Оценка стоимости имущества (автозаправочного комплекса) ООО "Патрик"»

2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ, ФИРМЫ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные  участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные  обязательства.

Оценка предприятия (фирмы) означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности.

Принципиальное  значение имеет тот факт, что качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с  производством товара, она обязательно  принимает во внимание экономический  имидж  - положение предприятия  на рынке, фактор времени, риска уровень  конкуренции. Оценщик подходит к  определению стоимости с позиций  экономической концепции.

Данная концепция  в противовес бухгалтерской модели позволяет определить рыночную ценность фирмы. Она учитывает такие факторы  как время, риск, неосязаемые активы (ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами, гудвилл), внешнюю конкурентную сферу  и внутренние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку, рыночная цена любого объекта, порождающего доход или поток  денежной наличности, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего денежного потока наличности, дисконтированного  по норме процента, отражающего требуемую  инвестором норму прибыли для  сопоставимых по риску инвестиций.

Если балансовая оценка собственного капитала и его  реальная (рыночная), или экономическая, ценность не совпадают, то должен существовать скрытый, или внебалансовый, капитал.

Скрытый капитал  имеет два источника:

- разницу между рыночной и балансовой  оценками активов;

- неучет внебалансовых позиций,  которые в соответствии с общепринятыми  принципами и правилами бухгалтерского  учета не подлежат внесению  в баланс.

Если  бы система бухгалтерских оценок предусматривала формальный учет внебалансовых  статей, скрытый капитал не существовал  бы.

Что касается риска, то бухгалтерская модель исходит из того, что «один риск подходит всем». Но каждая фирма при  получении дохода фактически сталкивается с различными видами риска и имеет  собственный уровень получения  дохода.

Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет  сделать реальную оценку фирмы. Оценка же, проводимая на базе экономической  концепции, дает реалистичное представление  о том, как предприятие будет  работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.

При этом объектом оценки могут быть:

- предприятие в целом;

- недвижимость предприятия;

- машинный парк;

- нематериальные активы;

- другие элементы в зависимости  от целей и потребностей владельца.

3.  НЕОБХОДИМОСТЬ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

 

В своей деятельности оценщик руководствуется определенными  правовыми, профессиональными и  этическими нормами. Кроме этого, оценщик  всегда должен руководствоваться конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать  метод оценки.

Цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны с государственных структур до частных лиц (рис. 1).

                                                                                              

                                                            

 

 

                                                                                                                                                                                            

 

 

Рис. 1. Стороны, заинтересованные в оценке бизнеса

 

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические  интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса  проводят в целях:

- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- определения стоимости ценных  бумаг в случае купли-продажи  акций предприятий на фондовом  рынке. Для принятия обоснованного  инвестиционного решения необходимо  оценить собственность предприятия  и долю этой собственности,  приходящуюся на приобретаемый  пакет акций, а также возможные  будущие доходы от бизнеса; 

- определения стоимости предприятия  в случае его купли-продажи  целиком или по частям. Когда  владелец предприятия решает  продать свой бизнес или когда  один из членов товарищества  намерен продать свои паи, возникает  необходимость определения рыночной  стоимости предприятия или части  его активов; 

- реструктуризации предприятия. Ликвидация  предприятия, слияние, поглощение  либо выделение самостоятельных  предприятий из состава холдинга  предполагает проведение его  рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акции, конвертации, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

- разработки плана развития предприятия.  В процессе стратегического планирования  важно оценить будущие доходы  фирмы, степень ее устойчивости  и ценность имиджа;

- определения кредитоспособности  предприятия и стоимости залога  при кредитовании. В данном случае  оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов  по бухгалтерской отчетности  может резко отличаться от  их рыночной стоимости; 

- страхования, в процессе которого  возникает необходимость определения  стоимости активов в преддверии  потерь;

- налогообложения. При определении  налогооблагаемой базы необходимо  провести объективную оценку  предприятия;

- принятия обоснованных управленческих  решений. Инфляция искажает финансовую  отчетность предприятия, поэтому  периодическая переоценка имущества  независимыми оценщиками позволяет  повысить реалистичность финансовой  отчетности, являющейся базой для  принятия финансовых решений;

- осуществления инвестиционного  проекта развития бизнеса. В  этом случае для его обоснования  необходимо знать исходную стоимость  предприятия в целом, его собственного  капитала, активов, бизнеса.

Таким образом, обоснованность и достоверность  оценки во многом зависят от того, насколько  правильно определена область использования  оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация.

4. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ

 

В зависимости  от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные  виды стоимости. 

Стоимость - это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект Стоимость отличается от цены и затрат.

С точки зрения оценки различают  рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимости.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна  из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать  исполнение;

-стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;

-объект  оценки представлен на открытом  рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

-цена  сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж  за объект оценки выражен в  денежной форме¹.

 

При обосновании  инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость. Инвестиционная стоимость - стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.

В отличие  от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость  зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Ликвидационая стоимость  – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость  – рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Стоимость воспроизводства - это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения - это стоимость близкого аналога оцениваемого  объекта.

Стоимость воспроизводства  и стоимость замещения широко используют в сфере страхования.

В бухгалтерском учете  различают балансовую стоимость  и остаточную стоимость.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной.

Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях, определяется в процессе переоценки основных фондов.

В зависимости от перспектив развития предприятия различают  стоимость действующего предприятия  и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия - это стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца. Если некоторый объект собственности как часть действующего предприятия не вносит вклад в общую прибыльность фирмы, то данный объект следует рассматривать в качестве избыточного актива относительно потребностей, связанных с функционированием предприятия, и применимое в этом случае понятие стоимости должно учитывать возможные альтернативные варианты его использования, включая потенциальную утилизационную стоимость.

Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы  развития, поэтому можно ожидать  сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Если же предполагаются закрытие предприятия и реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить его ликвидационную стоимость.

При оценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как  эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид  стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой  конкретного объекта собственности  в данный  момент в соответствии с выбранной целью.