Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

        комплексную застройку территорий, реконструкцию и обновление кварталов застройки;

        создание единой системы государственного учета объектов недвижимости.

Для совершенствования жилищно-коммунального комплекса необходимо обеспечить:

        создание условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным фондом и коммунальном комплексе;

        разработку механизма взаимодействия собственников жилья и их объединений, органов местного самоуправления, государства по вопросам управления многоквартирными домами;

        развитие финансовых инструментов и институтов в целях привлечения инвестиций для модернизации жилищно-коммунального комплекса;

        совершенствование процедур тарифного регулирования в коммунальном комплексе;

        финансовое оздоровление организаций коммунального комплекса;

        создание условий для привлечения средств частных инвесторов для модернизации и развития объектов коммунальной инфраструктуры, государственную финансовую поддержку процессов модернизации и развития коммунальной инфраструктуры, в том числе с целью минимизации рисков частных инвесторов;

        развитие приборного учета в сфере предоставления коммунальных услуг и оплаты услуг по показаниям приборов учета;

        совершенствование системы предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, перечисление бюджетных средств на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам - получателям указанных субсидий.

Для развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья необходимо:

        обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения;

        создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

        совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

        оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;

        развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие);

        совершенствовать систему защиты прав граждан - приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.

Обеспечение государственной поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов должно осуществляться в соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 г.

На протяжении всего периода проведения мероприятий необходимо:

        совершенствование и развитие нормативной правовой базы с учетом мониторинга реализации Программы на практике в субъектах Российской Федерации;

        широкомасштабное внедрение организационных, финансовых и экономических механизмов реализации программных мероприятий;

        реализация подпрограмм и отдельных мероприятий.

В области исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, и нормативного правового обеспечения организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования необходимо:

        конкретизировать государственные обязательства Российской Федерации, субъектов Российской Федерации по обеспечению жильем и улучшению жилищных условий установленных законодательством категорий граждан и ускорить темпы их исполнения;

        повысить эффективность механизмов, используемых при реализации государственных обязательств;

        оказать содействие в нормативном обеспечении реформирования на региональном и муниципальном уровнях системы предоставления жилых помещений социального использования и специализированных жилых помещений в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации;

        обеспечить сокращение сроков предоставления жилых помещений социального использования.

В Петербурге существует три программы социальной поддержки городских очередников: для молодых семей, работников бюджетной сферы и программа ипотечного кредитования.

В рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» можно выделить два основных направления:

1. увеличение доступности приобретения жилья
2. рост объемов ипотечного кредитования.

В 2006 году вместо запланированных семи тысяч ипотечных кредитов в Северной столице было выдано более 11 тысяч займов. В 2007 году, по всем прогнозам, плановые показатели также будут перекрыты [50].

В рамках целевой программы «Развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования» уже сейчас обеспечивается доступность ипотечных кредитов для многих очередников. Это достигается за счет предоставления безвозмездных субсидий, которые идут на первоначальный взнос по кредиту. По данным районных администраций, порядка тысячи семей ежегодно претендуют на субсидии. В 2006 году помощь была оказана 832 семьям. Причем, если бы не произошла корректировка целевой программы, это число уменьшилось бы почти вдвое. Но городское правительство изыскало резервы, и к изначально выделенным 300 миллионам рублей было добавлено еще 100 миллионов.

Согласно целевой программе «Молодежи – доступное жилье» граждане за счет государственной поддержки приобретают жилье в рассрочку по фиксированной цене.

Около трех тысяч семей подали заявления и соответствуют условиям участия. В 2006 году ею смогли воспользоваться 284 молодые семьи.

И третья программа, стартовавшая в 2006 году, направлена на поддержку работников бюджетной сферы. В ней предусмотрен механизм закрепления высококвалифицированных кадров на рабочих местах в сферах образования, здравоохранения и социального обслуживания населения. Если участники этой программы не меняют в течение всего срока действия рассрочки места работы, то на последнем году им еще прощается 20% стоимости жилья.

Для расселения непригодных для проживания домов, устранения аварийности и ветхости жилищного фонда должен быть предусмотрен следующий комплекс мероприятий:

        ввод в эксплуатацию жилищного фонда, предназначенного для переселения граждан из аварийного жилфонда

        выделение равноценной жилой площади из государственного жилищного фонда

        предоставление отдельным категориям граждан субсидий на улучшение жилищных условий

        получение данных обследований специализированных организаций, на основе которых жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а дом - подлежащим к сносу

К 2011 году проведение соответствующих мероприятий должен позволить расселить весь имеющийся ветхий и аварийный фонд (то есть более миллиона квадратных метров) и обеспечить жильем льготные категории очередников, их около 40 тысяч семей. За ближайшие пять лет городская очередь должна сократиться более чем на 50%.

Целевая программа «Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга» предполагает государственное содействие в предоставлении семьям очередников жилищных сертификатов на приобретение дополнительной общей площади жилья, необходимой для обеспечения по установленным нормам.

Проблема расселения коммунальных квартир для Северной столицы является необычайно острой. На 1 апреля 2007 года жилищный фонд коммунального заселения составлял 118 350 квартир. [49] За первый квартал этого года он уменьшился почти на две тысячи. Основная часть многонаселенных коммунальных квартир находится в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном и Невском районах, то есть, в основном - в исторической части города. При этом зачастую сами дома находятся в аварийном состоянии.

Проблема коммунальных квартир должна решаться по двум направлениям: развитие рынка жилья и ипотеки; строительство социального жилья.  Расселение коммунальных квартир осуществляется за счет предоставления освободившихся комнат (по договорам социального найма и купли-продажи), перераспределения жилых помещений и реализации вышеупомянутых программ. Вклад вносят и риэлтерские компании.

Целевая программа «Расселение коммунальных квартир к 2011 году позволит улучшить жилищные условия 56,5 тысячам семей, из них 40,5 тысяч – городские очередники.

Проблема заключается в том, что когда инвестор соглашается выкупить коммунальную квартиру, то каждый собственник в отдельности из проживающих в комнатах начинает выдвигать такие требования, что не только о прибыльности, а даже о рентабельности нельзя и думать. С этой целью за счет государства необходимо предусмотреть выделение субсидий гражданам на покупку нового жилья с целью улучшения условий их проживания, если все собственники в этой квартире договорятся с инвестором. При этом инвестором может быть и городская администрация, и коммерческая структура.

Между Жилищным комитетом и Северо-Западным банком Сбербанка России было подписано соглашение, согласно которому очередники за счет средств ипотечного кредита получили возможность выкупить комнаты у соседей – если в итоге квартира становится отдельной. Всего в 2006 году в рамках программы ипотечного кредитования расселено 128 коммунальных квартир.

Расселение коммунальных квартир имеет для города множество преимуществ:

Во-первых, в какой-то мере решается острейшая проблема жилого фонда Петербурга - ремонт аварийного жилья.

Во-вторых, ликвидация коммунальных квартир  неразрывно связана с проблемой городской очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В настоящее время в коммунальных квартирах проживает около 62% всех очередников. Из них около 14 тыс. граждан являются инвалидами и участниками ВОВ, блокадниками, инвалидами общего заболевания. Острой социальной проблемой является проживание в коммунальных квартирах граждан с открытой формой инфекционных заболеваний.

В-третьих, это один из путей решения проблемы долгов за жилищно-коммунальные услуги. Большое количество семей с низкими доходами получит возможность переселиться в более дешевое жилье. Сейчас по отдельным коммунальным квартирам долги перевалили за десятки тысяч рублей. Эти деньги городу практически невозможно взыскать.

В-четвертых, квартира в центре города покупается состоятельными людьми, которым под силу достойно содержать и ее, и весь дом в исторической части города без какой-либо помощи. Себестоимость затрат по содержанию жилых зданий разных типов может отличаться в 20 раз, наиболее затратный - старый фонд (до 1917 года постройки).

В-пятых, решается проблема восстановления жилищного фонда в зданиях, представляющих культурное и историческое наследие. Внимания заслуживают и пути решения проблемы расселения общежитий: помещения необходимо включить в состав жилищного фонда социального использования, что позволит осуществить приватизацию  жилья и получить право собственности.

Для реализации вышеуказанных мероприятий  потребуется построить 3360,6 тыс. кв. метров жилья, а общая сумма необходимых затрат превысит 157 миллиардов рублей [52]. В итоге к 2011 году улучшат жилищные условия 80% льготников, стоящих в очереди, и будет расселено 19 тысяч коммунальных квартир. 90% петербургских коммунальных квартир ликвидируют за 8-9 лет,  а полностью от них Петербург должен избавиться к 2017 году.

Очередь на жилье сократится на 25 - 30 тысяч человек, которые давно живут в отдельных квартирах, но прописаны в коммуналках и ждут, когда придет их черед на жилье. Проблемой является выявление липовых обманутых дольщиков, которые приобрели бланки договоров, указали в них фальшивые данные, требующих вернуть якобы вложенные деньги.  Все жилищные программы должны быть  ориентированы только на действительно нуждающихся петербуржцев.

3.3.         Рекомендации по совершенствованию различных форм управления жилищным фондом

Стоит уделить внимание решению множества проблем, связанных с управлением жилищным фондом в наиболее актуальных формах (ТСЖ и Управляющая Компания), необходимо разработать комплекс мероприятий для их решения. К числу первоочередных задач по обеспечению поддержки товариществ собственников жилья можно отнести:

        поддержание свободной конкурентной среды в сфе­ре управления жильем и предоставления жилищных услуг;

        популяризацию опыта создания ТСЖ и распрост­ранение информации о положительных примерах;

        организацию подготовки специалистов в области управления жильем и обучения лидеров ТСЖ основам самоуправления