Берег.

    Многофункциональный автозаправочный комплекс расположен непосредственно на федеральной  трассе M7 "Волга" в Суздальском районе Владимирской области.

    Автомобильная дорога федерального значения М7 «Волга» Москва - Уфа имеет протяженность 1 300 км.

    Крупные города, расположенные  по трассе М7:

    • г. Владимир (343 тыс. жителей) - областной центр Владимирской области, один из древнейших русских городов.
    • г. Нижний Новгород (1 425 тыс. жителей) - областной центр Нижегородской области.
    • г. Чебоксары (414 тыс. жителей) - столица Чувашской Республики, расположена на правом берегу Волги.
    • г. Казань (1 068 тыс. жителей) - столица Республики Татарстан, расположен на левом берегу Волги.

    Далее в  таблице приведены характеристики местоположения оцениваемых объектов недвижимого имущества.

    Местоположение  оцениваемого имущества, принадлежащего ООО "Патрик", на карте представлено далее (Рисунок 2.1).

    Исполнитель приводит также фотографию района расположения оцениваемого имущества со спутника (Рисунок 2.2).

    Рисунок 2.1. Местоположение оцениваемого имущества, принадлежащего ООО "Патрик", на карте


    Источник: http://maps.yandex.ru

    Рисунок 2.2. Расположение оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Патрик» (спутниковое изображение)

     

    Источник: http://maps.yandex.ru/

    ФОТОГРАФИИ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА

    Фотография 2.1. Расположение АЗС

    Фотография 2.2. Территория АЗС (общий вид)

    Фотография 2.3. Переходно-скоростная полоса

    Фотография 2.4. Территория АЗС

    Фотография 2.5. Магазин и кафе

    Фотография 2.6. Помещения магазина

    Фотография 2.7. Наземная часть резервуаров

    Фотография 2.8. Благоустройство и стелла

    Фотография 2.9. Помещение магазина с операторской

    Фотография 2.10. Схема движения на АЗС

    Фотография 2.11. Здание магазина (внутренние помещения — магазин, кафе)

    Фотография 2.12. Здание магазина (внутренние помещения — магазин, кафе)

       
       
       
       

    Информация о работе Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»