Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

При управлении жилищным фондом субъектом являются собственники помещений (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления (опосредованный субъект).

Субъект управления решает два рода задач:

        организационные

        технико-эксплуатационные.

Организационные задачи — это собственно жилищный менеджмент, управление людьми, направленное на планирование, координацию и контроль деятельности административного персонала объединения собственников жилья, или управляющей компании.

Технико-управленческие задачи связаны с поиском оптимального технического решения с точки зрения соблюдения баланса между экономическими издержками и получением услуг высокого качества. Безусловно, задачи первого и второго рода тесно связаны и решаемы только в комплексе.

Необходимо помнить еще об одном важнейшем аспекте управления - социальном. Речь идет о формировании и реализации модели совместного общежития и эффективном разрешении конфликтных ситуаций. Сегодня готовность граждан самостоятельно урегулировать многие противоречия, возникающие в ходе совместного проживания в одном доме, довольно низка.

Рис. 2.1. Характеристики управления жилищным фондом.

Рассмотрим зарубежную практику и российский опыт управления с позиций:

1)       структуры жилищного фонда,

2)       состава субъектов управления жилищным фондом;

3)       участия жителей в управлении,

4)       роли государства и местных органов власти в становлении рыночных отношений в ЖКХ.

Жилищный фонд в развитых странах составляют частные односемейные дома и многоквар­тирные дома, различающиеся формой собственности и управления:

1. частная форма собственности и управления (частный доходный дом);
2. коллективная форма собст­венности и управления (кондоминиум, кооператив);
3. государственная (муни­ципальная) форма собственности и управления (муниципальный арендный дом) [21, с.25].

В России в результате приватизации квартир был сформирован новый «гибридный» вид собственности, не имеющий аналогов в мире — муниципальные дома с приватизированными квартирами (конгломераты), основные признаки которого — смешение форм собственности (собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели, собственники нежилых помещений, жильцы коммунальных квартир, несостоятельные, маргиналы и др.) и разнодоходность  (состоятельные и несостоятельные собственники). Этот «разнородный контингент» ни теоретически, ни практически не способен объединиться для совместного владения и управления домом, по­этому термин «кондоминиум», обозначающий дом и прилегающий к нему земельный участок, принятый за рубежом, был заменен термином «многоквартирный дом». В Институте проблем управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок было проведено исследование эффективности этих пяти видов городских жилых домов по 20 критериям, среди которых: доступность жилья, мобильность жильцов, степень криминогенности, уровень расходов (доходов) бюджета на содержание дома, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество жилищно-коммунального обслуживания, однородность локального социума, безопасность и т.д. По интегральной оценке наиболее эффективным среди всего городского жилья является частный доходный дом, наименее эффективным — конгломерат, эффективность которого оказалась в 8,5 раз ниже, чем у доходного дома [21, с.50]. Конгломераты выжить в рыночных условиях могут только с помощью финансовых влива­ний из бюджета и административного вмешательства, что за рубежом не практикуется.

В зарубежных странах уже достаточно давно применяется практика участия квартиросъемщиков в управлении жильем. Для больших кондоминиумов наиболее эффективно управление путем формирования юридического лица — товарищества собственников жилья (название в разных странах разное), включающее всех владельцев жилья на обязательной основе. При продаже квартиры новый владелец автоматически занимает в товариществе место прежнего. Шведский союз квартиросъемщиков, являющийся самой сильной организацией квартиросъемщиков в мире, добился за 80 лет работы жилищного законодательства, предусматривающего участие этих организаций в разработке положений жилищной политики и проведение регулярных национальных «переговоров по квартплате» [39, с.70].

Управление жилищным фондом за рубежом осуществляют управляющие компании с многолетним опытом работы, действующие от имени и по поручению владельцев недвижимости и занимающиеся текущим управлением и организацией обслуживания жилых домов на основе договоров с владельцами и получающие менеджерское вознаграждение за свои услуги. Техническое обслуживание жилищного фонда реализуется на договорной основе подрядчиками (малыми и средними предприятиями)

Управление жилищным фондом в России лишь недавно перешло на рыночные механизмы функционирования [40, с. 137]. При этом появилось множество противоречий и конфликтов, связанных с отсутствием комплексной нормативно-правовой базы, а также опыта в сфере жилищного менеджмента

Сложный состав жилищного фонда  и разнообразие за­дач по управлению им, содержанию и обслуживанию обусловливают возникновение отношений между объединениями собственников с одной стороны, и властными структурами, организа­циями и предприятиями, осуществляющими работы и услуги в жилищной сфере, нанимателя­ми, арендаторами — с другой. Эти отношения строятся на договорной основе.

2.1.         Анализ компетенции органов власти в сфере управления жилищным фондом

Важным условием функционирования системы управления жилищным фондом является поддержание деловых отношений  объединений собственников жилья с органами государственной власти. С одной стороны, большинство обслуживающих организаций являются бывшими государственными или муниципальными унитарными предприятиями, ставшими акционерными обществами со 100% государственным капиталом (например, ОАО «Жилкомсервис»), с другой, жители по-прежнему видят в административных органах основного субъекта управления их жильем и, соответственно, стремятся переложить на них весь груз ответственности за содержание жилищного фонда. Но это в корне противоречит идеям жилищно-коммунальной реформы, поскольку с принятием нового Жилищного кодекса РФ ответственность за содержание жилья, принадлежащего гражданам и юридическим лицам, несут собственники помещений [1, ст.30], а не органы государственной и муниципальной власти. Согласно Жилищному Кодексу РФ роль органов государственной власти в основном сводится к правовому регулированию жилищных отношений.

Рассмотрим подробнее формальное разделение полномочий государственной и муниципальной власти в области жилищных отношений. Согласно ст. 12 Жилищного Кодекса РФ компетенция федеральных органов власти включает в себя следующие основные функции:

        определение требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

        установление порядка государственного учета жилищных фондов;

        определение оснований для признания отдельных категорий граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

        установления перечня иных категории граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

        определение порядка предоставления жилых помещений, жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;

        установление оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений; определение порядка организации и деятельности ЖК и ЖСК;

        определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах ЖК и ЖСК; определение порядка организации и функционирования ТСЖ, определение правового положения членов ТСЖ;

        осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания; признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда РФ непригодными для проживания;

        установление правил пользования жилыми помещениями;

        определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

        осуществление правового регулирования отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

        установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы.

Таким образом, с принятием нового Жилищного кодекса федеральные органы власти оставили за собой минимум полномочий, в основном регулятивно-правового характера в сфере управления жилищным сектором. Тем не менее, значительный объем административных полномочий в этой сфере по-прежнему закреплен за органами государственной власти субъектов РФ и муниципалитетами. В соответствии со ст. 13 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации относятся:

        осуществление государственного учета жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

        определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

        установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

        определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

        определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

        признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

        определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

        осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Необходимо отметить, что города федерального значения - Москва и Санкт-Петербург - с точки зрения управления жилищным фондом, в значительной степени отличаются от прочих субъектов федерации, где все города внутри субъекта являются муниципалитетами (городскими округами) или частями муниципалитетов (муниципальных районов).

В Санкт-Петербурге и Москве полномочия органов местного самоуправления сильно урезаны. Согласно поправке к ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» их перечень устанавливается не соответствующим федеральным законом, а отдельными законами г. Москвы и г. Санкт-Петербурга. Поэтому ключевые функции по управлению жилищным фондом выполняются не  муниципальной,  а государственной властью субъекта РФ [10].

Рассмотрим подробнее компетенцию органов государственной власти Санкт-Петербурга. Здесь следует выделить отраслевые органы государственного управления, основным, профильным из которых является Жилищный комитет.

Жилищный комитет Санкт-Петербурга согласно Положению о Жилищном комитете [12] решает следующие основные задачи в сфере управления жилищным хозяйством:

        проведение государственной политики Санкт-Петербурга в сфере содержания и ремонта, в том числе капитального, жилищного и нежилого фонда Санкт-Петербурга, а также реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

        организация сбора, вывоза, размещения и переработки твердых коммунальных отходов, осуществление государственного контроля за деятельностью в области обращения с твердыми коммунальными отходами;

        проведение единой государственной жилищной политики Санкт-Петербурга;

        координация деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, а также взаимодействие с органами местного самоуправления в Санкт-Петербурге в целях выполнения возложенных на Комитет задач.

К функциям Жилищного Комитета по обеспечению взаимодействия с собственниками жилья, управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК и ЖК согласно разделу относятся следующие:

        содействие формированию товариществ собственников жилья, внедрению новых форм управления и обеспечения эксплуатации жилищного фонда;

        участие в согласовании адресных программ по формированию кондоминиумов, регистрируемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, содействие обучению кадров для обеспечения деятельности объединений собственников жилья, согласование планов и программ их обучения;

        оказание методической и консультационной помощи собственникам жилья при выборе способа управления объектами жилищного фонда, объединениям собственников жилья при формировании договорных отношений с поставщиками услуг;

        осуществление планирования и организации мероприятий по вовлечению населения в процесс управления жилищным фондом, а также координация деятельности в сфере управления, технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, находящегося в управлении объединений собственников жилья;

        оказание содействия в деятельности негосударственных жилищно-эксплуатационных организаций и компаний, оказывающих услуги по управлению, техническому обслуживанию, ремонту жилищного фонда независимо от формы собственности;

        осуществление в порядке, установленном действующим законодательством, конкурсного отбора и координации деятельности организаций, осуществляющих управление государственным жилищным фондом Санкт-Петербурга;

        обеспечение информирования населения о мерах, принимаемых Правительством Санкт-Петербурга и иными органами государственной власти Санкт-Петербурга, по улучшению жилищных условий граждан, о ходе преобразований в сфере управления, технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, о перспективных разработках и новых технологиях в сфере энерго- и ресурсосбережения.