Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет  собственник данного объекта  или покупатель на момент оценки. Основой  стоимости любого объекта собственности, в том числе и бизнеса, является его полезность.

Кроме понятия  «стоимость» в теории и практике оценки используют понятия «цена» и  «затраты» (себестоимость).

Цена - это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, т. е. относится к определенному моменту и месту. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя и продавца цена может отклоняться от стоимости.

Себестоимость - это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Себестоимость включает совокупность затрат, издержек или расходов. По завершении   процесса    создания    или    акта    купли-продажи     себестоимость    становится историческим фактом. Цена,  заплаченная покупателем за товар и услугу, становится для него затратами на приобретение.           

Себестоимость влияет на рыночную стоимость, однако, однозначно ее не определяет.

Умелое сочетание  и использование указанных понятий  позволяют проводить качественную оценку объектов собственности. Наряду с фундаментальными понятиями, лежащими в основе сделки, существуют также  единые принципы, и общепринятые методы оценки собственности.

5. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ВЕЛИЧИНУ ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

При определении  стоимости оценщик принимает  во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к числу которых относятся  следующие.

Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.

Доход (прибыль). Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов.

Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает с целью получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник.

Если предприятие  покупается в индивидуальную частную  собственность или если приобретается  контрольный пакет акций, то новый  собственник получает такие существенные права, как право назначать управляющих, определять величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику  работы предприятия, продавать или  покупать его активы, реструктурировать  и даже ликвидировать данное предприятие, принимать решение о поглощении других предприятий, определять величину дивидендов и т.д. В силу того, что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.

Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

Отсюда стоимость  закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных  открытых обществ.

Ограничения. Стоимость предприятия реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие наряду с полезностью зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовый рынок. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска зависит даже от его возраста. Более молодые склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в будущем.

Важным фактором, влияющим на спрос и стоимость  бизнеса, является наличие альтернативных возможностей для инвестиции.

Спрос зависит  не только от экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие, как отношение к  бизнесу в обществе и политическая стабильность. Цены предложения в  первую очередь определяются издержками создания аналогичных предприятий  в обществе. Количество выставленных на продажу объектов также влияет на доход.

Основными факторами, определяющими оценочную стоимость  являются:

- спрос;

- настоящая и будущая прибыль  оцениваемого бизнеса; 

- затраты на создание аналогичных  предприятий; 

- соотношение спроса и предложения  на аналогичные объекты; 

- риск получения доходов; 

- степень контроля над бизнесом  и степенью ликвидности активов. 

6. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

 

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов  оценки:

- основанные на представлениях собственника;

- связанные с эксплуатацией собственности;

- обусловленные действием рыночной  среды.

Большое количество принципов не означает, что можно  применять их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные  принципы. Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики.

Рассмотрим  первую группу принципов.

Ключевым  критерием стоимости любого объекта  собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может  быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого  потребителя индивидуальна, но качественно  и количественно определена во времени  и стоимости. Однако как общую  полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность бизнеса - это его способность  приносить доход в конкретном месте и в течение данного  периода. Принцип полезности заключается  в том, что чем больше предприятие  способно удовлетворять потребность  собственника, тем выше его стоимость.

Следующим методологический принципом является принцип замещения, который определяется следующим  образом: максимальная стоимость предприятия  определяется меньшей ценой, по которой  может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип  оценки - принцип ожидания или предвидения. Полезность любого бизнеса, предприятия, определяется тем во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие доходы. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией  собственности и связана с  представлением производителей.

Доходность  любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом  и управлением. Доходность бизнеса - это результат действия всех четырех  факторов, поэтому стоимость предприятия  как системы определяется на основе оценки дохода. Для оценки предприятия  нужно знать вклад каждого  фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада, который  сводится к следующему: включение  любого дополнительного актива в  систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост  стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых  данной деятельностью. Поскольку земля  физически недвижима, факторы рабочей  силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма  денег идет в оплату пользования  земельным участком ее собственнику.

Остаточная  продуктивность может быть результатом  того, что земля дает возможность  пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать  затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип  остаточной продуктивности.

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать  стоимость объекта. Из этого важного  положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно  свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться  быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки  общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это  замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности. 

При оценке стоимости предприятия также  необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия  можно получить при соблюдении оптимальных  величин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия  потребностям рынка.

Третья группа принципов напрямую обусловлена  действием рыночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение  находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить  их стоимость. Если на рынке имеет  место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение  являются относительно эффективными факторами  в определении направления изменения  цен. Но в короткие промежутки времени  факторы спроса и предложения  могут и не иметь возможности  эффективно работать на рынке имущества  предприятий. Рыночные искажения могут  быть следствием монопольного положения  собственников или на рынок могут  влиять государственные механизмы  контроля.

Как уже отмечалось, полезность определена во времени и  пространстве. Рынок учитывает эту  определенность прежде всего через цену. Отсюда вытекает принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будут оценены ниже среднего. 

С принципом  соответствия связаны принципы регрессии  и прогрессии. Регрессия имеет  место, когда предприятие характеризуется  излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость  и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет  место, когда в результате функционирования соседних объектов рыночная цена данного  предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

На ценообразование  влияет конкуренция. Если отрасль, в  которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной  рыночной экономике в эту область  пытаются проникнуть и другие предприниматели. Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании  будущих прибылей данный фактор можно  учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. 

Стоимость бизнеса  определяется не только внутренними  факторами, но во многом - внешними. Стоимость  предприятия, его имущества в  значительной мере зависит от состояния  внешней среды, степени политической и экономической стабильности в  стране. Следовательно, при оценке предприятия  необходимо учитывать принцип зависимости  от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Поэтому для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия. При рассмотрении альтернатив развития  может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два и более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.