Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

С началом полноценной реализации в Санкт-Петербурге жилищно-коммунальной реформы в структуре Жилищного комитета было создано Управление по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями, что является безусловно положительным сдвигом в процессе налаживания взаимодействия органов власти города и объединений собственников [23, с.68]

Политика данного управления и Жилищного комитета строится на принципах открытости и поддержки (в основном, методической и правовой) объединений собственников жилья Санкт-Петербурга.

Администрации районов выполняют основной объем функций по контролю за строительством и содержанием жилищного фонда непосредственно на местах, решают вопросы ремонта, благоустройства территорий, контроля за работой ресурсоснабжающих организаций. К сожалению, сегодня довольно часто возникают ситуации рассогласования позиций Жилищного комитета, Правительства Санкт-Петербурга и работников районных администраций по вопросам жилищно-коммунальной реформы. Очевидно, сказывается недостаточно четкая соподчиненность территориальных органов администрации, городского правительства и отраслевых комитетов. Иногда возникают ситуации самоуправства государственных должностных лиц, связанные с игнорированием заключений государственных экспертных организаций о состоянии дома, невозможностью ОСЖ законным образом получить документы на земельный участок, принадлежащий дому и т.д.

7 сентября 2004 года на заседании правительства Санкт-Петербурга было принято постановление "О совершенствовании системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга". Таким образом, 1 января 2005 года Государственные учреждения «Жилищное агентство района» перестав быть одновременно заказчиком, подрядчиком и контролирующим органом, стали выполнять функцию представителя города по вопросам реализации государственной политики в сфере содержания и ремонта жилищного фонда (остались лишь государственно-технические функции: планирование и формирование городского заказа на услуги ЖКХ, контроль качества услуг, расчет платы за них, учет граждан, заключение договоров найма, регистрация ТСЖ и кондоминиумов) [11].

Функции организации управления жилищным фондом, обеспечение технической эксплуатации жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг населению Санкт-Петербурга переданы по договорам управляющим компаниям различных форм собственности.

Рассмотрим систему управления государственным жилищным фондом Санкт-Петербурга, организацию управления которым осуществляют подведомственные государственные организации (см. Приложение 1).

Вице-губернатор является полномочным представителем Губернатора Санкт-Петербурга, отвечающим за решение вопросов городского хозяйства, жилищной политики Санкт-Петербурга, ЖКХ, благоустройства, энергетики и природопользования.

Жилищный Комитет помимо проведения государственной политики Санкт-Петербурга в сфере содержания и ремонта жилищного фонда совместном ведении с администрациями районов осуществляет контроль деятельности государственных учреждений «Жилищное агентство района» (ГУЖА)

Жилищные агентства районов, в свою очередь, обеспечивают:

        Организацию управления государственным жилищным фондом

        Организацию капитального ремонта и реконструкции объектов жилищного фонда

        Организацию предоставления коммунальных услуг

        Ведение лицевых счетов по взиманию платежей за жилищно-коммунальные услуги

        Ведение регистрационного учета граждан

Управляющие компании – ОАО «Жилкомсервис» и другие – осуществляют управление и обеспечение технической эксплуатации жилищного фонда

К функциям государственных унитарных предприятий можно отнести:

        Осуществление функций заказчика

        Содержание и ремонт жилищного фонда

        Организация предоставления коммунальных услуг

        Ведение лицевых счетов по взиманию платежей за жилищно-коммунальные услуги

        Ведение регистрационного учета граждан

ГУП «Вычислительный Центр Коммунальных Платежей (ВЦКП) Жилищное хозяйство» выполняет роль единого расчетного центра по формированию и печати счетов-извещений для населения, сбору и учету платежей, расчетам с организациями.

Работы по ликвидации аварий, по обслуживанию внутридомовых и наружных инженерных систем, а также координацию деятельности городских аварийных служб производит «Городская аварийно-восстановительная служба»

В отношениях собственников и нанимателей с Комитетом по управлению городским имуществом и его территориальными подразделениями в районах также существуют несогласия сторон. Здесь основной вопрос заключается в разрешении конфликтных ситуаций с коммерческими организациями, занимающими подвалы, чердаки или пристройки домов, где существуют ОСЖ. Данный конфликт гораздо более глубокий и связан с объективным противоречием в задачах отраслевых комитетов (в данном случае КУГИ, ответственного за максимально выгодное для городского бюджета использование собственности, и Жилищного комитета, ответственного за реализации в городе жилищно-коммунальной реформы), а также с недочетами федерального и регионального законодательства. В существующем ныне правовом поле любое ОСЖ может настаивать на своих правах на свободный, постоянный доступ к инженерным коммуникациям дома и, реже, на получении в свою пользу доходов от сдачи нежилых помещений в аренду. Если договора аренды с КУГИ были заключены после 1 января 1995г., то в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного Дома объекты, расположенные на указанном земельном Участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме)».

Следовательно, любые коммерческие организации, занимающие эти технические помещения, должны получить на то согласие собственников, владеющих в общей сложности более чем 50% общей домовой площади. Очевидно, что ни одно коммерческое предприятие не сможет нормально функционировать при соблюдении условия постоянного доступа работников ОСЖ или управляющей компании к коммуникациям, находящимся в его помещении, если последние в своих интересах будут этим правом злоупотреблять. Также очевидно, что городская администрация не откажется от доходов, получаемых с нежилых помещений, сдаваемых в аренду.

С практической точки зрения, различают две модели взаимоотношений объединений собственников жилья с органами государственной власти. В рамках первой модели неорганизованные жильцы или представители ОСЖ выступают как простые жалобщики, и их недовольство (во многих случаях вполне обоснованное), как правило, не выливается в какие-либо решения административных органов по той простой причине, что государственная власть с принятием нового Жилищного кодекса сняла с себя значительный объем задач и ответственности за содержание жилищного фонда.

В рамках второй модели жильцы действуют как собственники, чьи имущественные права были нарушены. В этом случае их требования носят не описательный характер, а обязательно сопровождаются ссылками на нормы права, которые были нарушены, учитывают компетенцию того органа власти, к которому обращается заявитель, к заявлениям прилагаются протоколы общих собраний жильцов, как высшего органа управления домом, копии свидетельств на собственность помещений, ответы из нижестоящих инстанций. Преимущества второй модели очевидны.

Органы местного самоуправления являются наиболее близкими к проблемам конкретного объекта жилищного фонда (отдельно взятого дома) субъектами власти и, соответственно, должны более тесно взаимодействовать с населением и объединениями собственников жилья. Во всех субъектах РФ, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, их компетенция в жилищной сфере достаточно широка, и к ней относятся следующие вопросы:

        учет муниципального жилищного фонда;

        установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

        ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

        определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

        предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

        принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

        согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

        признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

        осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Компетенция органов местного самоуправления в Санкт-Петербурге значительно уже (за счет выполнения многих вышеуказанных функций органов местного самоуправления городской администрацией и ее территориальными подразделениями — администрациями районов). Основная проблема — это отсутствие в Санкт-Петербурге (и Москве) муниципального жилищного фонда и, соответственно, отсутствие у местного самоуправления полномочий по управлению этим фондом. Полномочия муниципалитетов Санкт-Петербурга в сфере благоустройства и содержания жилищного фонда сводятся к следующим:

1)       содержание и использование муниципального жилищного фонда и нежилых помещений, переданных в муниципальную собственность законами Санкт-Петербурга (муниципального жилищного фонда в Санкт-Петербурге нет, а нежилых помещений очень мало);

2)       текущий ремонт и озеленение придомовых и внутридворовых территорий;

3)       принятие и организация выполнения планов и программ комплексного социально-экономического развития муниципального образования, а также организация в пределах ведения сбора статистических показателей, характеризующих состояние экономики и социальной сферы муниципального образования, и предоставление указанных данных органам государственной власти в по рядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4)       контроль за обеспечением твердым топливом населения, проживающего на территории муниципального образования в домах, не имеющих центрального отопления, независимо от вида жилищного фонда по розничным ценам на твердое топливо, устанавливаемым Правительством Санкт-Петербурга;

5)       текущий ремонт и озеленение придомовых территорий и территорий дворов, включая проезды и въезды, пешеходные дорожки; проведение мер по уширению территорий дворов в целях организации дополнительных парковочных мест; содержание и ремонт ограждений газонов; установка и содержание малых архитектурных форм, уличной мебели и хозяйственно-бытового оборудования; создание зон отдыха; выполнение оформления к праздничным мероприятиям на территории муниципального образования; обустройство и содержание спортивных площадок; оборудование контейнерных площадок на территориях дворов; ликвидация несанкционированных свалок бытовых отходов и мусора; уборка территорий, водных акваторий, тупиков и проездов не включенных в адресные программы, утвержденные исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга;

6)       организация учета зеленых насаждений внутриквартального озеленения на территории муниципального образования;

7)       организация работ по комплексному озеленению; в отношении зеленых насаждений внутриквартального озеленения;

8)       организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора с территории частного жилого сектора;

9)       проведение в установленном порядке минимально необходимых мероприятий по обеспечению доступности городской среды для маломобильных групп населения на территориях дворов муниципальных образований;

10)   реализация мероприятий по повышению уровня защищенности жилищного фонда на территории муниципального образования, в том числе замена входных дверей с привлечением средств населения муниципального образования;

11)   участие в проведении публичных слушаний по проектам правил землепользования и застройки, деятельности комиссий по подготовке проектов правил землепользования и застройки в соответствии с законами Санкт-Петербурга;

12)   организация информирования, консультирования и содействия жителям муниципального образования по вопросам создания товариществ собственников жилья.

Реальные возможности органов местного самоуправления по выполнению даже этих функций напрямую зависят от бюджетообеспеченности муниципального образования. Большинство муниципальных округов Санкт-Петербурга имеют небольшие бюджеты. Тем не менее, эффективное взаимодействие с органами местного самоуправления и ОСЖ возможно и в таких условиях. В качестве положительного примера реализации жилищно-коммунальной политики на местном уровне можно привести работу муниципального округа № 79 «Литейный округ». Здесь, как и в других муниципальных образованиях Санкт-Петербурга, основным инструментом реализации предметов ведения местного самоуправления в сфере ЖКХ являются муниципальные целевые (адресные) программы.

Муниципальная целевая программа - комплекс мероприятий, разрабатываемый администрацией муниципального образования и утверждаемый муниципальным советом, направленный на достижение конкретных целей в сфере экономического, социального и культурного развития муниципального образования в пределах установленных законодательством предметов ведения местного самоуправления. Процедура формирования муниципальной целевой программы предполагает активное взаимодействие с субъектами коммунального Управления ОСЖ, территориальными общественными самоуправлениями, инициативными группами граждан. В этом муниципальном образовании принят следующий порядок формирования целевых (адресных) программ: Муниципальные целевые (адресные) программы формируются на основе муниципальных бюджетных заявок. Муниципальные бюджетные заявки подаются в планово-бюджетную комиссию Муниципального совета в срок до 15 сентября года, предшествующего очередному финансовому году. Планово-бюджетная комиссия в срок до 15 октября формирует сводную бюджетную заявку и направляет ее в Администрацию установленным порядком. Очевидно, что ни один из муниципальных округов Санкт-Петербурга не сможет удовлетворить заявки от всех многоквартирных домов округа. Однако согласование сроков для конкретного дома или квартала — задача взаимодействия органов местного самоуправления и ОСЖ. В идеале она должна находить решение в разработке стратегического плана развития муниципального образования на 3-5 лет.