Автор: Пользователь скрыл имя, 09 Марта 2012 в 11:27, курсовая работа
Подписавший данный отчет Оценщик (далее Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:
1. Факты, содержащиеся в данном Отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.
1. Основные факты и выводы.................................................................................5
2. Задание на оценку................................................................................................5
3. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки...............................................................................................6-7
4. Применяемые стандарты оценочной деятельности......................................7-8
5. Основные термины и определения................................................................8-11
6. Анализ объекта оценки и его макроокружения..........................................12-42
6.1. Характеристика предприятия и анализ его финансово-хозяйственной деятельности......................................................................................................12-31
6.2. Анализ внешнего окружения предприятия..............................................31-42
6.2.1. Экономическое развитие России на сегодняшний день......................31-37
6.2.2. Экономическое развитие рес. Тыва на сегодняшний день..................37-41
6.2.3. Развитие строительной отрасли в рес. Тыва.........................................41-42
7. Оценка рыночной стоимости бизнеса.........................................................42-66
7.1. Обоснование выбора подходов к оценке бизнеса...................................42-45
7.2. Затратный подход к определению рыночной стоимости бизнеса...............................................................................................................45-53
7.3. Рыночный подход к определению рыночной стоимости бизнеса..............................................................................................................53-56
7.4. Доходный подход к определению рыночной стоимости бизнеса..............................................................................................................56-65
7.4.1. Выбор модели денежного потока.........................................................56-57
7.4.2. Обоснование длительности прогнозного периода.............................57-58
7.4.3. Обоснование ставки дисконта..............................................................58-63
7.4.4. Метод дисконтированных денежных потоков.....................................63-65
7.5. Согласование результатов оценки............................................................65-66
Заключение.............................................................................................................67
Список использованной литературы...............................................................68-69
Построение ставки дисконтирования состоит из:
1. безрисковой ставки доходности;
2. премии за риск;
3. премии за низкую ликвидность объекта оценки;
4. премии на инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности – ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата».
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Чтобы определить величину безрисковой ставки для России, можно использовать следующие инструменты: во-первых, еврооблигации, эмитированные Правительством РФ, во-вторых, депозиты наиболее надежных отечественных банков. Разница в доходности и, соответственно, в величине безрисковой ставки, объясняется тем, что рынок еврооблигаций ориентирован, прежде всего, на иностранных инвесторов и отражает их восприятие российских рисков, то есть, страновой риск по сравнению с безрисковыми ставками наиболее стабильных стран. Доходность депозитов отражает деловой риск, как он воспринимается внутри страны. В зависимости от условий конкретной оценки и статуса заказчика, оценщик может использовать любой из двух ориентиров безрисковой ставки.
В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ОФЗ-ПД со сроком обращения от 1 года до 6 лет. (ОФЗ-ПД 25067, 25077, 25078, 26203, 26204, 25075, 26205) по состоянию на 11.2011 г., по бюллетеню ЦБР = 7,94% годовых, «Бюллетень банковской статистики» Центрального банка РФ за 2011 год.
Премия за риск – вложения в объекты недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму – статичный и динамичный. На рынке в целом преобладающими являются следующие риски:
Систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды, и/или установление ограничений на уровне арендной платы. Для подобных объектов оценки премия на систематический риск может составлять от 1% до 4%.
В данном случае у объекта оценки присутствует незначительный сезонный характер доходов, экономическая ситуация на строительном рынке региона немного не стабильна имеется вероятность появления конкурирующих объектов, на основании вышесказанного можно сделать вывод, что величина систематического риска в данном случае высокая и принята экспертно в размере 4%.
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружений пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системой землепользования. В данном случае надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 20% за риск невыплат страховки или выплаты ее в неполном объеме. Максимальные ставки в страховых компаниях (ОАО «АльфаСтрахование», ОАО «Военно-страховая компания», ОАО «Ингосстрах») по страхованию аналогичных объектов составляют в среднем 0,80% и колеблются в зависимости от конструктивных решений и объему (перечню) страховых случаев, входящих в страховку. Поправка на несистематический риск составит 1%.
Премия за низкую ликвидность недвижимости – поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.
В данном случае срок экспозиции может составить в пределах 4-6 месяцев (принимаем 5 месяцев), на основе безрисковой ставки поправка составит 5 мес. × 7,3% / 12 мес. = 3,04%.
Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск в практике оценочной деятельности принимается от 2 до 5 %. Премию принимаем в данном случае в размере 3 %.
Таблица 32
Расчет ставки дисконтирования
Наименование | Величина |
Безрисковая ставка | 7,94% |
Ситематический риск | 4,00% |
Несистематический риск | 1,00% |
Риск ликвидности | 3,04% |
Инвестиционный риск | 3,00% |
Ставка дисконтирования | 18,98% |
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
- Назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположения относительно будущего состояния объекта;
- Принятия допущения относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
- Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием рассчитанной ставки капитализации.
В данном случае Оценщик при расчете стоимости реверсии счел возможным использовать метод капитализации дохода постпрогнозного периода. Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является модель Гордона.
По модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.
Расчет стоимости реверсии в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:
где – стоимость в постпрогнозный период (стоимость реверсии);
– денежный поток за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;
– ставка дисконта;
– долгосрочный темпы роста денежного потока.
Конечная стоимость по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. В данном случае долгосрочные темпы роста денежного потока были приняты в размере 5,7% в год (прогноз инфляции Минэкономразвития РФ на 2016 год).
Таблица 33
Расчет ставки капитализации
Ставка дисконтирования | 18,98% |
Долгосрочные темпы роста денежного потока | 5,7% |
Ставка капитализации | 13,28% |
В таблице 24 представлены данные по объему выполненных строительных работ и услуг в республике Тыва, согласно этим данным, темп роста объема строительства в стоимостном выражении равен приблизительно 7,88%. Исходя из этого темпа роста, будет рассчитываться прогнозный доход на следующие 5 лет. Прогнозируемый темп роста цен на строительные работы и роста себестоимости производимых работ = прогнозируемому темпу инфляции.
7.4.4. Метод дисконтированных денежных потоков.
62
Таблица 34
Расчет стоимости объекта оценки методом ДДП
Показатели | Ед. изм. | Базовый год 2010г. | Прогнозный период | Постпрогоноз-ный период | ||||||
2011 г. | 2012 г. | 2013 г. | 2014 г. | 2015 г. | ||||||
Прогнозируемый темп роста | % |
| 8 | 7,2 | 6,5 | 6,4 | 6,2 | 5,7 | ||
Объем произведенных работ | м2 | 12 756,56 | 13 761,78 | 14 846,2 | 16 016,09 | 17 278,15 | 18 639,67 | 20 108,48 | ||
Средняя цена произведенных работ, тыс. руб. | тыс. руб./м2 | 11,06 | 11,94 | 12,8 | 13,64 | 14,51 | 15,41 | 16,29 | ||
Средняя себестоимость единичного объема произведенных работ | тыс. руб./м2 | 10,84 | 11,71 | 12,55 | 13,37 | 14,22 | 15,1 | 15,96 | ||
Выручка от реализации | тыс. руб. | 141 118 | 164 316 | 190 031 | 218 459 | 250 706 | 287 237 | 327 567 | ||
Себестоимость готовой продукции | тыс. руб. | 138 287 | 161 150 | 186 320 | 214 135 | 245 695 | 281 459 | 320 931 | ||
Амортизация | тыс. руб. | 1 082 | 1 082 | 1 082 | 1 082 | 1 082 | 1 082 | 1 082 | ||
Доход | тыс. руб. | 1 749 | 2 084 | 2 629 | 3 242 | 3 929 | 4 696 | 5 554 | ||
Налог на прибыль (20%) | тыс. руб. | 349,8 | 416,8 | 525,8 | 648,4 | 785,8 | 939,2 | 1 110,8 | ||
Чистая прибыль | тыс. руб. | 1 399,2 | 1 667,2 | 2 103,2 | 2 593,6 | 3 143,2 | 3 756,8 | 4 443,2 | ||
Денежный поток | тыс. руб. | 2 481,2 | 2 749,2 | 3 185,2 | 3 675,6 | 4 225,2 | 4 838,8 | 5 525,2 | ||
Ставка дисконтирования, % |
18,98 | |||||||||
Ставка капитализации, % |
13,28 | |||||||||
Коэффициент текущей стоимости | 1 | 0,84 | 0,706 | 0,594 | 0,499 | 0,419 | 0,352 | |||
Текущая стоимость денежных потоков | тыс. руб. | 2 481,2 | 2 309,33 | 2 248,75 | 2 183,31 | 2 108,37 | 2 027,46 | 1 944,87 | ||
Сумма текущих стоимостей | тыс. руб. | 2 481,2 | 4 790,53 | 7 039,28 | 9 222,59 | 11 330,96 | 13 358,42 |
| ||
Стоимость в постпрогнозный период | тыс. руб. |
| 15 303,29 | |||||||
Текущая стоимость «Стоимости в постпрогнозный период» | тыс. руб. |
| 14 645,12 | |||||||
Итого стоимость объекта оценки, тыс.руб. | 658,17 |
Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная доходным подходом (метод дисконтирования денежных потоков), составит:
8 517 670 рублей (Восемь миллионов пятьсот семнадцать тысяч шестьсот семьдесят рублей).
7.5. Согласование результатов оценки.
Таблица 35
Результаты оценки, полученные тремя подходами.
Подход | Стоимость, руб. |
Затратный | 10 608 757,9 |
Доходный | 8 517 670 |
Рыночный | 15 522 980 |
Анализируя применимость каждого метода для оценки объекта, Оценщик пришел к следующим выводам:
– Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. В оценке рыночной стоимости активов велика доля экспертных суждений. Информация, предоставляемая методом затрат, безусловно, имеет значение для нашего анализа, но нельзя на него слишком полагаться. Весовой коэффициент: 0,3.