Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

Учебно-методический центр  по обучению и переподготовке аудиторов

Специализация

Оценка  стоимости предприятия (бизнеса)

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

тема:

«Оценка стоимости  имущества (автозаправочного комплекса)

ООО "ПАТРИК"»

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

Ю. А. Ендовицкая

Группа 23-О

 

Научный руководитель

В. Н. Старинский

 

 

Оценка

______________

 

Дата

_____________

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ  3

РАЗДЕЛ 1. СУЩНОСТЬ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 4

1.1. ОСОБЕННОСТИ  БИЗНЕСА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 5

1.2. ОСОБЕННОСТИ  ПРЕДПРИЯТИЯ, ФИРМЫ КАК ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ 5

1.3. НЕОБХОДИМОСТЬ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 6

1.4. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ 7

1.5. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ВЕЛИЧИНУ ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 9

1.6. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 9

1.7. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 11

1.8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 13

1.9. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 13

РАЗДЕЛ 2. Отчет об оценке рыночной стоимости 15

2.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 15

2.2. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА 18

2.3. ОБЗОР РЫНКА 25

2.4. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ 34

2.5. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ, ДОХОДНЫМ И СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 40

2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА) МЕТОДОМ ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ 52

2.7. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА 66

2.8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 75

2.9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 90

2.10. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРОВОДИМОГО В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 96

2.11. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 103

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 110

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 111

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Развитие  рыночной экономики в России привело  к появлению и многообразию форм собственности, возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новую  квартиру, дом или помещение для  офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто  задумывается реализовать свои права  собственника, возникает много проблем  и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные  общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитование  фондового рынка и системы  страхования также формируют  потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов и прав на собственности.

По мере развития рыночных отношений потребность  в оценке бизнеса будет возрастать. Согласно Федеральному закону «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или  частично Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации либо муниципальным  образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное  управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном  кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Оценка позволяет  оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала закрытых компаний или открытых акционерных обществ  с недостаточно ликвидными акциями. Согласно Федеральному закону «Об акционерных  обществах» в ряде случаев должна проводиться оценка рыночной стоимости  акционерного капитала независимыми оценщиками (например, при дополнительной эмиссии  или выкупе акций).

Возрастает  потребность в оценке бизнеса  при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Переход к  рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда  Российской Федерации, - эксперт - оценщик. В соответствии с растущими потребностями  в новом виде услуг разрабатываются  законодательные и методические основы новой области - оценки собственности. Оценочные дисциплины вводятся в  учебные планы ведущих экономических  учебных заведений.

Оценка бизнеса  необходима  для выбора обоснованного  направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой  из них обеспечит предприятию  максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную стоимость, что и является основной целью  собственников и задачей управляющих  фирм в рыночной экономике.

Целью дипломной работы является проведение финансового анализа для оценки рыночной  стоимости имущества, автозаправочного комплекса ООО «Патрик».

Для принятия обоснованного инвестиционного  решения необходимо оценить собственность предприятия, а также возможные будущие доходы от бизнеса

Объектом исследования выступает предприятие ООО «Патрик», а предметом исследования – движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ООО «Патрик»

Для реализации цели необходимо последовательно решить следующие задачи:

Определить  сущность оценки бизнеса:

- особенности бизнеса как объекта  оценки;

- необходимость и цели оценки  бизнеса;

- виды стоимости, определяемые  при оценке;

- факторы, влияющие на величину  оценочной стоимости, и принципы  оценки;

- подходы и методы, используемые  для оценки бизнеса;

- процесс оценки бизнеса.

Определить  рыночную стоимость имущества, принадлежащего ООО «Патрик».

В своей дипломной  работе Автор опирается на действующую  законодательную базу, международные  стандарты оценки, а также работы отечественных и зарубежных авторов.

Оценка проведена  по состоянию на 22 апреля 2011 года.

Для определения  рыночной стоимости ООО «Патрик» Автором использованы все три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный подходы и соответствующие им методы.

1. СУЩНОСТЬ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

Оценка любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта  с учетом потенциального и реального  дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного  рынка.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и  практическими навыками.

Объектом  оценки является любой объект собственности  в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Особенностью  процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

Основными факторами  являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом. Фактор времени - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений.

Время получения  дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Рыночная стоимость объекта изменяется во времени, под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики.

Другим основным фактором рыночной экономики является риск. Под 
риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами. Иными словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Подходы и  методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

В современных  условиях любой объект собственности  может являться источником дохода и  объектом рыночной сделки, в том  числе таким объектом являются и права собственника. Особый интерес при этом представляет бизнес как процесс получения дохода, как собственность, приносящая доход. Основу бизнеса, его неотъемлемую суть составляет капитал. Капитал является материальной базой современной экономической системы. Капитал - это не только богатство, средства производства, факторы производства, т.е. различные материально-вещественные формы инвестированного труда, труда, приносящего доход, но и экономические отношения между субъектами процесса создания дохода.

Собственность и капитал формируются и используются в рамках определенных организационных  структур - предприятий, организаций, фирм, а также в сфере определенного  бизнеса. Поэтому их рыночную оценку производят применительно к конкретной форме существования.

Бизнес - это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель - получение прибыли. Таким образом, капитал является основой, внутренним содержанием любого процесса создания продукта или услуги, осуществляемого с целью получения дохода. Получение дохода - это цель и конечный результат деятельности во многих сферах, отраслях экономики, т.е. цель и результат бизнеса. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Предприятие, стремясь занять свою собственную рыночную нишу, выделиться из среды подобных, закрепить свои специфические особенности, создает и регистрирует свои отличия в виде фирменного названия и атрибутов. Фирма - это вывеска, знак, имя конкретного предприятия, являющегося в данной сфере экономико-организационной формой бизнеса, имеющего в своей основе капитал.

1.  ОСОБЕННОСТИ БИЗНЕСА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Владелец  бизнеса имеет право продать  его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими  ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью  для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов.

В то же время  получение дохода, воспроизводство  или формирование  альтернативного  бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами. Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой  рыночной цены, рассчитываемой оценщиком  и которую можно определить как  рыночную стоимость.

Бизнес - это  товар особого рода. И особенности  эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании купли-продажи.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.