Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

Буквально пару лет назад состояние жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга характеризовалось неэффективной системой управления, высокой степенью дотационности и неудовлетворительным финансовым положением жилищных организаций, высокими затратами и себестоимостью, отсутствием экономических стимулов к снижению издержек при оказании услуг, неразвитостью конкурентной среды.

Финансовое обеспечение содержания городского хозяйства стало непосильно как для потребителей жилищно-коммунальных услуг, так и для городского бюджета.

В последние годы объем финансирование жилищно-коммунального хозяйства составлял около 20 % от объема необходимых средств. Недостаточность бюджетного финансирования жилищно-коммунального комплекса по адресным программам капитального ремонта привела к резкому увеличению износа основных фондов. Техническое состояние коммунальной инфраструктуры характеризуется высоким уровнем износа, высокой аварийностью и большими потерями энергоносителей.

Закономерным следствием существовавшего до последнего времени монополизма государственных жилищно-коммунальных организаций явилось  низкое качество предоставляемых потребителям жилищных и коммунальных услуг, отсутствие конкуренции сделало систему управления ЖКХ неэффективной. Увеличение объема бюджетного финансирования монопольных государственных управляющих организаций не позволяет получать необходимый экономический результат. Отсутствие стимулов к снижению себестоимости оказываемых жилищно-коммунальных услуг приводило к высоким издержкам при осуществлении управления жилищным фондом. 

В сложившейся ситуации реформирование системы ЖКХ стало приоритетной задачей Правительства Санкт-Петербурга.

В целях обеспечения системного подхода к решению имеющихся проблем Правительством Санкт-Петербурга была подготовлена и в марте 2004 года утверждена Концепция реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 гг, которая в настоящее время успешно реализуется.

Основными целями реформирования городского хозяйства являются повышение стандартов проживания в Санкт-Петербурге, устойчивости и надежности функционирования системы городского хозяйства, стандартов качества жизни населения Санкт-Петербурга, рационального использования средств бюджета Санкт-Петербурга, а также оздоровление финансовой ситуации и создание условий для привлечения инвестиций, перехода к адресной социальной защите населения Санкт-Петербурга.

Кардинально изменена система управления жилищным фондом Санкт-Петербурга. Ликвидирована монополия государственных управляющих организаций.

Сегодня услуги по управлению и эксплуатации жилищного фонда в Санкт-Петербурге оказывают 46  ОАО «Жилкомсервис» со 100% государственным капиталом и более 70 частных управляющих организаций.

Государственные и частные организации ведут между собой борьбу за право заключения договора управления многоквартирным домом как с юридическими лицами- объединениям собственников жилья, так и с теми собственниками помещений, которые  выбрали в качестве способа управления – управление управляющей организацией.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации,  собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать один из предусмотренных ЖК РФ способов управления многоквартирными домами. Ст.161 ЖК РФ определены 3 таких способа, в том числе непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, управление домом товариществом собственников жилья, управление управляющей организацией.

Органы исполнительной власти Санкт-Петербурга оказывают всестороннюю помощь собственникам помещений при осуществлении выбора способа управления своими домами, а также при реализации ими принятых решений.

В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 № 175 «О Жилищном комитете» проведение государственной политики Санкт-Петербурга в сфере управления, содержания и ремонта  жилищного фонда, реформирования жилищно-коммунального хозяйства, а также координацию деятельности в этих сферах исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга осуществляет Жилищный комитет.

Жилищным комитетом разработан и утвержден ряд нормативных документов и методических рекомендаций, регулирующих вопросы создания и обеспечения деятельности ТСЖ. В частности, подготовлены разъяснения по инициации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа их управления (в очной и заочной форме), положение о порядке представления интересов Санкт-Петербурга как собственника помещений в многоквартирных домах, форма примерного устава  ТСЖ, методические рекомендации по созданию ТСЖ (включая образцы заполнения регистрационных документов в налоговых органах), порядок передачи домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций, форма примерного договора управления между ТСЖ и управляющей организацией.

При информационной поддержке Жилищного комитета создан и ежемесячно выпускается журнал «Петербургский дом», в котором публикуются материалы по реформе жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга.

Помимо методической поддержки Администрации районов Санкт-Петербурга оказывают собственникам помещений необходимую помощь в организации проведения общих собраний, в том числе предоставляют сведения о собственниках помещений, безвозмездно обеспечивают предоставление помещений для их проведения. Расходы по уведомлению собственников помещений в многоквартирных домах о проведении общих собраний таких собственников, а также по регистрации ТСЖ, как правило, берут на себя управляющие организации, заключающие впоследствии договоры управления с созданными ТСЖ.

Хозяйственная самостоятельность, а также конкурентные условия, в которые были поставлены правления ТСЖ и управляющие организации разных форм собственности, заставили их коренным образом изменить свой подход к работе и требования к своему персоналу. Показательно то, что идет неуклонное снижение количества обращений граждан по вопросам содержания и ремонта жилищного фонда. Количество обращений в Жилищный Комитет 2006 году составило 86% от количества обращений, поступивших в 2005 году. Также заметно снизилось количество повторных обращений.

Несмотря на то, что в ходе реформы совершен огромный скачок вперед (мы постепенно приближаемся к европейским стандартам обслуживания и управления), многие проблемы еще предстоит решить как на законодательном, так и на организационно-техническом уровне.

Оценка социально – экономической эффективности жилищного менеджмента зависит от следующих факторов:

        износ объектов коммунальной инфраструктуры;

        участие частных инвестиций в модернизации объектов коммунальной инфраструктуры;

        развитие рынка услуг;

        количество обращений граждан;

        аварийность инженерных систем;

        финансовая стабилизация;

        комфортность и безопасность проживания граждан.

Исходя из этого, можно выделить основные критерии оценки:

        Критерий эффективности управления жилищным фондом

        критерием развития рынка услуг

        критерий финансовой стабилизации

        критерий социальной защиты граждан

        критерий количества обращений граждан

Критерий эффективности управления жилищным фондом (Кэу) определяет общую эффективность системы управления жилищной отраслью, характеризует отношение населения к предоставленным возможностям осуществления самостоятельного управления, степень инертности и пассивности, готовности нести ответственность за совершаемые действия.

Кэу = Окмд / Окду , где

Окмд – общее количество многоквартирных (более 4-х квартир) домов;

Окду - общее количество многоквартирных домов, собственники жилых помещений в которых выбрали и реализовали свое решение по способу управления домами за отчетный период.

Кэу должен стремиться к 1.

Оценка уровня развития конкурентной среды предоставления жилищно-коммунальных услуг определяется критерием развития рынка услуг (Кр):

Кр = Побщ / П частн , где

Побщ – количество организаций ЖКХ в городе;

Пчастн – количество частных и приватизированных организаций ЖКХ в отчетный год.

Кр должен стремиться к 1.

Инвестиционную привлекательность жилищно-коммунального хозяйства отражает критерий финансовой стабилизации (Кф):

Кф = Кз / Дз , где

Кз – кредиторская задолженность организаций ЖКХ на конец отчетного периода;

Дз – дебиторская задолженность организаций ЖКХ на конец отчетного периода.

Кф доложен стремиться к 0.

Оценить социальную поддержку малообеспеченных слоев населения по оплате жилищно-коммунальных услуг позволяет критерий социальной защиты граждан (Кс):

Кс = Ссуб / Собщ , где

Ссуб – количество семей получавших субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг в отчетном году;

Собщ – общее количество семей в отчетном году.

Кс должен стремиться к 0,15.

Качество жилищно-коммунального обслуживания населения отражает критерий количества обращений граждан (Ко):

Ко = Оотч / Опред , где

Оотч – количество обращений граждан в Жилищный Комитет в отчетном году;

Опред - количество обращений граждан в предыдущем отчетному году.

На основании вышеперечисленных критериев можно произвести оценку системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга за 2006 год.

Кэу СПб, 2006 = 16632 / (3487+4275) = 2,14

Кр СПб, 2006 = (62 + 15) / 15 = 5,1

Кф СПб, 2006 = 1190126 / 3431400 = 0,346

Ксуб СПб, 2006 = 106,1 тыс.  /  897,3 тыс. = 0,118

Ко СПб, 2006 =  401/533 = 0,75

Основываясь на результатах, можно сделать вывод о необходимости совершенствования жилищного менеджмента города, о необходимости привлечения финансовых, трудовых ресурсов, разработки соответствующего законодательства для образования объединений собственников жилья, передаче прав управления объектами жилищного фонда, поддержки организаций, предоставляющих жилищные услуги, дальнейшего развития конкуренции на рынке жилищных услуг. Также стоит уделить внимание  повышению качества коммунальных и жилищных услуг путем внедрения инновационных технологий.

3.2.         Разработка комплекса мероприятий по совершенствованию жилищной сферы

Эффективная жилищная политика предполагает оптимальное распределение финансовых и других видов ресурсов между новым строительством, с одной стороны, и содержанием и ремонтом существующего жилищного фонда, с другой, а также обеспечение наличия на рынке жилья и жилищных услуг, нацеленных на все слои населения. Необходимо также привлечение субъектов малого и среднего бизнеса в сферу предоставления жилищных и коммунальных услуг.

Основной целью жилищной политики является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность объектов жилищного фонда для граждан, безопасные и комфортные условия проживания.

Необходимо выделить основные направления развития жилищного фонда  Санкт-Петербурга:

        Развитие жилищного строительства (ввод в эксплуатацию новых объектов)

        Расселение непригодных для проживания домов, устранение аварийности и ветхости жилищного фонда

        Расселение коммунальных квартир

        Перевод общежитий в категорию жилого фонда

        Увеличение доступности жилья и улучшение жилищных условий очередников

        Совершенствование жилищно-коммунального комплекса

Основными задачами должны быть:

        создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

        создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

        обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями.

Решение этих задач должно обеспечиваться путем реализации комплекса нормативных правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий.

Для развития жилищного строительства необходимо обеспечить:

        формирование системы территориального планирования, создание условий для разработки правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного строительства;

        развитие конкуренции и снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрение прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;

        развитие кредитования застройщиков на цели жилищного строительства;

        обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, создание условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;

        модернизацию и обновление оборудования, повышение эффективности технологий строительства и производства строительных материалов;