Оценка стоимости бизнеса ООО «Жилье», расположенного по адресу: рес. Тыва, г. Кызыл, ул. Правобережная 50

Следовательно, среднее значение оборачиваемости краткосрочной дебиторской задолженности составляет 14,01 дней или 0,039 года.

Расчет рыночной стоимости краткосрочной дебиторской задолженности предприятия произведем по формуле:

ТСдз = БСдз / (1+i) ^ n , где:

ТСдз - рыночная стоимость краткосрочной дебиторской задолженности;

БСдз  - балансовая стоимость краткосрочной задолженности;

r – ставка дисконтирования;

n - число периодов.

ТСдз  = 3374/(1+0,1898) ^ 0,039 = 3 350,55 тыс. руб.

Таким образом, рыночная стоимость краткосрочной дебиторской задолженности ООО «Жилье» составила 3 350,55 тыс. рублей.

Определение рыночной стоимости запасов производится по их рыночной цене. Т.е. стоимость производственных запасов ООО «Жилье» равна 20 974 тыс. руб.

Таким образом, на основании проведенного анализа, учета факторов, влияющих на стоимость ООО «Жилье», Оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость  по затратному подходу, составит:

Таблица 30

Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, составляет:

10 608 757,9 руб. (Десять миллионов шестьсот восемь тысяч семьсот пятьдесят семь рублей девяносто копеек).

              7.3. Рыночный подход к определению рыночной стоимости бизнеса.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения. Во-первых,  оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и многое другое, что, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

1. Метод компании-аналога.

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.

Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

Для оценки рыночной стоимости ООО «Жилье» будет использоваться метод компании-аналога. Это связано с наличием в открытом доступе данных об рыночной стоимости аналогичных объекту оценки строительных предприятий в регионе, а также финансовых результатов их деятельности.

Суть сравнительного подхода к определению стоимости компании заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемой фирме, по которому имеются необходимые данные. Затем рассчитывается соотношение между рыночной стоимостью предприятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называется ценовым мультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капитала необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой ком­пании на расчетную величину ценового мультипликатора. В данном отчете будет использоваться ценовой мультипликатор Цена/Выручка.

В таблице 31 представлен расчет рыночной стоимости ООО «Жилье» сравнительным подходом.

Таблица 31

Расчет рыночной стоимости бизнеса сравнительным подходом

Таким образом, рыночная стоимость бизнеса ООО «Жилье» равна 15 52 980 руб. (Пятнадцать миллионов пятьсот двадцать две тысячи девятьсот восемьсот рублей).

7.4. Доходный подход к определению рыночной стоимости бизнеса.

7.4.1. Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса может применяться одна из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. Денежный поток для собственного капитала рассчитывается следующим образом: ЧП+А+-ΔСОК+-ΔИоф+-ΔДЗиК. Применяя эту модель, мы рассчитываем рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.              

Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).

Для оценки бизнеса ООО «Жилье» будет использоваться модель денежного потока для собственного капитала.

7.4.2. Обоснование длительности прогнозного периода.

Согласно методу ДДП, стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.

В качестве прогнозного берется период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Определение адекватной продолжительности прогнозного периода — это непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции и, соответственно, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет.

В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для оценки в России обычно применяется период с 3 о 5 лет.

При оценке ООО «Жилье» денежные потоки будут рассчитаны на 5 года, так как экономика Россия сейчас находится в неустойчивом, послекризисном состоянии. Поэтому прогнозирование финансовых результатов деятельности предприятий на более длительный срок — нерационально и неточно. Кроме этого, на выбор небольшого периода прогнозирования влияет низкий уровень экономического развития региона — республики Тыва, и лишь становление отрасли строительства в регионе.

7.4.3. Обоснование ставки дисконта.

Ставка дисконтирования представляет собой коэффициент, применяемый для перевода будущих платежей или поступлений в текущую стоимость. Полученная текущая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить норму доходности, равную определенной ставке дисконтирования.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

где PV – текущая стоимость;

– денежный поток;

– ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

В практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Для оценки стоимости бизнеса методом дисконтирования денежных потоков для собственного капитала применяется метод кумулятивного построения расчета ставки дисконтирования. Он основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премия за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту оценки.