Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

•            объем работ по текущему ремонту;

•            наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

•            улучшение интегральных показателей технического состояния зданий на управляемой территории (степень физического износа здания в целом и его конструктивных элементов).

По критерию качество работы с жителями и арендаторами:

•            количество заключенных договоров;

•            количество расторгнутых договоров;

•            количество жалоб по договорам на обслуживание;

•            процент сбора платежей с населения;

•            количество жильцов, имеющих субсидии на оплату услуг;

•            количество жильцов со стопроцентной оплатой услуг;

•            средняя продолжительность проживания в жилом фонде;

•            количество жалоб на техобслуживание;

•            количество жалоб на санитарное содержание и благоустройство придомовой территории;

•            количество жалоб на санитарное содержание мест общего пользования;

•            количество жалоб на уборку мусора;

•            количество жалоб на работу лифта;

•            количество жалоб на работу мусоропровода;

•            количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;

•            количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение;

•            количество жалоб на водоотведение;

•            количество жалоб на невыполнение текущего ремонта.

По критерию работа с поставщиками и подрядчиками:

•            количество заключенных договоров;

•            количество расторгнутых договоров;

•            периодичность выбора подрядчика на определенный вид работ;

•            количество претендентов на выполнение определенного вида работ;

•            наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда;

•            стаж работы подрядчика в сфере предоставления коммунальных услуг;

•            количество претензий на отсутствие холодной или горячей воды;

•            количество претензий на тепло -, электро -, газоснабжение;

•            количество претензий на водоотведение;

•            сумма задолженности управляющей компании перед подрядчиками;

•            количество случаев превышения нормативного срока устранения неисправности подрядчиком по определенной услуге;

•            количество жалоб подрядчика на управляющую компанию.

По критерию опыт работы и квалификация работников управляющей компании:

•            опыт работы организации в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда не менее двух лет;

•            соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей компании;

•            наличие высшего образования у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера) и стаж работы по специальности не менее двух лет;

•            наличие высшего или среднего специального образования у специалистов организации и стаж работы по специальности не менее двух лет;

•            наличие у работников управляющей компании, осуществляющих технический надзор, квалификационного сертификата, удостоверяющий присвоение квалификации инженера по качеству строительства.

По критерию качество управления объектом:

•            количество претензий со стороны жилищной инспекции;

•            средний срок устранения неисправности по услуге (неисправность по вине управляющей компании);

•            процент увеличения (уменьшения) доходности от эксплуатации объекта за отчетный период;

•            показатель текучести кадров;

•            количество отрицательных (положительных) отзывов об управленческом персонале компании со стороны сотрудников;

•            количество отрицательных (положительных) отзывов об управленческом персонале компании со стороны жильцов;

•            количество должников по оплате услуг среди жильцов;

•            процент снижения (увеличения) издержек по управлению объектом недвижимости.

По критерию стабильность финансового положения:

•            отчетного бухгалтерского баланса компании;

•            отчетов о прибылях и убытках, о движении капитала, о движении денежных средств и других формах отчетности;

•            данных первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса.

Каждой группе показателей качества работы управляющей компании присваивается коэффициент значимости, который определяет степень удовлетворения работы управляющей компании каждой группе критериев:

Таблица 3.1.

Удельный вес критериев оценки качества работы управляющей компании

Использование данной (или модифицированной под специфику конкретных условий дома) системы оценки эффективности работы управляющей компании могло бы быть установлено в заключаемом с ней договоре на обслуживание дома. Соответственно, устанавливается и определенный уровень качества работ, который должен стать обязательным условием при оплате услуг компании. Уровень достижения целей и эффективность реализации проводимых управляющей компанией мероприятий может устанавливаться специально созданной ОСЖ комиссией. В договоре с управляющей компанией также может быть установлена периодичность проверок. Кроме того, при использовании подобной системы оценки эффективности управляющая компания должна предоставлять отчеты по отдельным критериям качества ее работы в сроки, установленные ОСЖ.

Применение на практике данной системы позволит создать стандартизованный реестр управляющих компаний , сравнить их преимущества и недостатки как между собой, так и по отношению к другим способам управления объектами жилищного фонда. Формирование имиджа управляющих компаний будет способствовать укреплению доверия со стороны населения к управляющим компаниям.

Все вышеизложенное позволяет сделать вывод: научно-обоснованный выбор при­оритетов стратегии развития жилищно-коммунальной сферы, последовательное следование ей, согласова­ние принимаемых решений с федеральной политикой, создание локальных базовых элементов позволяет формировать наилучшие условия для развития управляющих компаний.

Заключение

Осуществляемые в настоящее время в Российской Федерации преобразования в жилищной сфере позволяют собственникам самостоятельно осуществлять управление объектами жилищного фонда, то есть их домами. В связи с развитием рыночных отношений и формированием конкурентной среды теперь собственники могут выбирать как сами обслуживающие организации, так и перечень предоставляемых жилищных услуг. Становление конкуренции в жилищно-коммунальном комплексе уже сейчас позитивно сказывается как на тарифной политике, так и на качестве жилищно-коммунальных услуг.

Произведенный в работе анализ позволяет также сделать вывод, что, несмотря на многочисленные преобразования системы управления жилищным фондом вследствие ее реформирования, существует ряд проблем, препятствующих активному развитию жилищного менеджмента и привлечению субъектов предпринимательства в сферу управления жилищным фондом, которые условно подразделены на следующие категории:

1) нормативно-правового обеспечения;

2) финансового характера;

3) информационного сопровождения;

4) кадровые аспекты;             

5) технические;

6) социально-психологические проблемы.

Для решения региональных проблем система управления жилищным фондом требует поиска новых подходов и  направлений. В связи с этим, основной целью настоящей дипломной работы было исследование состояния и перспектив развития управления жилищным фондом на примере города Санкт-Петербурга

К приоритетным направлениям развития жилищного фонда Санкт-Петербурга, необходимо отнести:

        Ввод в эксплуатацию новых объектов жилищного фонда

        Расселение домов, непригодных для проживания, ликвидация ветхого жилищного фонда, снижение аварийности

        Расселение коммунальных квартир

        Увеличение доступности жилья и улучшение жилищных условий очередников

        Совершенствование жилищно-коммунального комплекса

        Поддержка и совершенствование управления жилищным фондом посредством организации товариществ собственников жилья и управляющих компаний.

Перво­очередными задачами по обеспечению поддержки управления жилищным фондом города должны стать:

        поддержание свободной конкурентной среды в сфе­ре управления жильем и предоставления жилищных услуг;

        предоставление объективной информации о рынке жилищно-коммунальных услуг

        обеспечение контроля качества жилищно-коммунальных услуг

        популяризация опыта создания ТСЖ, опыта работы управляющих компаний и распрост­ранение информации о положительных примерах;

        организация системы подготовки специалистов в области управления жильем, обучение лидеров ТСЖ основам управления, повышение квалификации управляющего персонала

        создание системы оценки деятельности и рейтингования управляющих компаний

        снижение себестоимости услуг за счет внедрения инновационных технологий

        внедрение IT-технологий, создание программного обеспечения, облегчающего и систематизирующего все процессы управления.

Для достижения должна быть обеспечена реализация следующих мероприятий:

1.        Адресное правовое и организационно-методическое консультирование и сопровождение инициативных групп (помощь в выборе способа управления и проведении регистрации)

2.        Популяризация ТСЖ и управляющих компаний: подготовка и издание печатных материалов и медиапродукции, информирующих граждан о жилищных движениях, лучших практиках, о возможностях проявления гражданской активности, консолидации и т.д., т.о. устранение недоверия населения к данных формам управления жилищным фондом