Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

        предоставление ТСЖ объективной информации о рынке жилищно-коммунальных услуг, а также юридической помощи

Комплекс проблем, присущих собственникам на уровне принятия решения о создании ТСЖ и выбора способа управления, включает в себя:

1.        Недостаток знаний и практического опыта собственников

2.        Непонимание необходимости выбора формы управления, обязанностей по содержанию общего имущества

3.        Отсутствие понимания необходимости формирования объекта управления (в т.ч. земельного участка).

4.        Инертность, фобии, боязнь и нежелание каких-либо перемен.

5.        Отсутствие инициативы, лидера (группы)

6.        Различия в образовательном, социальном и имущественном уровне

7.        Конфликт интересов собственников и нанимателей

Мероприятия по их решению целесообразно проводить в трех направлениях: на информационно-просветительском уровне реализуется долгосрочная комплексная общественно-государственная программа жилищного просвещения, включающая:

1.        Адресное правовое и организационно-методическое консультирование и сопровождение инициативных групп (помощь в выборе способа управления и проведении регистрации)

2.        Популяризация института ТСЖ: подготовка и издание печатных материалов и медиапродукции, информирующих граждан о жилищных движениях, лучших практиках, о возможностях проявления гражданской активности, консолидации и т.д.

3.        Проведение бесплатных образовательных курсов, семинаров (обучающих, методических, научно-практических), мастер-классов, тренингов.

4.        Поддержка деятельности региональных общественных советов Жилищного просвещения и образования.

5.        Создание системы общественного мониторинга состояния жилищного сектора

6.        Организация конкурсов социальных проектов, направленных на создание систем информирования населения в ЖКХ

7.        Проведение конкурсов для представителей СМИ по освещению проблем ЖКХ, лучших практик деятельности ТСЖ, гражданских жилищных инициатив

8.        Организация стажировок и обмена опытом в сфере ЖКХ для журналистов

9.        Проведение просветительских семинаров-совещаний, видеоконференций, селекторных пресс-конференций и пр. с редакторами районных и муниципальных газет, радиостанций и телекомпаний по вопросам развития ТСЖ и жилищного сектора

10.   Создание Интернет-портала, объединяющего ресурсы по жилищному просвещению

На организационно-техническом уровне производится:

1.        Создание на районных уровнях консультационных пунктов, методических кабинетов

2.        Обеспечение пообъектного учета, включающего техническую документацию, мониторинг технического состояния, описание выполненных (невыполненных)  элементов ремонта, состав общего имущества, субъектный состав; состав нормативных работ по содержанию и ремонту;

3.        нормативную численность обслуживающего персонала, нормативную смету

Нормативно-правовой (законодательный) уровень реализации включает:

1.        Принятие нормативного акта, утверждающего долгосрочную комплексную федеральную программу, включающую  жилищное просвещение, создание и функционирование консультационных пунктов;

2. Принятие нормативного акта, регламентирующего пообъектный учет, включая техническую документацию (и порядок восстановления в случае утраты), мониторинг технического состояния, описание общего имущества, выполненных (невыполненных)  элементов ремонта.

Но сложности возникают не только при образовании ТСЖ, а также в процессе деятельности:

1.        Сложность получения бюджетных средств, недофинансирование

2.        Отсутствие порядка финансирования невыполненного капитального ремонта.

3.        Трудности с налогообложением

4.        Кадровые проблемы. Недостаточная квалификация. Отсутствие средств на переобучение.

5.        Неплательщики.

6.        Внутренние социальные проблемы

7.        Нарушение прав собственников жилых помещений по организации управления имуществом застройщиками, организующих подконтрольные ТСЖ

В качестве решения можно предложить совершенствование существующей нормативно-правовой базы, в том числе:

1.        Внесение изменений в Постановление Правительства РФ от 15.04.06г. № 212 «О мерах по реализации отдельных положений федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций», предусматривающих дополнительные меры контроля за соответствием учредительных документов ТСЖ действующему законодательству, в том числе предусматривающих проверку численности членов ТСЖ и их доли в общей собственности.

2.        Внесение изменений в Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» положения, предусматривающего приведение в соответствие с действующим законодательством учредительных документов ТСЖ и ЖСК, зарегистрированных до введения в действие ЖК РФ

3.        Утверждение Порядка финансирования невыполненного капитального ремонта, разработка технических регламентов и методических указаний, позволяющих производить экономические расчеты

4.        Изложение ст. 151, 152, 154, 155 ЖК РФ в редакции, соответствующей законодательству о некоммерческих организациях и Гражданскому Кодексу РФ.

5.        Принятие налоговых льгот для ТСЖ

6.        Внесение изменений в КоАп, предусматривающих административную ответственность должностных лиц ТСЖ за нецелевое использование членских вносов (аналогично ст. 15.14. Нецелевое использование бюджетных средств КоАп РФ)

Жилищный Кодекс РФ, вступивший в силу с 01.03.2006, явился основой всех преобразований, проводимых в жилищном хозяйстве. Вместе с тем,  он содержит большое количество коллизий  правовых норм и требует серьезной доработки по многим направлениям.

Действующим законодательством   предусмотрено, что собственником помещений  в многоквартирном  доме принадлежит  земельный участок. Возникает вопрос: кто должен оплачивать геодезические работы по формированию кадастрового дела, если учесть, что работы выполняются специализированными коммерческими организациями.

Кроме того, полномочия,  которыми согласно ст.44 ЖК РФ наделено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и полномочия общего собрания членов ТСЖ, установленные ст. 137, 145 ЖК РФ, во многом дублируют друг друга. 

Так, согласно ст. 44 и 46 ЖК РФ решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, принимаются на общем собрании собственников помещений, с кворумом  не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. В то же время  в соответствии со ст.145 и 146 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ наделено правом принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, при положительном голосовании членов ТСЖ, обладающих не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов членов товарищества. 

То же самое можно сказать в отношении вопросов, связанных с ремонтом, в том числе капитальном, реконструкции (с расширением и надстройкой)  общего имущества. Согласно ст.44 и 158  ЖК РФ решение подобных вопросов отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом в соответствии со ст. 46 ЖК РФ решение по данному вопросу принимается  большинством не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Одновременно, согласно ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе определять необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений.  Между тем, в ч.2 и 4 ст.158 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников помещений принимает решение об оплате расходов на капитальный ремонт. Более того, ч.4 ст.158 ЖК РФ установлено буквально следующее: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти).

Необходимо внести в Жилищный Кодекс РФ изменения, наделив правом решения вопросов,  связанных с распоряжением, ремонтом общего имущества, а также определением размера платы за содержание и ремонт, включая капитальный, общего имущества многоквартирного дома, исключительно общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме. ТСЖ должно иметь право лишь реализовывать принятые собственниками решения.  

Согласно ст. 44 и 135 ЖК РФ принятие  решения о выборе способа управления, в т.ч. о создании ТСЖ, а также утверждение  устава ТСЖ осуществляется собственниками помещений на их общем собрании. Но при государственной регистрации ТСЖ как юридического лица необходимо указывать председателя ТСЖ. Между тем, правления  и председателя правления ТСЖ  в соответствии со ст. 145 и 147 ЖК РФ избирают члены ТСЖ на своем общем собрании, а председатель правления ТСЖ, кроме того, может быть избран на заседании правления ТСЖ. Отсюда вопрос, возможно ли проведение общего собрания членов некоммерческой организации, которая еще не зарегистрирована? 

Целесообразно  внести в Жилищный кодекс изменения, дополнив его положениями, допускающими возможность проведения учредительного общего собрания членов товарищества до момента регистрации ТСЖ в качестве юридического лица,

Существует также много вопросов, связанных с регистрацией ТСЖ в строящихся домах. Ст. 139 ЖК РФ предусмотрено, что лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах вправе принять решение о создании товарищества собственников жилья и зарегистрировать ТСЖ в установленном порядке. Вместе с тем, в соответствии с ч. 1  ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает только у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ, при этом правление ТСЖ (председатель правления) согласно ст.147 ЖК РФ избирается из числа членов ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ. Будущие собственники помещений в многоквартирном доме не имеют возможности вступить в члены ТСЖ, провести общее собрание членов ТСЖ, а, следовательно, избрать правление и председателя ТСЖ. Из вышеизложенного следует, что ТСЖ, созданное в стоящемся многоквартирном доме, при отсутствии органов управления (общее собрание и правление ТСЖ)  недееспособно и не может взять дом в управление. Кроме того, не ясно, каким образом провести регистрацию такого товарищества при отсутствии законно избранного председателя ТСЖ.

Учитывая вышеизложенное, следует либо законодательно наделить лиц, которым будет принадлежать право собственности в строящихся многоквартирных домах правом вступления в члены ТСЖ, либо полностью исключить ст. 139 из ЖК РФ, как правовую норму, которую не представляется возможным реализовать.

Также имеется много проблем, возникающих при создании одного ТСЖ для управления несколькими многоквартирными домами. Единственная статья ЖК РФ, которая допускает возможность создания ТСЖ для управления группой домов – это  ст.136 ЖК РФ. Данная статья  устанавливает, что ТСЖ может быть создано при объединении  нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Однако, положения данной статьи не получили дальнейшего развития в  иных статьях ЖК РФ, в результате чего возникает ряд противоречий и неопределенностей. Из самого определения ТСЖ, которое дано в ст. 135 ЖК РФ, следует, что ТСЖ – объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, владения, пользования, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Возникает вопрос, на каком основании собственники помещений в различных многоквартирных домах наделяются правом принятия решений по управлению, владению, распоряжению, пользованию в отношении имущества в соседних домах, им не принадлежащего? Кроме того, действующий ЖК РФ не устанавливает, каким образом организовывать (кто инициатор) и проводить общее собрание собственников помещений для создания подобного  ТСЖ,  как вести подсчет голосов и определять кворум на учредительном общем собрании собственников помещений и последующих общих собраниях членов ТСЖ (поскольку не ясно, какой долей голосов обладает каждый собственник помещений в различных домах на таком собрании, т.к. неизвестно, что брать за 100% голосов), кто может вступить в  члены такого  ТСЖ ( согласно статье 143 ЖК РФ  им может быть только собственник помещения в многоквартирном доме), кто может быть председателем правления такого ТСЖ ( согласно ст.143 и 147 ЖК РФ это должен быть собственник помещения в многоквартирном доме) и т.д.. Реализация положений ст. 136 ЖК РФ в существующем виде  на практике приводит к многочисленным нарушениям прав и интересов  собственников помещений в отдельных многоквартирных домах, объединенных в одно товарищество.

В связи с этим, необходимо внести в ст.136 ЖК РФ изменения, в части установления подробных характеристик многоквартирных домов, для управления которыми возможно создание одного ТСЖ. Это должны быть только единые комплексы многоквартирных домов, связанные общим имуществом (фундаментами и другими строительными конструкциями, инженерными сетями и оборудованием, узлами учета энергоресурсов, земельным участком и т.д.), которое будет находиться в общей долевой собственности у собственников помещений в каждом из домов, входящих в состав такого комплекса. В этом случае логично, установить, что подсчет голосов производиться исходя из общей полезной площади всего комплекса, а председатель ТСЖ - собственник помещения в одном из домов будет являться собственником общей долевой собственности.