Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

1.6.    Характеристика жилищного фонда Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург является крупнейшим городом севера Европы, вторым по величине городом России. Совокупность географических, экономических, политических и культурных особенностей города выделяет его среди других крупнейших городов мира, делая его уникальным. Вместе с тем, Санкт-Петербург - это мегаполис, имеющий весь комплекс проблем, присущих крупным городам  страны.

Жилищный фонд Санкт-Петербурга составляет 10,4 млн. кв. м. и весьма различен по своей структуре и качественным характеристикам. В настоящее время в Санкт-Петербурге насчитывается более 20 тысяч многоквартирных домов. Значительную часть жилого фонда –  около 6500 домов (35% от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга) составляют кирпичные и блочные дома 1957-1970 гг. постройки - это так называемые "Хрущевки".

Рис. 1.3. Структура жилищного фонда Санкт-Петербурга на начало 2007 г.

Кроме того, существенна доля домов постройки до 1917 года, которые до настоящего времени не были капитально отремонтированы (таких домов в городе более 3 тысяч, что составляет 15 % от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга). Около 800 зданий или 4 % от общего количестве многоквартирных домов официально признаны ветхими. Современные панельные и кирпичные многоквартирные дома, а их в городе более 4 тысяч, составляют лишь 22,2 % от общего количества домов. Значительная часть из них  уже требует капитального ремонта отдельных инженерных систем и строительных конструкций.

С течением времени жилищный фонд подвергается воздействию различных факторов, снижающих не только его технические, но и потребительские показатели. Для эффективного управления жилищным фондом необходимо своевременно проводить воспроизводственные мероприятия по снижению его износа. Износ жилищного фонда, отставание жилищного строительства от темпов роста городского населения, снос в процессе реконструкции по градостроительным соображениям и другие причины приводят к тому, что норма жилой площади на одного человека по ряду крупных городов фактически не увеличивается. Эти обстоятельства говорят о настоятельной необходимости всемерного сохранения существующего жилищного фонда, отказа от неоправданного сноса пригодных для проживания жилых домов, необходимости обновления существующего жилищного фонда, уплотнения застройки сложившихся частей крупнейших и крупных городов, наиболее эффективного использования капитальных вложений в жилищное строительство, его реконструкцию и капитальный ремонт.

Состояние жилищного фонда по степени износа представлено на рисунке 1.4.

Рис. 1.4. Характеристика жилищного фонда Санкт-Петербурга по степени износа по состоянию на начало 2007 года.

14,9 % жилых зданий  имеют процент износа более 60 % и требуют проведения капитального ремонта. Не требуют значительных затрат, связанных с проведением капитального ремонта, только 26,4  % многоквартирных домов.

Основным показателем, характеризующим жилищный фонд, является уровень его благоустройства. Жилые дома имеют различный уровень благоустройства, требования к которым постепенно повышаются. Благоустроенным считается жилищный фонд, оборудованный водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, ваннами, газовыми или электрическими плитами, электроснабжением, мусоропроводом, слаботочными устройствами (радио, телефон, телесеть), лифтами. Однако некоторые жилые дома старой застройки могут не иметь каких-либо из перечисленных элементов благоустройства, во многих домах, в основном дореволюционной и дово­енной застройки, неудобная планировка квартир и коммунальное заселение. Эти факторы снижают потребительную стоимость и, соответственно, стоимость жилищного фонда.

Таблица 1.1.

Характеристика уровня благоустройства жилищного фонда, находящегося на обслуживании подведомственных ЖК организаций

Большое значение для развития инфраструктуры города имеет деятельность в области организации и контроля проведения капитального и текущего ремонта жилищного фонда города.

В Санкт-Петербурге по данным инвентаризации начала 2007 года жилищного фонда насчитывается 1 млн. 177 тыс. 933 м2 ветхого и аварийного жилья. На рисунке 5 прослеживается тенденция к уменьшению площади аварийного фонда, хотя проблема аварийности остается для города актуальной.

Рис. 1.5. Динамика наличия аварийного жилищного фонда в 2000 – 2007 гг.

Одной из проблем, препятствующих нормальному функционированию зданий, является несвоевременность проведения восстановительных мероприятий. Несвоевременное проведение капитального ремонта приводит к тому, что содержание не отремонтированного жилья обходится в 2-3 раза дороже, по сравнению с жильем, находящимся в технически исправном состоянии, что приводит к завышению уровня федерального стандарта на содержание одного квадратного метра жилья. Это связано не только с отсутствием необходимых средств на их проведение, но и с недостаточной проработанностью экономических аспектов учета износа жилищного фонда. Существующие методы определения физического износа в стоимостном выражении не позволяют учитывать такой важный фактор как проведенные капитальные ремонты.

Выполнение капитального ремонта аварийного жилищного фонда в 2006 году составило 24,7 тыс.м2 или 282 квартиры, в том числе 16,1 тыс.м2 – за счет инвесторов. За счет привлечения инвесторов к ремонту аварийного жилищного фонда в 2006 году экономия бюджетных средств оставила 142,6 млн. руб. К сожалению, выполнение адресной программы ремонта аварийного жилищного фонда составило только 60,6% от предусмотренного планового объема.

Законом Санкт-Петербурга «О бюджете Санкт-Петербурга на 2006 год» № 608-84 от 28.11.2005г. расходы на капитальный ремонт жилищного и нежилого фонда с учетом поправок и уточненного плана Комитета финансов были предусмотрены в 2006 году в размере 6887907,9 тыс. руб., что в 1,7 раза превысило затраты на капитальный ремонт по федеральному стандарту. [15]

Рис. 1.6. Затраты на капитальный ремонт жилищного фонда СПб в 2004-2006 гг.

В 2006 году исполнение бюджета по капитальному ремонту жилищного фонда составило 6887903,9 тыс. руб. или 99,99%.Структура расходов бюджетных средств на капитальный ремонт по источникам финансирования имеет 2 составляющие:

- Расходы бюджетов администраций районов

- Расходы бюджета Жилищного Комитета

Рис. 1.7. Фактические расходы на ремонт жилищного фонда капитального характера в 2006 году по основным распорядителям бюджетных средств.

За счет ведомственной структуры расходов бюджета администраций районов выполнение по реализации адресных программ капитального ремонта жилищного фонда составило 5303944,9 тыс. руб. (77% от общего объема расходов), в том числе:

2814939 тыс. руб. – на реализацию адресных программ капитального ремонта

1814557 тыс. руб. – на исполнение программ комплексного благоустройства

231399 тыс. руб. – на исполнение программы санации жилых домов

443050 тыс. руб. – на исполнение программы по ремонту фасадов зданий жилищного фонда

За счет расходов бюджета Жилищного Комитета было выделено 1583959 тыс. руб. (23%) со следующей  структурой:

838767,2 тыс. руб. – расходы на реализацию адресных программ капитального ремонта подведомственных Комитету организаций

532039,5 тыс. руб. – на реализацию программы «Реконструкция и модернизация лифтов»

На ремонт фасадов из средств Жилищного Комитета было выделено 213152,3 тыс. руб. Также необходимо отметить, что дополнительно за счет внебюджетных источников в 2006 году выполнены работы капитального характера в объеме 270857,2 тыс. руб.

Законом Санкт-Петербурга от 29.09.2003 № 543-73 «О финансировании капитального ремонта жилищного фонда жилищных, жилищно-строительных и молодежных кооперативов, товариществ собственников жилья и товариществ домовладельцев» установлено, что не менее 10% от объема денежных средств, предусмотренных в бюджете на производство капитального ремонта жилищного фонда всех форм собственности, используется на финансирование жилищно-строительных и молодежных жилищных кооперативов, ТСЖ и товариществ домовладельцев. В 2006 году на выполнение соответствующих работ было направлено 477209,4 тыс. руб., что составляет 12,2% от расходов, предусмотренных бюджетом Санкт-Петербурга. Эти средства были направлены в основном на замену инженерных систем, сетей и оборудования (329333,6 тыс. руб. или 69%).

К услугам по текущему содержанию и ремонту относятся:

        Ремонт трубопроводов и центральных систем отопления

        Ремонт и замена кровли

        Ремонт и замена водосточных труб

        Герметизация стыков стеновых панелей

        Замена отопительных приборов

        Ремонт электрощитов, текущий ремонт лифтового оборудования

        Комплекс работ по благоустройству дворовых территорий и др.

В 2006 году содержание и текущий ремонт жилищного фонда было обеспечено финансированием в виде фактически поступивших средств от платежей населения и бюджетных ассигнований в сумме 8271571,2 тыс. руб. 5865207,6 тыс. руб. составляют внебюджетные средства, а 2406363,6 тыс. руб. относятся к бюджетным ассигнованиям.

В структуре расходов по содержанию и ремонту жилищного фонда произошло смещение финансового обеспечения содержания и текущего ремонта в сторону платежей населения. Участие бюджета в субсидировании содержания и текущего ремонта жилищного фонда было сведено к минимуму (с 14,5% в 2005 году до 4,7% в 2006 году), а с 1 августа 2006 года прекратилось.

Рис. 1.8. Структура расходов по содержанию и ремонту жилищного фонда Санкт-Петербурга в 2006 году.

Таким образом, можно сделать вывод, что в Санкт-Петербурге существует проблема высокой степени аварийности и износа жилищного фонда, требующая скорейшего принятия мер по ее решению. Чем больше доля аварийного и ветхого фонда, тем больше финансовых средств необходимо ежегодно направлять на проведение ремонта и реконструкции, тем ниже становятся показатели благосостояния населения города, что может негативно сказаться на имидже культурной столицы России.

Глава 2. Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

Что же представляет собой управление жилищным фондом?

Управление жилищным фондом – это целенаправленная деятельность субъекта управления по приведению жилищного фонда к запланированному состоянию в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания объектов жилищного фонда, а также контроля и обеспечения высокого качества жилищно-коммунальных услуг.

Управление жилищным фондом является составляющей жилищно-коммунального хозяйства. Это деятельность на рынке жилищно-коммунальных услуг, содержанием которой является оказание услуг собственникам и/или иным обладателям прав на недвижимость по обеспечению  комплексного и максимально эффективного использования этой недвижимости в соответствии с интересами собственников и задаваемыми ими критериями [32, с.93].

Данная деятельность характеризуется как социально значимая и тесно взаимосвязанная со смежными отраслями, предъявляющая особые требования к предпринимателю и предпринимательской фирме:

1.        широкий спектр знаний руководителя и персонала в пограничных отраслях, диктующий необходимость регулярного повышения квалификации:

2.        формирование особого межличностного психологического климата, исповедование принципов «коллективной (командной) работы» между руководством фирмы и персоналом;

3.        оказание качественной услуги возможно при понимании психологии потребителя (населения);

4.        необходимость постоянного поиска возможностей для наиболее полного удовлетворения возрастающих очевидных и подразумеваемых (латентных) потребностей населения в услугах (инновационная направленность деятельности).